Могут ли соседи по двухквартирному дому получить право собственности на вторую квартиру без документов через 15 лет и как этому помешать?

Могут ли соседи приобрести право собственности на вторую половину по приобретательной давности

Условия приобретательной давности прямо очерчены в законе: для недвижимости нужен срок 15 лет, а владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным и «как своим собственным».

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Для решения суда одного лишь факта проживания недостаточно. Разъяснения Пленума требуют одновременно всех признаков: добросовестности, открытости и непрерывности.

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Ключевое для вас: «владение как своим собственным» означает владение не по договору. Если соседи когда-либо имели хоть какое-то основание (договор, найм, договорённость с прежним хозяином) — режим ст. 234 ГК РФ к ним неприменим. Но если они самовольно заняли помещение, суд оценивает именно добросовестность: они должны были не знать и не должны были знать об отсутствии у них права.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности. В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. 17.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Сам факт, что вторая половина нигде не зарегистрирована в ЕГРН, сам по себе не мешает признанию права по давности — Пленум это прямо допускает.

смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод: соседи могут претендовать на признание права по давности, но не «автоматически» через 15 лет, а только при одновременном доказанном наличии всех признаков (добросовестность, открытость, непрерывность, владение как своим, 15 лет). Их собственные слова о плане «прожить 15 лет и потом отсудить» — прямая уязвимость: намерение изначально приобрести чужое означает, что они знали об отсутствии права, то есть действовали недобросовестно, что лишает их защиты. Помешать можно уже сейчас — инициировав учёт объекта и фиксацию отсутствия у них прав. Подсудность — районный суд по месту нахождения недвижимости.

Механизм, исключающий приобретательную давность: учёт второй половины как бесхозяйного объекта

Вторая половина дома, не имеющая собственника и не учтённая в реестре, — это бесхозяйная недвижимая вещь. Закон определяет её и задаёт судьбу.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
— п. 1 ст. 225 ГК РФ

Учёт бесхозяйного объекта ведёт Росреестр по заявлению органа местного самоуправления. Именно постановка на учёт — это то, что блокирует притязания самозахватчиков: бесхозяйная вещь по истечении года переходит в муниципальную собственность по иску органа.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.
— п. 3 ст. 225 ГК РФ

При этом Пленум разъяснил: постановка бесхозяйного объекта на учёт и отказ суда в признании муниципальной собственности — не обязательное условие для приобретения права третьими лицами по давности. Это значит, что учёт сам по себе не гарантирует окончательного результата, но он (а) переводит объект из «ничейного» в юридически определённый статус и (б) делает историю собственности проверяемой.

смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности 9 городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности. 20. По смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод: правильный «превентивный» шаг — обратиться в местную администрацию с заявлением о выявлении правообладателя и постановке второй половины на учёт как бесхозяйного объекта. Это орган местного самоуправления, а не суд; заявление подаётся в администрацию муниципального образования по адресу дома. Учёт объекта лишает соседей возможности изображать бесконтрольное «давностное» владение и создаёт официальную фиксацию отсутствия у них прав.

Выявление правообладателя ранее учтённого объекта: публичная процедура и роль заявления

Процедуру выявления правообладателя и постановки на учёт запускают уполномоченные органы, но заявление заинтересованного лица — законное основание для начала проверки.

Исполнительные органы субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления (далее в настоящей статье - уполномоченные органы) проводят на территориях указанных субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые в соответствии со статьей 69 настоящего Федерального закона считаются ранее учтенными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным для внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (далее в настоящей статье - ранее учтенные объекты недвижимости), и мероприятия по обеспечению внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтенные объекты недвижимости или документы, удостоверяющие права на ранее учтенные объекты недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и права на такие объекты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
— п. 1 ст. 69.1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если в ходе проверки правообладатель не выявляется, объект направляется на учёт как бесхозяйный.

соответствии с настоящей статьей мероприятия не позволили выявить правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, не прекратившего свое существование, уполномоченный орган в четырнадцатидневный срок с даты получения ответа на запрос, указанный в части 4 настоящей статьи, а в случае неполучения ответа на запрос после истечения тридцатидневного срока со дня направления такого запроса в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом порядке представляет заявление о постановке такого объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости и решение о выявлении бесхозяйного здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства, в котором указываются: 1) кадастровый номер ранее учтенного объекта недвижимости, содержащийся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае его отсутствия - вид, назначение, площадь, иная основная характеристика (при наличии), адрес такого объекта недвижимости (при отсутствии адреса такого объекта недвижимости - его местоположение); 2) результаты проведенных в соответствии с частями 1 - 4 настоящей статьи мероприятий, включая информацию о наименованиях органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, фамилиях, об инициалах имен и отчеств (последнее - при наличии) нотариусов, которым направлялись запросы, об опубликовании сведений;
— п. 20 ст. 69.1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вас это означает: обратившись в администрацию (а также в РосРreestr), вы даёте официальный старт этой процедуре. По её итогам либо обнаружится настоящий собственник (наследник, прежний владелец) — и тогда режим ст. 234 ГК РФ к соседям неприменим вовсе, либо объект будет поставлен на учёт как бесхозяйный и впоследствии перейдёт в муниципальную собственность. В обоих случаях почва для требования соседей о давности исчезает.

