Может ли опекун продать дом, где доля принадлежит недееспособной сестре, проживающей в психоневрологическом интернате, и купить ей другое жилье?

Может ли клиент продать дом целиком, подписав сделку от имени недееспособной сестры

Сестра признана недееспособной, значит над ней установлена опека, и опекун является её законным представителем — совершает сделки от её имени и в её интересах.

1. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. 2. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
   — ст. 32 ГК РФ, п. 1

Дом находится в общей долевой собственности (по 1/2), поэтому распорядиться им (продать целиком) можно только по соглашению обоих сособственников. Своей долей клиент вправе распорядиться сам, а за сестру — только как её законный представитель.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Ключевая развилка — кто именно назначен опекуном. Если клиент официально назначен опекуном актом органа опеки, он подписывает договор за себя (свою долю) и за сестру. Если же сестра помещена в психоневрологический интернат и опекун не назначен персонально, то исполнение обязанностей опекуна возложено на саму организацию социального обслуживания, и сделку за сестру подписывает уполномоченное лицо интерната, а не клиент.

1. Недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ)
   — п. 4 ст. 35 ГК РФ

Вывод: продать дом целиком можно, но долю сестры отчуждает не клиент «сам по себе», а опекун сестры — клиент (при персональной опеке) либо интернат (если опека возложена на организацию); свою 1/2 клиент продаёт как обычный сособственник. Обязательно предварительное разрешение органа опеки (см. блок 2).

Нужно ли разрешение органа опеки и попечительства и на каких условиях его дают

Продажа доли сестры — это отчуждение недвижимого имущества подопечной. Такая сделка прямо запрещена без предварительного разрешения органа опеки, а исчерпывающий перечень случаев, когда недвижимость подопечного вообще можно отчуждать, установлен законом. Один из них — отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Далее закон прямо требует, чтобы на такую сделку было получено предварительное разрешение органа опеки, а при его отсутствии включается механизм защиты подопечного.

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Это же требование дублирует ГК РФ: без предварительного разрешения органа опеки опекун не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного и любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Критерий законности — не метраж, а сохранение (неуменьшение) стоимости имущества подопечной. Именно так закон формулирует обязанность опекуна.

1. Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.
   — ч. 5 ст. 18 ФЗ № 48-ФЗ

Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме в срок не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ можно оспорить в суде.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Порядок управления имуществом и выдачи разрешений детализирован: орган опеки даёт опекунам письменные разрешения и обязательные указания по распоряжению имуществом подопечных.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

По существу вопроса «дадут ли разрешение, если сестра в интернате и сама согласия дать не может»: недееспособность и невозможность личного согласия — не препятствие. Согласие подопечной и не требуется: сделку совершает опекун, а орган опеки проверяет её выгодность. При этом опекун распоряжается имуществом недееспособного, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности его установления — с учётом информации о его предпочтениях от родственников и иных лиц, ранее оказывавших ему услуги.

1. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 4 ст. 37 ГК РФ

Вывод: предварительное разрешение органа опеки обязательно и его нужно получить ДО сделки. Разрешение реально получить, если доказать, что взамен отчуждаемого жилья подопечная получает равноценное (не хуже по площади, стоимости, благоустройству), а её имущество не уменьшается. Продажа по заниженной цене или «без встречного предоставления» — верный повод для отказа. Отказ должен быть мотивирован и обжалуется в суде.

Можно ли купить замену в другом районе и допустимо ли «сначала деньги, потом покупка»

Закон устанавливает закрытый перечень оснований, при которых недвижимость подопечного может быть отчуждена; среди них — прямое указание на отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Юридически значимым критерием законности отчуждения является не местонахождение приобретаемого взамен жилья, а выгодность сделки для подопечной: закон допускает отчуждение «если такой договор совершается к выгоде подопечного» и «если этого требуют интересы подопечного», а обязанность опекуна состоит в недопущении уменьшения стоимости имущества подопечного.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

1. Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.
   — ч. 5 ст. 18 ФЗ № 48-ФЗ

Норма не содержит требования приобретать замену в том же районе или населённом пункте: привязка законодателя — к «перемене места жительства» (то есть смена места жительства допустима и легальна), а не к сохранению прежнего места. Поэтому приобретение в другом районе/городе законно, если жильё не хуже и не меньше по площади, стоимости и благоустройству.

