Можно ли присоединить пустующий соседний подвал к своему в собственности подвалу в жилом доме и какие разрешения для этого нужны, если он является общим имуществом?

Правовой статус пустующего подвала в многоквартирном доме

Ключевой вопрос — чем юридически является соседний пустующий подвал: самостоятельным объектом или общим имуществом всех собственников дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

«Технические подвалы» прямо названы в законе среди объектов общего имущества. Критерий здесь — не факт использования, а назначение: подвал, в котором имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— п. 2 Правил, утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491

Правила № 491 раскрывают тот же критерий: в состав общего имущества включаются «технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации», а также оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Отсюда для Вашего случая: если в спорном подвале проходят коммуникации/стоит оборудование, обслуживающее дом, он относится к техническим подвалам, то есть к общему имуществу. Если коммуникаций для обслуживания более одного помещения в нём нет, статус помещения определяется по проектной и учётно-технической документации дома, и это переводит дело в иную ветку (об этом — в отдельном блоке).

Отсутствие регистрации общего имущества в ЕГРН также не меняет его статуса: право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и следует судьбе права на помещение.

Вывод: если в соседнем подвале есть инженерные коммуникации/оборудование, обслуживающее более одного помещения, он является техническим подвалом — общим имуществом собственников МКД (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491). Факт пустоты и отсутствия двери на это не влияет; если коммуникаций нет — статус помещения подлежит отдельной проверке по документам.

Можно ли присоединить подвал к своему помещению «на законных основаниях»: какие согласия и разрешения нужны

Закон прямо регулирует такую ситуацию. Если присоединение к помещению части общего имущества невозможно без уменьшения общего имущества, требуется согласие всех собственников дома.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 40 ЖК РФ (абз. 2)

Устройство прохода (пробивка стены/перекрытия) и присоединение площади соседнего подвала означает, что часть общего имущества фактически переходит в Ваше помещение и исключается из общей долевой собственности — то есть размер общего имущества уменьшается. По закону это допустимо только при согласии ВСЕХ собственников помещений в доме, оформленном решением общего собрания (а не согласия УК, которая лишь управляет домом и распоряжаться общим имуществом не вправе).

Теперь о процедуре. Отраслевой (жилищный) закон требует согласования с органом местного самоуправления.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2 1 . Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
— п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Для Вас это означает последовательность: (1) провести общее собрание собственников и получить согласие 100% голосов на присоединение части общего имущества (квалифицированное большинство в 2/3 здесь недостаточно — по ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ нужно согласие всех); (2) разработать проект переустройства/перепланировки; (3) подать в орган местного самоуправления заявление с проектом и протоколом общего собрания; (4) получить решение о согласовании. Разрешение на строительство (реконструкцию), оформляемое по ст. 51 ГрК РФ, в этом случае также невозможно без согласия всех собственников.

в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме;". Статья 2 Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Президент Российской Федерации В.Путин Москва, Кремль 2 апреля 2014 года № 65-ФЗ
— ст. 1 ФЗ от 02.04.2014 № 65-ФЗ (изменения в ст. 51 ГрК РФ)

произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Здесь же важна «защитная» логика Постановления Пленума ВС РФ: реконструкция с уменьшением общего имущества (в том числе частичное использование внешней стены, оборудование отдельного входа) требует согласия всех собственников — это необходимое основание для выдачи разрешения. Без такого согласия любые работы считаются самовольными.

Если же спорный подвал НЕ является общим имуществом (находится в чьей-то собственности как самостоятельное нежилое помещение), то основание иное: по ч. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник вправе объединить смежные помещения, но только если это не влечёт изменения границ других помещений и размера общего имущества, а присоединяемое помещение нужно сначала приобрести в собственность. Тогда согласие дома не требуется, но требуется воля собственника этого помещения и тот же разрешительный порядок по ст. 26 ЖК РФ.

Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений. 2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях. 2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями. 2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов. 2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м). 2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями. 2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш. 2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается. 2.2.13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия. 3. К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся: 3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. 3.2.
— п. 2.2.5 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Согласно региональным требованиям, устройство проемов в несущих или ненесущих межквартирных стенах для изменения границ помещений относится к работам по перепланировке, требующим проекта.

Вывод: присоединить соседний подвал можно только легально — через решение общего собрания с согласием ВСЕХ собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), проект перепланировки и разрешение органа местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ); согласия одной УК или части соседей недостаточно. Если подвал вашему помещению не принадлежит и является общим имуществом, предварительное «выкупить и присоединить» его без согласия дома нельзя.

Можно ли выкупить или иным образом оформить подвал в собственность

Отчуждение общего имущества устроено так, что «выкупить» долю в нём отдельно от своего помещения невозможно.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
— п. 2 ст. 290 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Доля в праве общей собственности на общее имущество дома прямо связана с правом собственности на помещение и не может отчуждаться отдельно от него. Это значит: оформить на себя весь подвал как самостоятельный объект, «выкупив» его у дома, по общему правилу нельзя — общее имущество не является самостоятельным объектом оборота. Единственный законный вариант — механизм присоединения по ст. 36 и 40 ЖК РФ (уменьшение общего имущества с согласия всех собственников) либо передача объекта общего имущества в пользование по решению общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) — но это лишь пользование (например, по договору аренды), а не собственность.

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Если спорный подвал не общее имущество, а чьё-то самостоятельное помещение, его можно приобрести по обычной сделке купли-продажи недвижимости (с регистрацией перехода права в ЕГРН), а затем объединить со своим помещением. Это альтернативная ветка, зависящая от статуса подвала.

Вывод: «выкупить» общее имущество дома как отдельный объект законом не предусмотрено — доля в общем имуществе неотчуждаема отдельно от помещения (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Возможны лишь присоединение с согласия всех собственников (ст. 36, 40 ЖК РФ) или пользование по решению общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если подвал — чужое самостоятельное помещение, он приобретается по сделке купли-продажи.

Что будет, если просто занять подвал и сделать проход

Самовольное занятие и самовольные работы влекут целый набор неблагоприятных последствий — от штрафов до сноса/приведения в прежнее состояние.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
— п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ

Самовольными являются работы, сделанные без основания (решения о согласовании) или с нарушением проекта. Последствия для Вас: обязанность привести помещение в прежнее состояние в разумный срок, а при неисполнении — по иску органа (или управляющей организации) продажа помещения с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние. Сохранить помещение в переустроенном состоянии можно только по решению суда и лишь если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Административная ответственность за самовольные переустройство и перепланировку:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
— ст. 7.21 КоАП РФ, п. 3

Кроме того, на Ваши работы распространяется режим самовольной постройки (при реконструкции, создающей новый объект), так как они выполнены без необходимых согласований.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обратился с иском к ответчику, также являющемуся собственником жилого помещения в данном доме, о признании пристройки к дому незаконной и о ее сносе. Ответчик обратился со встречным иском к администрации муниципального образования, другим собственникам жилых помещений о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии. Решением суда иск о признании пристройки к дому самовольной и ее сносе удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, решение отменил, принял новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и о сохранении спорной квартиры в реконструированном состоянии. Отменяя судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала следующее. В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.11.2022

Региональные требования дополнительно ограничивают такие работы в подвалах.

Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 3.9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома. 4. При устройстве входных групп (входов): 4.1. На первом этаже в проектных решениях (проектах) предусматривается при устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) размещение элементов (приспособлений, устройств), обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения. 4.2. В подвальных и цокольных этажах, в том числе с устройством приямка, в проектных решениях (проектах): 4.2.1. Предусматривается создание (размещение) элементов (приспособлений, устройств), обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения. 4.2.2. Не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий. 4.3. В случае наличия нескольких входных групп конструкции устраиваемых входных групп должны быть выполнены в единой архитектурно-художественной стилистике (единые материалы конструкции, взаимосвязанное колористическое решение, фактурная совместимость отделочных материалов, соотношение размерных параметров).
— п. 3.8 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий. 4.3. В случае наличия нескольких входных групп конструкции устраиваемых входных групп должны быть выполнены в единой архитектурно-художественной стилистике (единые материалы конструкции, взаимосвязанное колористическое решение, фактурная совместимость отделочных материалов, соотношение размерных параметров). При этом элементы конструкций устраиваемых входных групп не должны выступать за максимальную линию выступа крайних элементов существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, относительно наружной стены объекта в горизонтальной плоскости фасада данного объекта. Высота устраиваемых входных групп не должна превышать максимальную высоту существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, и линию перекрытий между первым и вторым этажами объекта. 4.4. У одного нежилого помещения допускается устройство только одной входной группы, если иное не предусмотрено законодательством. 5. При устройстве накрытий (навесов) на террасах в проектных решениях (проектах) не допускается предусматривать надстройку стен нижерасположенного этажа (создание капитальных надстроек). 6. При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах в проектных решениях (проектах): 6.1.
— п. 4.2.2 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Если Ваши действия приведут к занятию части земельного участка (например, при оборудовании входа за пределами конструкций), возможна ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ; применительно к занятию части общего имущества дома собственники вправе предъявить негаторное требование.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Такое занятие — это пользование чужим общим имуществом без правового основания; при извлечении выгоды (например, при дальнейшей сдаче площади) с Вас могут быть взысканы доходы/суммы неосновательного обогащения.

Вывод: если просто занять подвал и пробить проход без согласия всех собственников и без решения органа, работы будут признаны самовольными — Вас обяжут привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), оштрафуют по ст. 7.21 КоАП РФ (для граждан 2 000–2 500 руб.), а при неисполнении помещение может быть продано с публичных торгов; собственники вправе требовать устранения нарушений (ст. 304 ГК РФ) и возврата неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). «Пустота» подвала от ответственности не защищает.

Порядок действий и куда обращаться при отказе

Легальный алгоритм: (1) подтвердить статус подвала по проектной и технической документации дома (технический ли подвал, есть ли коммуникации) — это определит ветку; (2) если это технический подвал/общее имущество — инициировать общее собрание и получить согласие ВСЕХ собственников, оформленное протоколом по требованиям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; (3) разработать проект перепланировки/переустройства и согласовать его с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ), представив заявление, правоустанавливающие документы, проект, техпаспорт и протокол собрания; (4) получить решение о согласовании и провести работы, оформив приёмку; (5) внести изменения в ЕГРН. Если подвал не общее имущество, а чужое помещение — приобрести его по договору купли-продажи, а затем объединить по ч. 1 ст. 40 ЖК РФ.

При отказе органа в согласовании такой отказ оспаривается в порядке административного судопроизводства (глава 22 КАС РФ) в районный суд по месту нахождения органа. Если согласие дома не достигнуто, законного способа присоединить общее имущество нет — спор о порядке пользования общим имуществом по п. 1 ст. 247 ГК РФ разрешается судом, но уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех, и суд заменить это согласие не может.

Вывод: сначала уточните статус подвала по документам; при статусе общего имущества путь один — согласие 100% собственников + проект + решение органа местного самоуправления (ст. 26, 36, 40 ЖК РФ); при чужом помещении — покупка и объединение (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Отказ органа обжалуется по правилам КАС РФ в районный суд; если хотя бы один собственник против, уменьшить общее имущество нельзя.

Региональный аспект (порядок для города Москвы)

Если дом находится в Москве, детальная процедура установлена Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП: определены требования к проекту переустройства/перепланировки и перечень работ, связанных с присоединением части общего имущества.

Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 3.9. Иные работы по переустройству и (или) перепланировке, затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома. 4. При устройстве входных групп (входов): 4.1. На первом этаже в проектных решениях (проектах) предусматривается при устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) размещение элементов (приспособлений, устройств), обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения. 4.2. В подвальных и цокольных этажах, в том числе с устройством приямка, в проектных решениях (проектах): 4.2.1. Предусматривается создание (размещение) элементов (приспособлений, устройств), обеспечивающих беспрепятственное перемещение маломобильных групп населения. 4.2.2. Не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий. 4.3. В случае наличия нескольких входных групп конструкции устраиваемых входных групп должны быть выполнены в единой архитектурно-художественной стилистике (единые материалы конструкции, взаимосвязанное колористическое решение, фактурная совместимость отделочных материалов, соотношение размерных параметров).
— п. 3.8 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений. 2.2.6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях. 2.2.7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями. 2.2.8. Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов. 2.2.9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, создающих нагрузку более 150 кг/кв. м). 2.2.10. Устройство или разборка перегородок в домах с деревянными перекрытиями. 2.2.11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш. 2.2.12. Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается. 2.2.13. Работы по перепланировке помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия/выявленным объектом культурного наследия. 3. К работам по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, проведение которых связано с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемым на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, относятся: 3.1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) - без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома. 3.2.
— п. 2.2.5 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Не допускается предусматривать понижение отметки пола подвала с выемкой грунта, устройство (создание) дополнительных помещений (капитальных пристроек) за внешними ограждающими конструкциями зданий. 4.3. В случае наличия нескольких входных групп конструкции устраиваемых входных групп должны быть выполнены в единой архитектурно-художественной стилистике (единые материалы конструкции, взаимосвязанное колористическое решение, фактурная совместимость отделочных материалов, соотношение размерных параметров). При этом элементы конструкций устраиваемых входных групп не должны выступать за максимальную линию выступа крайних элементов существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, относительно наружной стены объекта в горизонтальной плоскости фасада данного объекта. Высота устраиваемых входных групп не должна превышать максимальную высоту существующих входных групп, отраженных в документах технической инвентаризации, и линию перекрытий между первым и вторым этажами объекта. 4.4. У одного нежилого помещения допускается устройство только одной входной группы, если иное не предусмотрено законодательством. 5. При устройстве накрытий (навесов) на террасах в проектных решениях (проектах) не допускается предусматривать надстройку стен нижерасположенного этажа (создание капитальных надстроек). 6. При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах в проектных решениях (проектах): 6.1.
— п. 4.2.2 Требований, утв. ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП

Для Вас это означает: в Москве работы по присоединению части общего имущества выполняются на основании проекта, а понижение отметки пола подвала с выемкой грунта и создание дополнительных помещений за внешними ограждающими конструкциями прямо запрещены. Согласование оформляет Государственная жилищная инспекция города Москвы (орган, осуществляющий согласование). В других регионах действуют аналогичные порядки, основанные на ст. 26 ЖК РФ, поэтому конкретный перечень документов и орган нужно уточнить по месту нахождения дома.

Вывод: в Москве порядок детализирован Постановлением № 508-ПП — требуются проект и соблюдение запретов (в частности, нельзя понижать пол подвала с выемкой грунта и создавать каппристройки за внешними конструкциями); в иных субъектах применяется аналогичный порядок по ст. 26 ЖК РФ. Рекомендуется уточнить региональный регламент по месту нахождения дома.

Ветка «если подвал — ваша собственность vs общее имущество»: как это влияет на исход

Решающий факт, который Вы не назвали, — что именно зарегистрировано за Вами и каков статус соседнего подвала. Разберём две ветки.

Ветка А. Соседний подвал — общее имущество дома (технический подвал с коммуникациями). Тогда присоединение невозможно без согласия всех собственников и разрешения органа (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ст. 26 ЖК РФ), а «выкуп» отдельно от помещения законом не предусмотрен (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Самовольные работы — самовольны.