Вывод: направьте в администрацию муниципального образования заявление о выявлении правообладателя и (при его отсутствии) постановке второй половины на учёт как бесхозяйного объекта, со ссылкой на отсутствие прав у проживающих там лиц. Это единственный превентивный механизм, прямо предусмотренный законом, и он реализуется вне суда и бесплатно.

Защита вашей собственной половины дома: чем вы владеете и как это защитить

Ваша половина зарегистрирована в ЕГРН, а значит ваше право защищено презумпцией достоверности реестра.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Как собственник доли вы вправе требовать устранения любых нарушений вашего права, даже не связанных с лишением владения, — это негаторный иск.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Более того, на такое требование исковая давность не распространяется, то есть вы можете заявлять его в любое время, пока нарушение длится.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Смежный инструмент — защита владения; он полезен, если возникнет спор о самом помещении.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Вывод: по вашей половине дома соседи никаких прав не приобретут по давности, поскольку это имущество имеет зарегистрированного собственника — вас; приобретательная давность неприменима против зарегистрированного титула, оспорить который можно только через суд (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Захват вашей половины юридически невозможен. Для пресечения любых попыток (перепланировка, самовольный захват площади, подключение к вашим коммуникациям) вы вправе предъявить в районный суд по месту нахождения дома иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а проживающих на вашей половине лиц — выселить по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Недобросовестность и пределы осуществления прав: чем опровергается «давностный» план соседей

Закон прямо запрещает злоупотребление правом, а Пленум разъясняет последствия.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 4, 5 ст. 10 ГК РФ

Показательна сама цель, которую заявили соседи: «прожить 15 лет и затем через суд получить право собственности». Если будет доказано, что они с самого начала знали об отсутствии у них права и намеревались завладеть чужим имуществом, их поведение при установлении и осуществлении прав не является добросовестным.

Вывод: по вашему делу добросовестность — центральный спорный вопрос. Слова соседей об изначальном умысле «отсудить» половину через 15 лет опровергают добросовестность: лицо, которое заранее планирует получить чужое имущество через давность, знало об отсутствии у него права и потому лишается судебной защиты (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Это ваша главная линия защиты в будущем споре. Подтверждающие доказательства: переписка, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи их заявлений, даты их фактического вселения. Фиксируйте всё — эти материалы пригодятся и в суде, и при обращении в администрацию.

Денежные последствия: кто несёт бремя содержания и что можно взыскать

Содержание имущества по общему правилу лежит на собственнике.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
— п. 1 ст. 225 ГК РФ

Пока вторая половина никому не принадлежит, у неё нет собственника, обязанного платить. Однако если в ходе процедуры выявится собственник либо объект перейдёт в муниципальную собственность, у вас появляется основание требовать возложения на него расходов по общему имуществу (крыша, фундамент, коммуникации), которые вы несли. Нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) и о процентах за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) позволяют взыскать понесённые вами расходы на общее имущество дома с лица, получившего титул, если эти расходы приходятся на вторую половину.

Вывод: по общему имуществу двухквартирного дома (крыша, стены, фундамент, сети) вы, как собственник своей доли, вправе впоследствии потребовать возмещения своей доли расходов с выявленного собственника или с муниципалитета. До определения собственника удержать оплату и предъявлять претензии не к кому. Претензию о возмещении расходов адресуйте этому лицу в районный суд по месту нахождения дома, приложив документы об оплате. Храните квитанции и чеки об общих расходах по всему дому.

Способы защиты вашей половины: полный перечень доступных мер

Закон даёт вам как собственнику целый арсенал способов защиты, применяемых по обстоятельствам.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Применительно к вашему делу это конкретизируется так: если соседи или иные лица начнут нарушать ваше право на вашу половину (самовольное занятие помещений, перепланировка с затрагиванием вашей части, порча общего имущества), вы вправе требовать пресечения таких действий и восстановления положения, существовавшего до нарушения (абзацы 2–3 ст. 12 ГК РФ). Если нарушение затрагивает только пользование, но не лишает вас владения, применяется негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), на который исковая давность не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ).

Вывод: сочетание ст. 12 и ст. 304 ГК РФ даёт вам возможность и превентивно (пресечение создающихся угроз — например, начавшийся самовольный захват площади), и восстановительно (приведение помещения в прежнее состояние) защитить свою половину через районный суд по месту нахождения дома. Требовать можно как запрета действий, так и обязания устранить их последствия.

Денежные последствия: неосновательное обогащение и проценты

Если соседи, не имея титула, пользовались чужой половиной и при этом кто-либо сберег средства за ваш счёт или за счёт общего имущества, применяются правила о неосновательном обогащении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это правило работает и «помимо воли» потерпевшего (п. 2 ст. 1102 ГК РФ): даже если вы не заключали с соседями соглашений, сбережение ими расходов на общее имущество дома за ваш счёт подлежит возврату. На сумму такого денежного обогащения начисляются проценты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашему случаю: пока вторая половина никому не принадлежит, обязанного платить лица нет. Но если в ходе процедуры выявится собственник (наследник, прежний владелец) либо объект перейдёт муниципалитету, вы получите основание потребовать с него свою долю расходов на общее имущество дома (крыша, фундамент, сети) по ст. 210 ГК РФ, а при уклонении от оплаты — взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: документируйте и сохраняйте все платежи по общему имуществу и коммуникациям. Иск о взыскании расходов/неосновательного обогащения и процентов предъявляется к конкретному выявленному лицу в районный суд по месту нахождения дома после того, как правообладатель второй половины станет определён, с приложением квитанций и расчёта. До определения этого лица взыскивать не с кого.