Относительно схемы «деньги от доли сначала поступают на счёт, покупка потом»: суммы, причитающиеся подопечному, подлежат зачислению на отдельный номинальный счёт, открываемый опекуном, и опекун распоряжается доходами подопечного исключительно в его интересах и с предварительного разрешения органа опеки.

1. Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации . К отчету опекуна или попечителя прилагаются документы (копии товарных чеков, квитанции об уплате налогов, страховых сумм и другие платежные документы), подтверждающие указанные сведения, за исключением сведений о произведенных за счет средств подопечного расходах на питание, предметы первой необходимости и прочие мелкие бытовые нужды. Опекун, который является родителем недееспособного гражданина, являющегося инвалидом с детства, совместно проживающим с таким гражданином и воспитывавшим его с рождения и до достижения им возраста восемнадцати лет, или усыновителем такого гражданина, совместно проживающим с ним и воспитывавшим его с момента усыновления и до достижения им возраста восемнадцати лет, вправе не включать в отчет сведения о расходовании этим опекуном сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открытый опекуном.
   — ч. 2 ст. 25 ФЗ № 48-ФЗ

Разнесение во времени само по себе законно при зачислении средств на отдельный номинальный счёт подопечной и целевом расходовании, но до фактической покупки недвижимое имущество подопечной «превращается» в деньги, что орган опеки может расценить как риск утраты/уменьшения имущества (ст. 26 ФЗ № 48-ФЗ). Поэтому на практике надёжнее оформлять одновременную сделку либо получить в разрешении органа опеки условие о конкретном сроке и порядке приобретения замены.

Вывод: приобретать замену в другом районе или городе закон позволяет — ограничения по месту в норме отсутствуют, определяющим критерием является выгодность сделки и сохранение стоимости имущества подопечной. Схема «деньги сначала на счёт, покупка потом» допустима только при зачислении средств на отдельный номинальный счёт подопечной и их целевом расходовании в её интересах, но несёт повышенный риск претензий органа опеки — предпочтительнее одновременная сделка или фиксация условия о замене в разрешении.

Конфликт интересов: может ли клиент сам купить долю сестры

Если покупателем доли сестры выступит сам клиент (опекун) или его близкие родственники, сделка прямо запрещена: опекун и его близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, кроме передачи имущества подопечному в дар или в безвозмездное пользование.

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Запрет касается только сделок между опекуном (и его близкими) и подопечной. Продажа клиентом СВОЕЙ доли третьему лицу этим запретом не охватывается: своей 1/2 он распоряжается свободно, поскольку является её собственником.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Что касается доли сестры: она может быть отчуждена только её опекуном (клиентом при персональной опеке либо интернатом — см. блок 7) в пользу третьего лица и с предварительного разрешения органа опеки.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: купить долю сестры на себя (или на близких родственников) клиенту нельзя — это запрещённая сделка опекуна с подопечной. Продать дом целиком третьему покупателю по одной сделке можно: свою 1/2 клиент продаёт как собственник, долю сестры — как её опекун и с предварительного разрешения органа опеки. Если у органа опеки возникнут сомнения в «выгодности» сделки для подопечной, он вправе отказать — и такой отказ обжалуется в суде.

Нотариальное удостоверение и регистрация сделки

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, но есть исключение: если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке — нотариус не обязателен.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Права, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, регистрируются только на основании документов об опеке, а сделки по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки подлежат нотариальному удостоверению.

1. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда. (В редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ) 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
   — ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1

При продаже доли постороннему лицу сособственник обязан письменно известить другого сособственника с указанием цены и условий; только после месячного ожидания можно продать долю любому лицу либо продать раньше, если сособственник письменно отказался.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Здесь удобно: если дом продаётся ЦЕЛИКОМ (и клиент, и опекун сестры — стороны одной сделки), преимущественное право покупки между сособственниками не «срабатывает» (нет продажи доли постороннему при неотчуждении другой доли), и нотариус не обязателен. Если же продаётся только доля сестры, а клиент свою долю оставляет, — извещение и месячный срок, а также нотариальное удостоверение становятся актуальны.

