Как оформить гараж, купленный по расписке, если нет документов на постройку и землю, а администрация требует приватизацию?

Оформление гаража и земли по «гаражной амнистии»

Главный механизм, рассчитанный именно на вашу ситуацию (гараж построен до конца 2004 года, землю под застройку выделял завод рабочим, документов ни у кого нет) — ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

1. До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;
   — п. 2 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Для вас принципиально, что норма прямо называет случай «передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях)» — это ровно ваш сахарный завод, выделявший землю рабочим. Значит, право на бесплатную приватизацию участка у вас есть, несмотря на отсутствие документов, при соблюдении двух условий: гараж капитальный и возведён до 29.12.2004.

Ключевое для вас — норма прямо предусматривает, что при отсутствии документов на участок их можно ЗАМЕНИТЬ косвенными доказательствами, в том числе вашими квитанциями об оплате за свет.

В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов: заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг; документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
— абз. 3–4 п. 5 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Вы платили за свет, латали крышу, меняли ворота — именно документы об оплате коммунальных услуг и подключении к сетям до 29.12.2004 эта норма называет заменителями правоустанавливающих документов. Ваша расписка свидетелями — тоже доказательство передачи гаража, хотя её роль вспомогательная.

Поскольку ваш гараж вы купили у лица, которому участок выделял завод, применяется п. 16 ст. 37 — механизм оформления для приобретателя гаража.

1. В порядке, предусмотренном настоящей статьей, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, может быть также предоставлен гражданину, приобретшему такой гараж по соглашению от лица, указанного в пункте 2 настоящей статьи. В этом случае для предоставления земельного участка таким гражданином должны быть представлены документы, предусмотренные настоящей статьей, а также документы, подтверждающие передачу ему гаража.
   — п. 16 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Это прямо ваш случай: вы «приобрели гараж по соглашению» у человека из числа тех, кому землю выделял завод. Значит, вы (а не первоначальный владелец) вправе требовать участок, приложив документы предшественника и документ о передаче гаража — вашу расписку.

Если гараж был не у завода напрямую, а через гаражный кооператив, действует подпункт 2 п. 2 ст. 37 с особым набором документов (п. 6 ст. 37).

1. В случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются: документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям; решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином; схема расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок); документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя);
   — п. 6 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Эта норма охватывает вариант, когда существовал гаражный кооператив: тогда прилагаются документ о выделении земли кооперативу, решение общего собрания о распределении гаража и (или) документ о выплате пая. Если кооператив ликвидирован, п. 7 ст. 37 сохраняет право за бывшими членами.

Есть и упрощённая норма для случая, когда сначала оформляете право на сам гараж.

1. Наряду со случаями, предусмотренными настоящей статьей и другими федеральными законами, гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 3920 Земельного кодекса Российской Федерации, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
   — п. 20 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Эта норма позволяет бесплатно получить участок в порядке ст. 39.20 ЗК, если гараж уже оформлен в вашу собственность как капитальный объект. То есть возможны две дороги: (а) сразу за участком по п. 2/16 ст. 37 либо (б) сначала оформить гараж, затем участок по ст. 39.20.

Вывод по вопросу: право на бесплатное оформление земли под вашим гаражом у вас есть в силу п. 2, 5, 6, 16, 20 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ, реальность реализации зависит от того, возведён ли гараж до 29.12.2004 и является ли он капитальным — оба факта подтверждаются технической инвентаризацией/оплатой коммунальных услуг. Снос вам напрямую не грозит по этой линии, пока гараж не признан самовольной постройкой судом (п. 12 ст. 37).

Является ли гараж самовольной постройкой и могут ли его снести

Риск сноса существует, но он не автоматический. Квалификация строится на ст. 222 ГК РФ.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ

Ваш гараж формально подпадает под признак «возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке», поскольку правоустанавливающих документов нет ни у вас, ни у предшественников. Обратите внимание на временную оговорку в п. 1: признак самовольности учитывается лишь если требование существовало НА ДАТУ возведения. Гараж построен до 2000 года — это ваш главный защитный аргумент, поскольку тогдашний правовой режим иной.

