Как законно разобрать заброшенный дом на стройматериалы, если хозяин умер, а наследники не появлялись и администрация не знает, как оформить?

Кто сейчас собственник дома и почему «снят с баланса села» ничего не меняет

Дом не становится бесхозяйным оттого, что он пустует и числится снятым с баланса сельской администрации. Пока право собственности существует, распоряжаться домом может только сам собственник — а после его смерти таким распорядителем становится его наследник.

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. (В редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ) 2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности. 3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4.
   — п. 1 ст. 225 ГК РФ

Определение бесхозяйной вещи в п. 1 ст. 225 ГК РФ построено на двух критериях: нет собственника либо собственник неизвестен. Пока вы не проверили ЕГРН, нельзя утверждать ни того, ни другого: свидетельство о смерти хозяина или слова соседей собственника не устраняют.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Из п. 1 ст. 209 ГК РФ следует, что правомочия владения, пользования и распоряжения домом принадлежат его собственнику. Разобрать дом — это форма распоряжения и одновременно уничтожение вещи, то есть действие, доступное только собственнику (п. 1 ст. 263 ГК РФ прямо говорит, что снос осуществляет собственник участка).

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
   — п. 1 ст. 263 ГК РФ

Снятие с баланса села — это лишь внутренний бухгалтерский акт. По смыслу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несёт собственник, а не тот, у кого дом числится «на балансе», поэтому исключение дома из балансового учёта администрации никак не прекращает ничьё право собственности.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Развилка 1 — хозяин жив. Дом принадлежит ему; никто, кроме него, не вправе разбирать или передавать вам дом. Ваши варианты — договориться о купле-продаже (дарении) дома и земельного участка (п. 2 ст. 218 ГК РФ) либо о выкупе стройматериалов после сноса, но разбор дома в этом случае вы обязаны согласовать именно с ним.

Развилка 2 — хозяин умер, наследники приняли наследство. Наследник становится собственником со дня открытия наследства и может распоряжаться домом, даже если право ещё не зарегистрировано.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 2 ст. 1152 ГК РФ

Здесь покупать и оформлять надо у наследника; он же отвечает по долгам наследодателя, а самостоятельный разбор дома без его согласия — посягательство на его право.

Развилка 3 — хозяин умер, наследников нет или никто не принял наследство. Тогда дом и участок становятся выморочным имуществом и переходят в собственность сельского поселения (муниципального района) по закону, а не остаются «ничьими».

1. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
   — п. 2 ст. 1151 ГК РФ

1. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется.
   — п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Важно: для выморочного имущества принятие наследства не требуется — право муниципального образования возникает в силу закона, независимо от активности администрации. Значит, и в этой ветке разбор дома можно делать только с согласия поселения (например, по договору купли-продажи снятых конструкций или по достигнутой договорённости о безвозмездном демонтаже с передачей материалов вам).

Вывод. «Снят с баланса села, никто не живёт» — не основание считать дом бесхозяйным и разбирать его. Пока право собственности не прекращено, дом принадлежит либо живому хозяину, либо его наследникам, либо (при отсутствии наследников) сельскому поселению как выморочное имущество; в каждом случае необходимо согласие именно этого лица, а предварительно — выписка из ЕГРН о доме и об участке и обращение в администрацию за сведениями о том, изготовлялось ли свидетельство о праве на выморочное наследство.

Путь бесхозяйного имущества: постановка на учёт и муниципальная собственность

Если хозяин умер, наследников нет и свидетельство о праве на выморочное наследство не оформлялось, дом может быть вовсе не учтён в чьих-либо правах. Тогда рабочий путь — учёт его как бесхозяйной недвижимой вещи, но заявителем выступает не вы, а орган местного самоуправления.

1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
   — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Обратите внимание на распределение ролей: принимает на учёт орган регистрации прав, но заявление подаёт орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Именно поэтому ответ администрации «не знаем, как это оформить» противоречит закону — порядок установлен прямо в п. 3 ст. 225 ГК РФ. Через год после постановки на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, обращается в суд о признании права муниципальной собственности.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. 4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 333-ФЗ) Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя на данную вещь. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 315-ФЗ) Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
— абз. 3 п. 3 ст. 225 ГК РФ

Для вас существенно третье предложение приведённой нормы: вещь, не признанная по решению суда муниципальной собственностью, может быть вновь принята собственником либо приобретена в силу приобретательной давности. Это открывает путь к вашему интересу — но только через давность владения, а не через разбор стройматериалов (см. блок 5).

