Можно ли снести аварийный жилой дом на муниципальной земле без согласия второго собственника или только через суд, и что делать с муниципальной землёй, если он не отвечает

Можно ли снести дом только «в своей части» и без согласия второго сособственника

Дом — единый объект недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРН за двумя лицами. Значит, любые действия, меняющие его существование (снос, разбор конструкций), относятся к распоряжению общим имуществом, а оно подчиняется правилу о единогласии:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации: без согласия второго сособственника вы не вправе распорядиться общим домом — а снос целого объекта и есть распоряжение. Сособственник проигнорировал ваше предложение — юридически это отказ (несогласие), который нельзя преодолеть в одностороннем порядке.

Снос как распоряжение сопряжён ещё и с владением/пользованием, а здесь ГК даёт механизм преодоления разногласий:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Обратите внимание: закон позволяет при недостижении согласия решить вопрос «в порядке, устанавливаемом судом». Именно поэтому тупик с молчащим сособственником разрешается не самовольным сносом, а судом.

Отдельно важно опровергнуть идею «снесу свою половину»: дом — неделимая вещь, «доля» в праве не совпадает с физической частью дома. Разделить дом и выделить долю в натуре можно только так:

абзац 1 п. 3 ст. 252 ГК РФ: «При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли...»

А если выдел невозможен (а для аварийного дома с износом несущих конструкций он невозможен — дом не делится без несоразмерного ущерба):

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ

То есть физический «частичный снос» без согласия второго собственника законом не предусмотрен — закон предлагает либо раздел/выдел через суд, либо денежную компенсацию, либо снос всего объекта по решению суда. Проиллюстрирую неприменимость самовольного частичного сноса:

Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 9.
— п. 6 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Эта норма показывает, что «снос части» возможен только по вступившему в силу решению суда. Самовольно разобрав «свою» часть дома, вы рискуете: (1) нарушить права второго собственника — он вправе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения (> Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

— ст. 304 ГК РФ), (2) получить иск о возмещении вреда и утрате его доли.

Вывод: снести дом целиком или «свою часть» без согласия второго сособственника нельзя. Дом — единый объект долевой собственности, распоряжение им требует согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а выдел «своей части» возможен только по соглашению либо по решению суда (ст. 252 ГК РФ). Самовольный снос = нарушение прав сособственника и риск возмещения вреда. Действовать нужно через суд: либо иск о разделе/выделе доли (если технически возможен), либо иск о признании дома подлежащим сносу с последующим сносом всего объекта.

Порядок сноса: аварийность, признание дома непригодным и снос по решению суда

Снос капитального объекта возможен только по установленному основанию:

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления
— ч. 1 ст. 55.30 ГрК РФ

Ваш «акт обследования» сам по себе основанием для сноса ещё не является. Он должен быть закреплён официальным решением межведомственной комиссии органа местного самоуправления:

Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
— п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Комиссия работает на основании заявления собственника (то есть вашего заявления — согласие второго сособственника для подачи заявления не требуется):

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям
— абз. 1 п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

По результатам комиссия принимает одно из решений, в том числе о признании дома аварийным и подлежащим сносу:

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания; (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
— п. 47 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Обратите внимание: п. 47 Положения говорит о «многоквартирных домах», однако для индивидуального жилого дома комиссия оценивает помещение на предмет признания его непригодным для проживания (по тем же критериям аварийности: износ несущих конструкций, угроза обрушения). Это ваша главная процедура — именно её игнорирование лишает вас законного основания сноса. Пункт 52 даёт право обжаловать решение комиссии в суде, если орган МСУ откажет.

Сносить по решению суда придётся и потому, что второй сособственник не даёт согласия:

сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8.
— ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 5

Иски о сносе рассматриваются с соблюдением исключительной подсудности — по месту нахождения объекта; при проживании в доме граждан вопрос о сносе решается одновременно с выселением. Ответчиком выступает сособственник, не дающий согласия (и, при необходимости, вы привлекаете к участию муниципалитет как собственника земли). Про исковую давность: на требования о сносе объекта, создающего угрозу жизни и здоровью, давность не распространяется (абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44), а по вашему аварийному дому угроза обрушения как раз подтверждена актом обследования.