Однако последствие у самовольной постройки — не мгновенный снос, а возможность легализации либо приведения в соответствие, что разъяснил Верховный Суд в Постановлении Пленума от 12.12.2023 № 44.

1. Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.
   — п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум прямо говорит: снос — лишь последствие, применяемое «если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения». То есть суд обязан сначала проверить возможность сохранить постройку.

Тем же Постановлением Пленума № 44 разъяснено: если при споре о сносе установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления права на участок в порядке ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ, это препятствует сносу.

Норма п. 12 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ прямо защищает вас: отказать в оформлении земли по «гаражной амнистии» можно лишь при наличии уже состоявшегося судебного или иного решения о признании гаража самовольной постройкой, подлежащей сносу.

1. В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
   — п. 12 ст. 37 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Это означает, что одного факта отсутствия документов недостаточно ни для отказа в амнистии, ни для сноса. Пока гаража не признали самовольным решением суда, он не подлежит сносу в рамках этой процедуры.

Вывод по вопросу: гараж формально имеет признак самовольной постройки, но снос возможен только по решению суда и лишь при невозможности его сохранения; ключевой защитой служит то, что гараж возведён до 2004 года и попадает под «гаражную амнистию», которой суд обязан отдать приоритет.

Признание права собственности по приобретательной давности

Альтернативный путь, если администрация откажет в амнистии или гараж не подойдёт под её условия, — признание права по ст. 234 ГК РФ.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Вы владеете гаражом как своим с 2005–2006 года, открыто (соседи знают), непрерывно (никто не претендовал) — эти критерии у вас есть. Но пятнадцатилетний срок к настоящему моменту истёк (с 2005–2006 года прошло более 18 лет), а кроме того по п. 3 ст. 234 ГК РФ вы можете присоединить ко времени своего владения и время владения предшественника.

1. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Глава 15. Прекращение права собственности
   — п. 3 ст. 234 ГК РФ

Пункт 3 позволяет «присоединить» к вашим годам всё время, что гараж был в чьём-то владении до вас как правопреемника. Значит, даже если бы вы купили недавно, давность можно отсчитать назад по всей цепочке владельцев. Учтите: право собственности по давности возникает с момента государственной регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 234).

Предупреждение о риске добросовестности: суды понимают добросовестность как отсутствие знания об отсутствии основания владения. Поскольку у вас только расписка, продавец не имел документов, слово «добросовестность» может быть оспорено — этот риск нужно закрывать доказательствами открытости и непрерывности.

Вывод по вопросу: признание права по приобретательной давности для вас возможно и является запасным (а иногда и основным) путём; 15-летний срок уже истёк, включая присоединение владения предшественников (п. 3 ст. 234 ГК РФ), но слабое звено — доказывание добросовестности, которое снимается показаниями соседей, квитанциями и влиянием «гаражной амнистии».

Процедура: техплан, кадастровый учёт и регистрация

Требование администрации о техническом плане и кадастровом инженере законно — это обязательный этап.

1. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1.
   — п. 12 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственный кадастровый учёт — это и есть внесение сведений о гараже в ЕГРН; без него объект юридически не существует как недвижимость и зарегистрировать право нельзя. Поэтому техплан, о котором вам сообщили, — не прихоть, а прямое требование закона. Технический план по п. 8 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ прямо назван приложением к заявлению о предоставлении участка.

После постановки гаража на кадастровый учёт и предоставления вам участка (или признания права судом) право регистрируется в ЕГРН.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Регистрация права — акт признания права государством; без неё отдельного «фактического» права вы не получите. Сам техплан готовит кадастровый инженер на основании декларации, составленной вами как правообладателем (в том числе декларации, заверяемой вами лично).

Вывод по вопросу: последовательность такая — (1) техническая инвентаризация и изготовление техплана гаража кадастровым инженером, (2) подача в администрацию заявления о предоставлении участка по ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ (можно через МФЦ), (3) кадастровый учёт участка и гаража, (4) государственная регистрация права в Росреестре. Отсутствие прежних документов компенсируется приложением расписки и документов об оплате коммунальных услуг (п. 5 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ).

Если администрация откажет в предоставлении земли

Отказ администрации не окончателен — он обжалуется в суде, а основания для отказа жёстко ограничены законом.