Ветка Б. Соседний подвал — самостоятельное нежилое помещение, принадлежащее иному лицу (или оформленное как отдельный объект). Тогда действует иной механизм — объединение смежных помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 40 ЖК РФ (абз. 2)

В этой ветке согласие всех собственников дома не требуется, если объединение не изменяет границы общего имущества, но присоединяемое помещение нужно сначала приобрести в собственность (сделка купли-продажи, регистрация в ЕГРН), а сами работы всё равно проходят разрешительный порядок по ст. 26 ЖК РФ. Требуется также воля собственника этого помещения.

Эти ветки различаются по последствиям: в ветке А без согласия дома законного пути нет вовсе, в ветке Б исход зависит от достижения сделки и процедуры согласования. Определяет ветку техническая и проектная документация дома (наличие в подвале инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения) и сведения ЕГРН.

Вывод: если подвал технический (общее имущество) — нужны согласие всех собственников и разрешение органа, «выкуп» невозможен; если подвал — чужое самостоятельное помещение, путь лежит через его покупку и объединение по ч. 1 ст. 40 ЖК РФ. Исход дела зависит от статуса подвала, который необходимо установить по документам.

Если хотя бы один собственник (или собрание) против — что делать

В ветке А (общее имущество) несогласие даже одного собственника блокирует присоединение. Заменить согласие судом нельзя: порядок пользования общим имуществом устанавливается судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ), но уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это означает: если кто-то возражает против уменьшения общего имущества, оспорить его позицию не получится — закон требует согласия именно всех. Можно добиться лишь определения порядка пользования общим имуществом, но это не равнозначно присоединению площади к Вашему помещению.

Если орган местного самоуправления отказал в согласовании перепланировки, а оснований для отказа не было, отказ оспаривается в порядке главы 22 КАС РФ в районный суд. Если же предмет спора — нарушение Ваших прав другими собственниками (например, препятствование пользованию общим имуществом), применяется иск об устранении нарушений.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод: при возражении хотя бы одного собственника присоединить общее имущество нельзя — согласие дома здесь не заменяется судебным решением; суд устанавливает лишь порядок пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Отказ органа в согласовании обжалуется по правилам главы 22 КАС РФ в районный суд; нарушение прав — по ст. 304 ГК РФ.

Какими документами подтверждается статус подвала (доказательства)

Чтобы определить, технический это подвал (общее имущество) или самостоятельное помещение, нужны сведения из технической и проектной документации дома и из ЕГРН.

Требования к техническому плану 1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ;
— ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п. 3

сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). М. обратилась в суд с иском к обществу, в котором просила возложить на ответчика обязанность заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также взыскать компенсацию морального вреда, штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возместить расходы на оплату услуг представителя. В обоснование заявленных требований истец указала, что общество при заключении договора участия в долевом строительстве не довело до ее сведения информацию о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения – под окном, создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на 18 равнозначный отказался. Ввиду этого М.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 20.12.2016 № 4/2016

Для Вашего дела это означает: статус спорного подвала устанавливается по данным технического плана (технического/кадастрового паспорта) и проектной документации дома — в них отражается состав и расположение общего имущества (инженерное, санитарно-техническое оборудование, коммуникации). Эти же сведения служат доказательствами в споре с управляющей организацией или собственниками. Дополнительно целесообразно запросить акт осмотра общего имущества и сведения о правообладателе подвала из ЕГРН. Если по документам подвал технический (с коммуникациями, обслуживающими более одного помещения), он общее имущество, и действует ветка ст. 36 и 40 ЖК РФ.

Вывод: статус подвала подтверждается техническим планом/техпаспортом, проектной и учётно-технической документацией дома (сведения о составе общего имущества) и выпиской из ЕГРН; от этих документов зависит выбор законного пути — согласие всех собственников (общее имущество) или покупка и объединение (чужое помещение).