Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу кооперативной квартиры, если пай выплачен после развода и собственность оформлена на меня?

Возникновение права собственности на кооперативную квартиру и его основание

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика не с момента государственной регистрации и не с момента въезда, а с момента полной выплаты паевого взноса.

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
   — п. 1 ст. 129 ЖК РФ

1. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
   — п. 4 ст. 218 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: право собственности возникло у вас в 2012 году, когда пай был выплачен полностью, и с этого момента вы — единственный собственник квартиры, что подтверждено свидетельством и записью в ЕГРН. Именно факт полной выплаты пая (2012 г.), а не дата въезда (1990 г.) или расторжения брака (1994 г.), является юридическим моментом возникновения вашего права.

Далее ключевой вопрос — является ли квартира личным или общим имуществом. По общему правилу нажитое в браке имущество — совместная собственность:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Однако к вашей ситуации применимы и изъятия. Во-первых, имущество, принадлежавшее супругу до брака, — его личное, но квартира получена в браке, поэтому это основание само по себе не работает:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Во-вторых, прямо применимо правило о раздельном проживании: с 1994 года вы и бывший супруг фактически прекратили семейные отношения, жили раздельно, и он не участвовал в паевых взносах:

1. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
   — п. 4 ст. 38 СК РФ

По совокупности норм: часть пая, внесённая в браке (1990–1994 гг.), формально относится к совместно нажитому, но после расторжения брака и фактического прекращения семейных отношений вы единолично с 1994 по 2012 год несли все взносы; суд вправе признать имущество, нажитое в период раздельного проживания, собственностью того, кто его приобрёл (п. 4 ст. 38 СК РФ). Вывод: квартира целиком и юридически (запись в ЕГРН), и по существу — ваша собственность; режим совместной собственности после 1994 года к приращению пая не применяется. Раздел без вашего встречного требования невозможен, а возможный спор сводится лишь к небольшой части пая, внесённой до 1994 года, и давно погашен сроком давности (см. блок 3).

Требуется ли согласие бывшего супруга на продажу квартиры

Собственник распоряжается своим имуществом по своему усмотрению:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Если бы квартира оставалась в совместной собственности с супругом и он был бы сособственником, действовало бы правило о презумпции согласия сособственника:

1. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
   — п. 3 ст. 253 ГК РФ

Презумпция согласия и правило о нотариальном согласии супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) применяются к сделкам супругов по распоряжению общим имуществом. К вам это не относится: брак расторгнут в 1994 году, вы не являетесь супругами, а бывший муж не указан собственником в ЕГРН и не является участником совместной собственности.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Поэтому для продажи квартиры согласие бывшего супруга не требуется ни в какой форме: ни нотариальное, ни простое. Вы единственный правообладатель по ЕГРН, и продажа оформляется как сделка единоличного собственника. Нотариальное удостоверение сделки требует лишь п. 3 ст. 35 СК РФ для имущества супругов — на вас эта норма не распространяется.

Важно: Вам не нужно разыскивать бывшего супруга, устанавливать, жив ли он, и где он проживает. Если бы он умер, его наследники могли бы претендовать только на супружескую долю, которой у него по существу нет (см. блок 1 и 3), а не на квартиру как таковую.

Вывод: согласие (и даже поиск) бывшего супруга для продажи квартиры НЕ ТРЕБУЕТСЯ. Росреестр регистрирует сделку по вашему заявлению как единственного собственника; никакой нотариальный акт о согласии бывшего супруга в комплект документов не входит. Если Росреестр или покупатель ссылаются на необходимость такого согласия — это ошибка, требование не основано на законе.

Ветка «а если бывший супруг объявится». Даже если бывший супруг (или его наследник) узнает о продаже и заявит иск о разделе имущества, ссылаясь на то, что пай частично выплачен в браке, к такому требованию применяется специальная норма:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Последствия для вашей сделки рассматриваются в блоке 3.

Исковая давность: может ли бывший супруг спустя 30 лет претендовать на долю

Даже если предположить худший сценарий — бывший супруг (или его наследники) заявит требование о разделе и признании права на долю в квартире, — это требование давно погашено сроком давности:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

1. Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня регистрации развода в книге записи актов гражданского состояния), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права
   — п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 21.02.1973 № 15

Для вашей ситуации расчёт таков: брак расторгнут в 1994 году, с этого момента бывший супруг не участвовал в паевых взносах, знал (или должен был знать), что квартира остаётся вам, выехал и на неё не претендовал. Трёхлетний срок начал течь не ранее даты расторжения брака (1994 г.) и в любом случае истёк задолго до 2012 года — тем более до настоящего времени. Предельный десятилетний срок (п. 2 ст. 196 ГК РФ) также давно миновал.

