Как продать квартиру, если доли принадлежат супругам и дочерям, которые подарили свои части родителям?

Нужно ли чьё-то согласие или разрешение, и можно ли продать квартиру целиком по одной сделке

Ключевой вопрос — форма сделки. По общему правилу отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения, но для вашей ситуации закон прямо делает исключение.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это значит: если все четверо собственников — вы с мужем и обе дочери — продают свои доли одним договором одному покупателю, нотариус не нужен. Дочери сейчас совершеннолетние и дееспособные, они подписывают договор лично, и никакого разрешения органов опеки на сделку не требуется.

Нотариальное удостоверение сделки обязательно только в случаях, указанных в законе, либо по соглашению сторон, а его несоблюдение влечёт ничтожность сделки:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Для вашей сделки обязательная нотариальная форма законом не установлена (сработало исключение из п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), поэтому ничтожность вам не грозит.

Сам договор продажи квартиры составляется письменно в виде одного документа, подписанного сторонами, а переход права подлежит государственной регистрации:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

То есть одного документа «договор купли-продажи квартиры» за подписями всех четырёх продавцов и покупателя достаточно; отдельные договоры на каждую долю не требуются.

Ветка 2: если продавать доли по отдельности разным покупателям. Тогда исключение не работает, и каждая сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Кроме того, вступает в силу преимущественное право покупки остальных сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для вас это означает: вариант «продать все четыре доли одним договором» снимает и необходимость нотариуса, и необходимость извещать сособственников. Если же кто-то захочет продать свою долю отдельно постороннему лицу, придётся письменно известить остальных сособственников с указанием цены и условий и выждать месяц.

Ветка 3: если продаётся не вся квартира, а доли третьим лицам в обход сособственников. Покупателя можно «потерять»: сособственник, чьё преимущественное право нарушено, вправе в течение трёх месяцев через суд требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Поэтому важно: если вы продаёте всё одновременно одним договором, рисков по ст. 250 ГК РФ нет; если дробите сделки — сначала закрывайте вопрос с извещениями.

Ветка 4: нетрудоспособность/недееспособность кого-либо из собственников. Разрешение органа опеки требуется не при любой сделке с «семейной» недвижимостью, а при распоряжении имуществом подопечного:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это правило касается только случаев, когда собственником является подопечный (недееспособный, ограниченно дееспособный, несовершеннолетний), а сделку совершает опекун или попечитель. Если все четверо собственников — полностью дееспособные взрослые люди, действующие от своего имени, разрешение опеки не нужно.

Про приватизацию 1983 года и «детские» доли. Включение несовершеннолетних в договор передачи тогда было обязательным, а право собственности возникает с момента государственной регистрации:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Дочери получили доли как собственники, а не как «потенциальные пользователи», поэтому их последующий дар в вашу пользу был полноценной сделкой, и сегодня состав собственников определяется записями ЕГРН. Со дня дарения вы с мужем владеете своими долями в силу безвозмездной сделки — это ваше личное имущество (см. блок 4).

Вывод. Дополнительных согласий, разрешений органов опеки или иных разрешительных документов не требуется. Квартиру можно продать целиком по одному договору купли-продажи, подписанному всеми четырьмя собственниками и покупателем одновременно, без нотариуса (исключение п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). То, что доли когда-то были получены в приватизации несовершеннолетними, значения не имеет — сейчас это взрослые дееспособные собственники. Единственные условия: все доли отчуждаются одной сделкой и в договоре корректно указаны доли каждого продавца.

Как правильно оформить сделку: договор, передача, регистрация в Росреестре

Продажа квартиры — это договор продажи недвижимости, по которому продавец передаёт в собственность покупателя именно квартиру:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— ст. 549 ГК РФ, п. 1

Договор составляется одним документом и подписывается всеми сторонами; соблюдение этой формы — обязательное условие действительности (ст. 550 ГК РФ, см. выше блок 1).

Существенное условие, о котором часто забывают: если в квартире есть лица, сохраняющие право пользования (например, зарегистрированные), их перечень обязательно включается в договор:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Проверьте, кто зарегистрирован в квартире, и укажите это в договоре — иначе покупатель вправе оспаривать сделку.

Сама передача квартиры оформляется документом о передаче:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Практический алгоритм для вас: (1) согласовать цену и порядок расчётов; (2) подписать всеми четырьмя собственниками и покупателем один договор купли-продажи; (3) подписать передаточный акт; (4) подать в Росреестр (лично, через МФЦ или в электронном виде) заявление о государственной регистрации перехода права вместе с договором, уплатив госпошлину.

Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения записи в реестр, а запись вносится по заявлению всех совершивших сделку лиц:

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — ст. 8.1 ГК РФ (п. 2, 3)

Отсюда важное: без подачи заявлений всеми четырьмя продавцами (их лично или через нотариально оформленную доверенность) регистрация перехода права не будет проведена — «продать» по одной лишь расписке нельзя.

Право собственности покупателя на квартиру переходит именно с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ, см. выше блок 1), а зарегистрированное в ЕГРН право является единственным доказательством его существования.

Сроки регистрации по заявлению, поданному в Росреестр и через МФЦ:

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — подп. 1, 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Стоимость госпошлины за регистрацию права на квартиру для физического лица регулируется ст. 333.33 НК РФ (п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Для продавцов-физлиц это фиксированная сумма, уточнить её актуальный размер можно у оператора МФЦ или на сайте Росреестра.

Вывод. Порядок такой: один договор купли-продажи квартиры (письменная форма, один документ, подписи всех четырёх собственников и покупателя) + передаточный акт + совместное заявление в Росреестр/МФЦ о регистрации перехода права; право покупателя возникает с даты записи в ЕГРН. Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Нотариус для этого варианта не требуется.

