Учитывается ли мансардный этаж над гаражом при кадастровом учете и нужно ли платить налог за эту площадь?

Как определяется площадь гаража в техническом плане кадастрового инженера

Технический план — документ, на основании которого Росреестр вносит в ЕГРН характеристики здания, включая площадь.

1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ;
   — ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Значит, спорный объём попадёт в ЕГРН не «сам по себе», а ровно в той мере, в какой кадастровый инженер опишет его как часть здания в техническом плане: от этого описания зависит и площадь, и количество этажей. Уже на этом этапе вы вправе требовать от инженера обоснования, что именно он посчитал этажом, а что — нет.

Требования к такому описанию установлены приказом Росреестра. В раздел «Характеристики объекта недвижимости» включаются сведения о виде объекта и его характеристиках, а техплан готовится как по новому объекту, так и при изменении сведений уже учтённого объекта недвижимости.

Далее ключевой пункт об обязательном обосновании площади:

обоснование значения площади здания, помещения, машино-места (путем указания формул для расчета площади и формул с подставленными значениями) и при необходимости - площади застройки сооружения и (или) иной характеристики объекта недвижимости, определение которой осуществлено кадастровым инженером или сведения о которой указаны в техническом плане, результаты необходимых измерений и расчетов; обоснование наличия ошибок, если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки, допущенные при установлении местоположения объекта недвижимости (реестровые ошибки), несоответствие площади здания, помещения, машино-места, площади застройки сооружения, указанной в документах, предусмотренных пунктами 21.1 - 21.23 настоящих требований, площади здания, помещения, машино-места, площади застройки сооружения, определенной с учетом требований, установленных на основании части 13 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ , предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок (при их наличии); в случае изменения проектной документации - реквизиты решений, актов об утверждении таких изменений, при этом документы, подтверждающие изменение проектной документации, в Приложение не включаются; о внесении изменений в рабочую документацию, которые признаны частью проектной документации;
— п. 58 Требований, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082

Это и есть ваша главная «точка контроля»: кадастровый инженер ОБЯЗАН в разделе «Заключение кадастрового инженера» привести формулы и измерения, по которым он получил площадь. Если он зачёл объём между потолком и крышей в площадь, он должен обосновать это формулами, а не просто «на глаз». Следовательно, вопрос «зачтут или нет» решается не произвольно, а по правилам определения площади и по тому, отвечает ли конкретный объём признакам эксплуатируемого этажа (мансардного/аттикового) либо является техническим (чердачным) пространством. Окончательную квалификацию даёт именно кадастровый инженер, и её можно проверить — в том числе через саморегулируемую организацию кадастровых инженеров и Росреестр.

Вывод: до оплаты работ потребуйте от кадастрового инженера письменно указать, относит ли он вскрытый объём к этажу (мансарде/аттику) или к чердаку, и привести в «Заключении кадастрового инженера» формулы расчёта площади (п. 58 Требований). От этой квалификации зависит и площадь в ЕГРН, и впоследствии — налог. Если инженер включит объём в площадь — это должно быть мотивировано измерениями, и такое решение вы вправе оспорить.

Влияет ли площадь и этажность на налог на имущество физических лиц

Гараж — самостоятельный объект налогообложения:

1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение. 2. В целях настоящей главы дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 29.09.2019 № 321-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.
   — п. 1 ст. 401 НК РФ

Сам по себе «гараж» уже облагается налогом независимо от того, один у него этаж или два, — то есть регистрация гаража как объекта в принципе ставит его в число объектов налогообложения. Вопрос лишь в размере.

Налоговая база — кадастровая стоимость:

1. Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2 1 . В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Указанные заявление и документы могут быть представлены в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
   — п. 1 ст. 408 НК РФ

Отсюда прямо следует: налог считают не «за квадратные метры объёма между потолком и крышей», а исходя из кадастровой стоимости объекта, внесённой в ЕГРН. Кадастровая стоимость определяется с учётом характеристик объекта — в том числе площади, поэтому если инженер завысит площадь, впоследствии может возрасти и кадастровая стоимость, а с ней — налог. Но сам налог по метражу напрямую не «начисляют».