При этом критично: срок давности применяется судом только по заявлению стороны до вынесения решения:

1. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
   — п. 2 ст. 199 ГК РФ (исковая давность применяется по заявлению стороны)

Значит, при подаче иска против вас (или при споре о сделке) вы обязаны заявить о пропуске срока давности — суд сам его не применит.

Вывод: требование бывшего супруга о разделе квартиры юридически бесперспективно ввиду пропуска трёхлетнего срока исковой давности; в случае судебного спора вам необходимо прямо заявить о применении срока давности. Это дополнительно защищает и вас, и покупателя: риск оспаривания сделки фактически нулевой.

Отдельная ветка защиты — для покупателя. Даже если бы супруг сособственником являлся, сделку можно было бы оспорить лишь при доказанности недобросовестности приобретателя (п. 2 ст. 35 СК РФ, п. 3 ст. 253 ГК РФ — блок 2), а истребовать квартиру у добросовестного покупателя нельзя, если она выбыла по его воле:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
   — п. 1 ст. 302 ГК РФ

Квартира не выбывала из вашего владения помимо воли (вы добровольно решили её продать), поэтому механизм истребования у добросовестного приобретателя к покупателю применён быть не может. Вывод по ветке: покупатель считается защищённым, ваша сделка устойчива; оснований для признания будущей продажи недействительной из-за отсутствия согласия бывшего супруга нет.

Порядок оформления продажи и налоговые последствия

Продажу оформляет единоличный собственник: договор купли-продажи заключается вами как единственным правообладателем, переход права регистрируется в Росреестре на основании заявления о государственной регистрации. Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а запись в ЕГРН с 2012 года указывает именно вас как собственника. Нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры целиком единственным собственником законом не предписано, а согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) в вашем случае не применимо — у вас нет супруга, чьё согласие требовалось бы.

Налоговый аспект: доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока владения:

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. 3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ

Право собственности на квартиру у вас возникло в 2012 году (полная выплата пая, п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть к моменту продажи вы владеете ею более пяти лет. Поэтому доход от продажи налогом не облагается, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Вывод: вы распоряжаетесь квартирой как единственный собственник, чьё право подтверждено записью в ЕГРН, — находите покупателя, заключаете договор купли-продажи и подаёте заявление о регистрации перехода права в Росреестр. Нотариальное удостоверение сделки и согласие бывшего супруга не требуются. Поскольку с 2012 года прошло более пяти лет, налог с продажи вы не платите. Розыск бывшего супруга для оформления сделки законом не предусмотрен.

Альтернативная ветка: если бы суд всё же признал квартиру совместной собственностью

Даже в наихудшем сценарии — если суд вопреки изложенному признает, что квартира (или её часть) была совместной собственностью и для сделки требовалось согласие супруга — применима специальная норма об оспаривании:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Из неё следует, что требование о признании сделки недействительной по мотивам отсутствия нотариального согласия супруга подаётся самим супругом в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Поскольку бывший супруг выехал в 1994 году, в паевых взносах не участвовал и о состоянии квартиры не информирован, а сама регистрация права за вами состоялась в 2012 году и прошла открыто через Росреестр, срок на оспаривание любой последующей продажи будет исчисляться с момента, когда он мог узнать о ней, и в любом случае не может быть расширен задним числом.

Ветка «если бывший супруг умер». Наследники приобретают права только на имущество, входившее в состав наследства:

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
   — п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Поскольку квартира зарегистрирована за вами с 2012 года и бывший супруг не был указан правообладателем, она в состав его наследства не входит. Наследники гипотетически могли бы претендовать лишь на «супружескую долю», которой фактически нет (пай после 1994 года выплачивался вами единолично), и такое требование погашено трёхлетним сроком давности (п. 7 ст. 38 СК РФ — блок 3).

Вывод по альтернативной ветке: даже при самом неблагоприятном толковании требование бывшего супруга (или его наследников) об оспаривании сделки ограничено годичным сроком и подлежит отклонению; имущество к наследникам бывшего супруга не переходило. Риск оспаривания продажи пренебрежимо мал, а для защиты покупателя дополнительно действует механизм добросовестного приобретения (ст. 302 ГК РФ).

Сводные выводы по всем блокам согласованы: требование о разделе — трёхлетний срок давности (п. 7 ст. 38 СК РФ, ст. 196, 200 ГК РФ); оспаривание сделки из-за отсутствия согласия супруга — годичный срок (п. 3 ст. 35 СК РФ); к вам обе нормы не применимы, так как вы не супруги, квартира — ваша личная собственность. Согласие и розыск бывшего супруга при продаже не требуются.