Налог с продажи: будет ли НДФЛ у каждого из четырёх продавцов

Освобождение от налогообложения зависит от того, как долго объект непрерывно был в собственности — по сравнению с минимальным предельным сроком владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный срок владения бывает 3 года или 5 лет в зависимости от основания приобретения:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
   — подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Как это работает для вас. Квартира была приватизирована в 1983 году, и доли каждого из четверых возникли из приватизации. Основание «получено в результате приватизации» сохраняется за долей независимо от того, что позже она была подарена: у вас с мужем доли изначально возникли из приватизации, а у дочерей доли перешли к вам по договору дарения от близких родственников (дети — близкие родственники по Семейному кодексу, ст. 14 СК РФ). И приватизация (подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и дарение от близкого родственника (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) дают льготный минимальный срок владения — 3 года.

Ветка 1: дочери подарили вам доли более 3 лет назад, а ваши собственные доли у вас с приватизации. Тогда у всех четырёх продавцов минимальный срок владения истёк — НДФЛ не возникает ни у кого, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Ветка 2: с даты регистрации дарения прошло менее 3 лет. Тогда у вас с мужем по «подаренной» части срока может не хватить, и, если продадите сейчас, возникнет обязанность подать декларацию и уплатить НДФЛ с разницы; налог можно уменьшить имущественным вычетом (п. 1 ст. 220 НК РФ). В этом случае имеет смысл либо подождать истечения 3 лет с даты регистрации договоров дарения, либо учесть вычет при расчёте налога.

Ветка 3: у собственника есть иное жильё или продажа происходит по цене ниже кадастровой. Сам по себе минимальный срок владения — 3 года, а не 5, для долей из приватизации и дарения от близких родственников. Дополнительно с 2021 года действует освобождение для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) — но оно для вас, как для родителей уже взрослых дочерей, неактуально.

Ответственность за несоблюдение: если декларация подана с опозданием, — штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ; за неуплату налога — штраф по ст. 122 НК РФ и пени.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Вывод. Если с даты регистрации дарения долей дочерьми вам с мужем прошло более 3 лет, налог не платится никем из четверых продавцов. Если менее — у вас с мужем возникает обязанность подать 3-НДФЛ и заплатить налог (с учётом вычета), поэтому выгоднее дождаться истечения 3 лет с даты регистрации дарения. У дочерей доли были в собственности с 1983 года, их основание — приватизация и дарение близким родственникам, порог 3 года у них заведомо пройден.

Имущественный режим долей супругов и согласие супруга

Режим ваших долей зависит от того, как они у вас появились — важно, что доли, полученные в дар, не являются совместно нажитым имуществом:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для вас это значит: та доля, которая перешла к каждому из супругов по договору дарения от дочери, — личное имущество данного супруга, а не общая совместная собственность. Поэтому нотариальное согласие второго супруга именно на распоряжение этой долей по режиму общего имущества не требуется — вы распоряжаетесь ею как своим имуществом.

Если же часть доли возникла у супруга не из дарения (например, при приобретении в браке на общие средства — но в вашей ситуации первоначально доли возникли из приватизации, то есть не за счёт общих средств), тогда действует презумпция согласия супруга:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Это означает: по общему правилу письменное/нотариальное согласие мужа или жены на продажу именно их личной доли не нужно; для сделки с совместно нажитым имуществом предполагается согласие супруга, и оспорить сделку он может только в суде и только если доказано, что покупатель знал о несогласии.

Отдельно обратите внимание: одно только то, что квартира когда-то была приватизирована в браке, не превращает личные доли в совместную собственность — приватизация не является возмездной сделкой за счёт общих средств.

Вывод. Согласие супруга на продажу ваших долей не требуется: доли, полученные в дар от дочерей, — личное имущество каждого из вас (п. 1 ст. 36 СК РФ), а по сделкам с таким имуществом супруг действует своей волей. Нотариальное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ понадобилось бы только если бы продавалось общее совместное имущество, оформленное на одного из супругов.

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию или отказал

Права, подлежащие регистрации, возникают с момента записи в реестр, а отказ в регистрации или уклонение от неё можно оспорить в суде:

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — ст. 8.1 ГК РФ (п. 2, 8)

Это означает, что даже если Росреестр приостановит регистрацию (например, потребует дополнительных документов), вы не теряете право на сделку — решение можно обжаловать.

Если Росреестр необоснованно отказал или допустил нарушение порядка, убытки возмещаются за счёт казны РФ (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ, прочитан в тексте выше).

Процедура досудебного обжалования приостановления установлена Законом № 218-ФЗ: решение о приостановлении может быть обжаловано в апелляционную комиссию, создаваемую при территориальном органе Росреестра; её работа регламентируется приказом Росреестра об апелляционных комиссиях.

Если регистрация приостановлена из-за спора о праве (например, кто-то из бывших или действующих сособственников оспаривает сделку), спор разрешается районным судом по правилам искового производства — исковое заявление подаётся по форме ст. 131 ГПК РФ с указанием сторон, обстоятельств и приложений.

Вывод. При приостановлении регистрации сначала подаётся жалоба в апелляционную комиссию Росреестра, затем (или сразу, если спор о праве) — иск/заявление в районный суд; убытки от незаконного отказа взыскиваются с казны РФ. Для вашей сделки риски приостановки минимальны, если предоставлены: правоустанавливающие документы на доли, договоры дарения и корректно составленный договор купли-продажи от всех четырёх собственников.