Ставка для гаража — самая низкая:

1. 0,1 процента в отношении: жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом; (В редакции Федерального закона от 30.09.2017 № 286-ФЗ) гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в объектах налогообложения, указанных в подпункте 2 настоящего пункта; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) 2) 2 процентов в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 настоящего Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 2 1 ) 2,5 процента в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, за исключением объектов незавершенного строительства, проектируемым назначением которых является многоквартирный дом;
   — подп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ

1. В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта. Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом. (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ) В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ) 2 1 .
   — п. 2 ст. 403 НК РФ

1. Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2 1 . В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Указанные заявление и документы могут быть представлены в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
   — п. 1 ст. 408 НК РФ

Вывод: отдельного налога «за мансарду» не существует. Налог на имущество физлиц считается как кадастровая стоимость гаража × налоговая ставка. Для гаража максимальная ставка, которую вправе установить представительный орган муниципалитета, — 0,1 % (подп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ). Если кадастровый инженер включит объём в площадь и это повлияет на кадастровую стоимость, налог может вырасти — но не потому, что появилась «мансарда», а потому, что изменятся характеристики объекта. Поэтому правильная тактика — сначала добиться корректной квалификации объёма (блок 1), а не опасаться самого факта регистрации.

Риск квалификации вскрытого объёма как реконструкции и самовольной постройки

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства ведутся на основании разрешения на строительство:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

Здесь важно: если гараж у вас уже существует и вы лишь вскрыли зашитый потолок, чтобы увидеть уже имевшийся объём, — объём был создан при строительстве, а не «достроен» вами сейчас. Но если будет установлено, что объём фактически изменяет характеристики объекта либо был создан позднее (дополнительно), Росреестр и надзорные органы могут расценить это как реконструкцию, для которой требовалось разрешение.

Последствие отсутствия разрешения — риск квалификации как самовольной постройки:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

При этом закон допускает и защитную ветку — признание права собственности на постройку при соблюдении условий:

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 .
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод: ключевое различие для вас — был ли спорный объём создан одновременно с гаражом при его постройке (тогда это не реконструкция, и достаточно корректного техплана/декларации) либо он появился позднее как отдельное переустройство (тогда возможен спор о реконструкции без разрешения). Если объём существовал изначально и вы его только обнаружили, риск самовольной постройки минимален, а право собственности на весь гараж оформляется по общим правилам. Если же будет установлено, что объём создан дополнительно, защита строится на п. 3 ст. 222 ГК РФ (право на участке, соответствие установленным требованиям, отсутствие угрозы жизни и здоровью). Регистрацию в любом случае проводит Росреестр на основании технического плана, а квалификацию объёма даёт кадастровый инженер.

Если Росреестр/инженер зачтут объём неверно: как это оспорить

Внесение сведений о площади и этажности в ЕГРН — результат работы кадастрового инженера, оформленный техническим планом. Требования к форме техплана установлены приказом Росреестра.

Поскольку кадастровый инженер обязан привести в «Заключении кадастрового инженера» формулы расчёта площади и результаты измерений (п. 58 Требований), у вас есть документальная основа для возражений: если объём между потолком и крышей не отвечает признакам эксплуатируемого этажа и является чердачным (техническим) пространством, его включение в площадь здания — основание для исправления сведений ЕГРН. Исправление ошибочных сведений производится Росреестром по установленной процедуре, а при отказе спор решается в суде.

Что вам потребуется как доказательства: технический план с разделом «Заключение кадастрового инженера», правоустанавливающие документы на гараж и земельный участок, а при наличии — технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 г.

Вывод: если площадь объекта в ЕГРН будет увеличена необоснованно, вы вправе (1) потребовать от кадастрового инженера мотивированного расчёта и при несогласии — обжаловать его работу в саморегулируемой организации кадастровых инженеров; (2) обратиться в Росреестр за исправлением (исправлением ошибочных) сведений; (3) оспорить результат в суде. Все документы (техплан, заключение, переписку) следует сохранять — они являются доказательствами при споре.