1. с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
   — пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Земельный кодекс содержит закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов; достаточно одного из них. Отсутствие у вас документов само по себе в перечень не входит — напротив, п. 10 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ прямо запрещает требовать от заявителя иные документы, кроме предусмотренных этой статьёй.

Отдельно важен п. 13 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ: в предоставлении участка нельзя отказать только из-за того, что в градостроительном регламенте нет вида разрешённого использования для гаражей или что участок ранее предоставлялся гаражному кооперативу. То есть администрация не может отказать «по формальному» основанию, не связанному с законным списком.

На отказ подаётся либо административный иск об оспаривании решения (ст. 12 ГК РФ прямо называет такой способ защиты — признание недействительным акта органа местного самоуправления), либо иск о признании права собственности на гараж и/или землю.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Для иска о признании права собственности и об устранении нарушения владения исковая давность неприменима, поскольку такие требования по существу направлены на устранение нарушений, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Подсудность — районный суд по месту нахождения гаража.

Вывод по вопросу: при отказе администрации спор рассматривает районный суд по месту нахождения гаража; вы вправе требовать оспаривания отказа и признания права (п. 10, 13 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ, ст. 12, 208, 304 ГК РФ), срок давности к такому требованию не применяется. Одновременно нужно оспаривать любой сигнал о сносе, если он не подкреплён решением суда.

Денежные последствия и что делать с распиской

Ваша расписка имеет двойное значение: как доказательство и как основание для защиты при утрате гаража.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Статья 12 ГК РФ называет среди способов защиты признание права и возмещение убытков. Если бы гараж был изъят у вас по вине продавца, применима норма о полном возмещении убытков.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Обратите внимание: убытки — это и реальный ущерб, и упущенная выгода; если бы вы лишились гаража по вине продавца, реальный ущерб включал бы стоимость гаража, а не только сумму по расписке. Но на практике деньги возвращать не с кого: продавец, скорее всего, не имел никаких прав на гараж, а сумма в расписке занижена, поэтому перспектива денежного иска слабая.

Поэтому расписку следует использовать прежде всего как документ, подтверждающий приобретение гаража у лица из числа тех, кому участок выделял завод (это прямо требуется п. 16 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ), а не как денежное требование.

Вывод по вопросу: расписка работает как документ о передаче гаража для целей «гаражной амнистии» (п. 16 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ) и как доказательство открытого владения; если бы гараж всё же изъяли по вине продавца, возможен иск о возврате денег и убытков (ст. 15, 12 ГК РФ), но из-за малой суммы расписки и отсутствия у продавца прав это заведомо слабый путь — основной упор нужно делать на оформление права, а не на возврат денег.

Развилка: капитальный гараж или некапитальный

От того, является ли ваш гараж объектом капитального строительства, зависят две разные процедуры.

Путь для капитального гаража — основной по вашим фактам. Это подпункты 1 и 2 п. 2 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ (приведены в блоке о гаражной амнистии): участок предоставляется бесплатно в собственность до 1 сентября 2026 года; техплан по п. 8 ст. 37 обязателен, а право собственности на гараж возникает из решения суда либо из предоставления участка.

Путь для некапитального гаража (металлический/сборный) предусмотрен п. 14 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ: тогда в собственность бесплатно предоставляется участок, на котором стоит некапитальный гараж, но только если участок образован из земли, ранее предоставленной на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого вы являлись (являетесь), и гараж распределён вам решением общего собрания или иным документом.

Различие важно потому, что для некапитального гаража не требуется признавать право собственности на сам гараж как на недвижимость — упрощается кадастровый учёт; но при этом обязательна связь с гаражным кооперативом. Если кооператива нет и никогда не было, путь п. 14 ст. 37 недоступен, и остаётся оформление по капитальному варианту либо через ст. 234 ГК РФ.

Вывод по вопросу: если вам доступно установить, что фактически ваш гараж — капитальное строение (с фундаментом, стенами, крышей, не перемещаемое), оформляйте по общему варианту п. 2, 16 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ; если он некапитальный и вы были членом гаражного кооператива — работает п. 14 ст. 37 ФЗ № 137-ФЗ. Обе линии пересекаются с признанием права собственности по ст. 234 ГК РФ как запасным вариантом.