Вывод: последовательность действий — (1) заявление в межкомикомиссию органа МСУ о признании дома непригодным для проживания и аварийным с приложением техпаспорта и акта обследования; (2) при отказе — обжалование в суд (ст. 52 Положения); (3) получив решение о признании дома аварийным/подлежащим сносу либо при его игнорировании сособственником — иск в суд о сносе дома (исключительная подсудность — по месту нахождения объекта), с одновременным разрешением вопроса о выселении, если кто-то зарегистрирован. Согласие второго сособственника для подачи заявления в комиссию и для иска не требуется.

Муниципальная земля: судьба участка под снесённым домом и «молчащий» сособственник

Право на участок, на котором стоит дом, вытекает из права на здание. Закон закрепляет здесь исключительное право — и это ваш главный рычаг в спорах с муниципалитетом и с сособственником:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это означает: пока жилой дом существует и принадлежит вам и второму собственнику, вы оба — как собственники здания — имеете исключительное право приобрести муниципальный участок в аренду (или в долевую собственность). Молчание второго собственника не лишает вас этого права — вы вправе требовать предоставления участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, и при уклонении сособственника его долю в арендной плате взыскивает/удерживает арендодатель.

Что касается затопления и угрозы обрушения как основания требовать от муниципалитета действий: если конструкции аварийные и есть угроза жизни, вы как собственник вправе требовать устранения нарушений вашего права, даже без лишения владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это работает, например, если затопление идёт из муниципальных сетей либо если бездействие администрации (непринятие дома на учёт как аварийного) нарушает ваше право. Негаторный иск — это и инструмент обязать муниципалитет устранить причины подтопления, и рычаг побудить администрацию провести оценку дома.

Существенная развилка: если вы не снесёте дом, участок под ним остаётся у вас на праве аренды/пользования под существующим объектом. Если дом будет снесён (по решению суда или с согласия обоих), исключительное право на приобретение участка «под снесённое здание» прекращается: здания нет — нет и права на участок по ст. 39.20 ЗК РФ, и участок возвращается муниципалитету, а право аренды прекращается (ст. 235 ГК РФ — прекращение права при уничтожении/гибели имущества и в иных случаях, предусмотренных законом). Поэтому, если цель — оставить участок за собой, нужно до сноса оформить права на участок (аренду), а после сноса — либо получить участок под новое строительство по правилам ст. 39.3-39.6 ЗК РФ (с торгов или без них в установленных случаях), либо, если участок под ИЖС и вы имеете на нём зарегистрированное право, сохранить его.

Тонкость: если второй собственник числится собственником доли дома, но не отвечает и не совершает действий, вы не можете оформить участок «в обход» него в свою единоличную собственность, пока его доля в доме существует. Снять эту проблему можно через суд: иск о признании дома подлежащим сносу (с последующим прекращением права и снятием с учёта) или иск о выкупе его доли по правилам ст. 252 ГК РФ.

Вывод: муниципальная земля не является препятствием — по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ вы как собственник дома вправе оформить её в аренду (с множественностью лиц на стороне арендатора), и молчание второго сособственника этому не мешает. Но после сноса дома право на участок под ним по ст. 39.20 ЗК РФ утрачивается, поэтому право на землю надо оформлять ДО сноса. Если второй сособственник мешает и не отвечает — вопрос решается в суде (иск о сносе, о выкупе доли или о разделе).

Кто платит за снос и содержание: расходы, неосновательное обогащение, проценты

Пока дом существует, расходы на его содержание и сохранение несут оба собственника:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Если вы уже понесли расходы (ремонт, обследование, консервация, страхование, налог на землю/имущество), вы вправе взыскать с второго сособственника его долю. Обоснование — неосновательное сбережение им своей части расходов:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму его доли вы вправе начислить проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашим фактам это означает: если вы оплатили работы по обследованию дома или консервации аварийных конструкций, а сособственник за свою долю не заплатил, вы взыскиваете с него приходящуюся на его долю часть расходов (ст. 249 ГК РФ) плюс проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда он узнал о неосновательности сбережения (например, с даты получения вашего письма-предложения). Здесь пригодится доказательство направления вашего письма (почтовая квитанция, опись вложения, уведомление о вручении) — молчание адресата не освобождает его от уплаты.

Если снос дома будет произведён, обратное неосновательное обогащение не возникает, но сама взысканная с него сумма расходов становится денежным требованием, на которое начисляются проценты.

Вывод: расходы на снос и содержание дома делятся между собственниками пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ). Вы вправе взыскать с молчащего сособственника его долю фактически понесённых расходов как неосновательное сбережение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ключевой ставке Банка России (ст. 1107, ст. 395 ГК РФ) — с момента, когда он узнал о неосновательности сбережения. Взыскание производится тем же иском в суде по месту нахождения объекта или отдельным денежным требованием.