Вывод: оптимальная схема — продажа дома целиком по одному договору двумя сособственниками: это исключает необходимость извещения о преимущественном праве и снимает обязательное нотариальное удостоверение по признаку «отчуждение долей по одной сделке». Однако в части распоряжения имуществом подопечной орган опеки и Росреестр вправе требовать нотариальную форму, поэтому форму сделки следует согласовать с органом опеки и нотариусом заранее. Для регистрации понадобится разрешение органа опеки и документы об опеке.

Риски и ответственность при нарушении порядка (что будет, «если никто не придерётся»)

Сделка без необходимого согласия органа опеки оспорима — она может быть признана недействительной по иску органа опеки или иных указанных в законе лиц.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки сам орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора (кроме случая, когда договор заключён к выгоде подопечного); при расторжении имущество возвращается, а убытки сторонам возмещает опекун.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной — один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании недействительности.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Последствие недействительности — двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает полученное, а если вернуть в натуре невозможно — возмещает стоимость.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Помимо гражданско-правовой ответственности, за ненадлежащее исполнение обязанностей по охране имущества подопечного (в том числе действия, повлёкшие уменьшение его стоимости) орган опеки составляет акт и предъявляет опекуну требование о возмещении убытков; опекун также несёт уголовную и административную ответственность в установленном порядке.

1. При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному. 4. Опекуны и попечители несут уголовную ответственность, административную ответственность за свои действия или бездействие в порядке, установленном соответственно законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации.
   — ч. 3 ст. 26 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод по возражению «а если никто не придерётся»: даже если сделка пройдёт регистрацию, она остаётся оспоримой в течение года с момента, когда заинтересованное лицо узнало об основании, — и любой прокурор, орган опеки или иное заинтересованное лицо вправе её оспорить; риск расторжения и возврата денег/имущества сохраняется. Опираться на «авось не заметят» нельзя.

Вывод: сделка без предварительного разрешения органа опеки оспорима в течение года, при её расторжении дом возвращается покупателю, а убытки возлагаются на опекуна; дополнительно к этому опекун отвечает за причинённый подопечной вред и возмещает убытки. Единственный безопасный путь — получить предварительное разрешение органа опеки до сделки.

Кто является опекуном сестры, живущей в ПНИ, и кто подписывает сделку

Если сестра помещена в психоневрологический интернат, критично установить, кто именно назначен её опекуном. Закон прямо предусматривает: недееспособным, помещённым в организации, оказывающие социальные услуги, опекуны не назначаются — исполнение обязанностей опекуна возлагается на саму организацию.

1. Недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ)
   — п. 4 ст. 35 ГК РФ

Конституционный Суд подтверждает это толкование применительно к недееспособным, помещённым в стационарную организацию социального обслуживания для лиц с психическими расстройствами: на такую организацию возложены опекунские обязанности наряду с возможным назначением опекуном близкого родственника.

назначаются, а исполнение обязанностей опекунов возлагается на указанные организации (пункт 4 статьи 35). Как следует из правоприменительной практики по делам о признании гражданина недееспособным, в качестве опекунов органы опеки и попечительства назначают, как правило, его близких родственников, которые нередко и выступают инициаторами (заявителями) лишения дееспособности гражданина, страдающего психическим расстройством. В этих случаях, равно как и при помещении гражданина, признанного недееспособным, в специальную организацию (например, в стационарную организацию социального обслуживания, предназначенную для лиц, страдающих психическими расстройствами), на которую возложены опекунские обязанности, не исключается наличие у опекуна противоположного с подопечным процессуального интереса в вопросе об обжаловании соответствующего судебного решения, который может выражаться в том числе в бездействии по обжалованию. При таких условиях гражданину, признанному решением суда недееспособным и заинтересованному в его обжаловании, должна быть обеспечена возможность воспользоваться юридической помощью лица, не зависящего от опекуна.
— п. 3 Постановления КС РФ от 21.01.2020 № 3-П

Вывод: возможны два варианта. Если актом органа опеки опекуном назначен именно клиент (брат) — он и подписывает договор за сестру. Если опекун персонально не назначался, а исполнение обязанностей опекуна возложено на ПНИ (это правило по умолчанию для помещённых в такие организации), то от имени сестры договор вправе подписать только уполномоченное лицо интерната, а клиент продаёт лишь свою 1/2. До начала сделки необходимо получить выписку/акт из органа опеки, подтверждающий, кто является опекуном, иначе договор рискует быть подписан ненадлежащим лицом и является оспоримым либо не порождает перехода права.