Если сособственник так и не ответит: исковые развилки и защита от «самоуправства»

Молчание второго сособственника после вашего письменного предложения — это фактический отказ от согласия. Закон не даёт вам права действовать за него, но даёт несколько путей через суд, и выбор зависит от технической возможности раздела:

Ветка 1 — раздел/выдел доли. Если технически выдел возможен (дом фактически состоит из автономных частей с отдельными входами и коммуникациями), вы вправе требовать выдела своей доли в натуре (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Тогда вы получите изолированную часть и вправе ею распоряжаться отдельно.

Ветка 2 — принудительный выкуп его доли. Если выдел невозможен, а его доля незначительна и он не имеет существенного интереса в использовании:

абзац 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.»

Это даёт вам выход: выкупить его долю через суд и стать единственным собственником — после чего свободно распоряжаться домом, включая снос и раздел с муниципалитетом по земле. Последствие прямо предусмотрено:

абзац 1 п. 5 ст. 252 ГК РФ: «С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.»

Ветка 3 — признание дома подлежащим сносу. Если выдел невозможен и выкуп не применим (доля значительна, интерес есть), остаётся требовать сноса всего объекта через суд, ссылаясь на аварийность и угрозу жизни (акт обследования, заключение комиссии). Такой иск рассматривается по месту нахождения объекта; согласие ответчика не требуется, напротив — его несогласие и есть предмет спора.

Защита от самосуда: попытка снести конструкцию без решения суда квалифицируется как нарушение права второго собственника — я привёл выше > Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

— ст. 304 ГК РФ. Чтобы обезопасить себя и предотвратить обвал, можно обратиться в суд с иском о признании дома подлежащим сносу и одновременно просить обеспечительные меры — запрет эксплуатации и доступ на объект для обследования/консервации.

Вывод: молчание сособственника не блокирует решение навсегда — оно лишь переносит вопрос в суд. Возможны три иска: о выделе вашей доли в натуре (если технически возможно), о принудительном выкупе его доли с выплатой компенсации (при незначительности доли и отсутствии у него интереса), о признании дома подлежащим сносу с угрозой жизни (при невозможности раздела). Пока суд не решил — сносить дом самовольно нельзя; допустимо лишь обращение в суд за обеспечительными мерами и требование к муниципалитету о признании дома аварийным.

Сроки, доказательства и исполнение решения; риски самовольных действий

Сроки. К требованию об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (а именно таковы ваши требования о сносе аварийного объекта и устранении угрозы обрушения), исковая давность не применяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Это прямо закреплено и в разъяснениях для аварийных построек, создающих угрозу жизни (> На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ). 16. Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ). 17.

— абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44): «исковая давность не распространяется». Поэтому даже если дом в аварийном состоянии много лет, ваше право требовать сноса/устранения угрозы не погашается.

Для денежных требований к сособственнику (взыскание его доли расходов по ст. 249 ГК РФ) действует общий трёхлетний срок:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Считайте его с каждой оплаты расходов.

Доказательства. Для суда и для комиссии: выписка из ЕГРН, техпаспорт, акт обследования, доказательство направления письма сособственнику. Главное правило — допустимость и оценка в совокупности:

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ч. 3 ст. 67 ГПК РФ

Практический вывод: факт аварийности и угрозы обрушения, дающий право на снос, должен быть подтверждён решением межведомственной комиссии (п. 7, 47 Положения № 47), а не только частным актом. Молчание сособственника на ваше письмо подтверждается квитанцией/описью/отчётом о вручении.

Исполнение и прокурор. Если в доме проживают зарегистрированные лица, требование о сносе разрешается одновременно с выселением, и в процесс вступает прокурор:

Прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, в целях осуществления возложенных на него полномочий. Неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела. 4. В целях обеспечения законности прокурор по своей инициативе или инициативе суда вступает в дело, рассматриваемое судом, на любой стадии процесса для дачи заключения: 1) о признании недействительными сделок, совершенных с нарушением законодательства, устанавливающего специальные экономические меры, меры воздействия (противодействия) на недружественные действия иностранных государств; 2) при рассмотрении судом заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, ходатайства о признании и приведении в исполнение решения иностранного суда и иностранного арбитражного решения;
— ч. 3 ст. 45 ГПК РФ

После сноса право прекращается (ст. 235 ГК РФ), запись погашается по акту обследования либо по решению суда, установившему отсутствие объекта (> сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8.

— ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 5> Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 9.
— п. 6 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Расходы на снос распределяются между собственниками пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ) и взыскиваются в суде.

Риски самовольных действий. Разбор дома без решения суда и без согласия — нарушение права сособственника (ст. 304 ГК РФ — > Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

— ст. 304 ГК РФ), влекущее иск об устранении нарушения и о возмещении ущерба. Единственный безопасный путь — суд.

Вывод: на требование о сносе аварийного объекта, создающего угрозу жизни, исковая давность не распространяется (ст. 304 ГК РФ, ст. 208 ГК РФ, абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44); для денежных требований — трёхлетний срок (ст. 196 ГК РФ). Аварийность подтверждается решением межведомственной комиссии, оцениваемым в совокупности с иными доказательствами (ст. 67 ГПК РФ). При проживании в доме граждан вопрос о сносе решается вместе с выселением с участием прокурора (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ); снос оформляется актом обследования или решением суда со снятием объекта с учёта (ст. 58 Закона № 218-ФЗ, ст. 235 ГК РФ).

Доказательственная база по иску и по заявлению в комиссию

Для иска в суд и заявления в межведомственную комиссию решающее значение имеет то, что документы отвечают требованиям допустимости и относимости. Средства доказывания перечислены в законе:

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— ст. 60 ГПК РФ

Среди них для вашего дела ключевые — письменные доказательства (выписка из ЕГРН, техпаспорт, акт обследования, переписка с сособственником) и заключения (акт обследования аварийных конструкций, заключение комиссии органа МСУ). Определённые обстоятельства закон требует подтверждать строго определёнными средствами — и тут важно правило допустимости:

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Практическое следствие для вас: факт аварийности и угрозы обрушения, чтобы он породил право на снос, должен быть подтверждён не любым документом, а именно заключением/решением уполномоченного органа — межведомственной комиссии (п. 7, 47 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47, приведены выше). Частный «акт обследования» без статуса заключения комиссии остаётся лишь одним из письменных доказательств, но сам по себе не заменяет решение комиссии и не даёт основания сноса — суд оценит его в совокупности (ст. 67 ГПК РФ). Аналогично факт надлежащего уведомления сособственника (его уклонение от согласия) подтверждается письменным доказательством — почтовой квитанцией/описью/отчётом о вручении.

Бремя доказывания лежит на вас как истце:

То, что вы утверждаете (аварийность, угроза жизни, уклонение сособственника, понесённые расходы), вы и доказываете соответствующими документами; при этом раскрывать доказательства нужно перед сторонами в срок, установленный судом.

Вывод: для суда и комиссии допустимы и относимы: выписка ЕГРН на доли, техпаспорт, акт обследования, заключение межведомственной комиссии (ст. 55, 59, 60 ГПК РФ). Частный акт об аварийности не заменяет решение комиссии — без него снос по закону невозможен (ст. 60 ГПК РФ, п. 7, 47 Положения № 47). Ваше письмо сособственнику с доказательством отправки фиксирует его уклонение; обязанность доказывать эти обстоятельства лежит на вас (ст. 56 ГПК РФ).

Подсудность: какой суд рассматривает ваш спор

Все ваши иски — о сносе дома, о разделе/выделе доли, о выкупе доли, о праве на земельный участок — относятся к категории споров о правах на недвижимость и подчиняются правилу исключительной подсудности:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это означает единообразие для всех ваших требований: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (по адресу объекта, а не по месту жительства ответчика). То же правило подтверждено для исков о сносе в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, который я приводил выше (> Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения. 11. Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 6 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). 12.

— п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке») — «иски о сносе самовольной постройки... рассматриваются... с соблюдением правил об исключительной подсудности — по месту нахождения спорного объекта».

Деньги, связанные с этим же объектом (взыскание доли расходов по ст. 249 ГК РФ, проценты по ст. 395 ГК РФ), разумно заявлять в том же иске или в отдельном иске в суде по месту нахождения объекта — это обеспечит согласованность подсудности всех блоков и не допустит расхождения между секциями.

Вывод: независимо от выбранного требования (снос, раздел, выкуп доли, спор о земле) подсудность одна — районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Мировой суд по этому делу не рассматривает такие споры. Ответчики — второй сособственник (обязательно) и при необходимости муниципалитет (как собственник земли).