Как должна действовать администрация технически, показывает закон о регистрации недвижимости:

Органы местного самоуправления, уполномоченные государственные органы субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя направляют в орган регистрации прав документы для постановки здания, сооружения, помещения
— ч. 10 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Сопоставив нормы, получаем: администрация обязана направить в Росреестр документы для постановки дома на учёт как бесхозяйного; заявление о постановке на учёт служит для этого достаточным основанием, а согласие предполагаемых наследников или соседей не требуется. Если администрация бездействует, вы вправе требовать от неё совершения этих действий (обжалование бездействия — блок 7).

Вывод. Дом не оформляется «на вас» как бесхозяйный: заявление о постановке на учёт подаёт только орган местного самоуправления, учёт ведёт Росреестр, а признание муниципальной собственности происходит по иску уполномоченного органа через год. Рекомендуемое действие — письменное обращение в администрацию поселения (и одновременно запрос выписки из ЕГРН) с просьбой поставить дом на учёт бесхозяйного по п. 3 ст. 225 ГК РФ и ч. 10 ст. 32 Закона № 218-ФЗ, со ссылкой на эти нормы и просьбой сообщить результат; ответ администрации приобщить к переписке.

Можно ли купить дом или участок: торги, аренда и исключительное право

Если дом уже поступил в муниципальную собственность (выморочное имущество либо признание через суд), продажа объектов муниципальной недвижимости идёт по общим правилам главы V.1 ЗК РФ: по общему счёту — на аукционе.

{13}

Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ даёт исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду только собственнику расположенного на нём здания, сооружения. Для вас это означает: чтобы купить участок под домом без торгов, нужно сначала стать собственником дома (через сделку с наследником, с муниципалитетом либо через признание права по давности). Пока объекта у вас нет, «преимущества» на участок у вас нет.

Смежная норма о продаже без торгов подтверждает ту же логику: земельные участки, на которых расположены здания, предоставляются их собственникам в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Отдельно учтите обязанности по использованию участка, которые лягут на вас как на покупателя:

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— ст. 42 ЗК РФ

Применительно к вашему случаю это важно по двум причинам: во-первых, приобретая участок, вы обязаны вводить его в использование и не допускать уничтожения почв и захламления; во-вторых, тот, кто фактически занимает участок без прав (например, начинает складировать туда стройматериалы или ставит технику), рискует получить состав по ст. 7.1 КоАП РФ (блок 6).

Вывод. Легальная покупка возможна, но её объект и цена зависят от статуса: (а) у живого собственника или принявшего наследство наследника — по договору купли-продажи дома и (или) участка (п. 2 ст. 218 ГК РФ); (б) у муниципалитета — по результатам аукциона, за исключением случаев, когда участок предоставляется собственнику расположенного на нём здания по ст. 39.20 ЗК РФ. Вести переговоры о цене и способе передачи нужно с тем, кто действительно является собственником по данным ЕГРН, а не с администрацией, «снявшей дом с баланса».

Нужно ли разрешение на разбор дома: риски без согласия собственника

Короткий ответ: да, согласие собственника необходимо, и «давно пустой дом» его не заменяет. Разбор дома без согласия собственника — это посягательство на чужое имущество, причём сразу по трём линиям ответственности.

Гражданско-правовая линия. Собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения и требовать устранения любых нарушений его права:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Практически это значит: собственник (а равно муниципалитет по выморочному имуществу) может требовать от вас возврата демонтированных конструкций, приведения участка в прежнее состояние и возмещения стоимости повреждённого. Если вы вывезли и продали материалы, к вам предъявляется требование о возврате неосновательно полученного, а по денежной части — с процентами:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 1 ст. 1107 ГК РФ

Публично-правовая линия. Если ущерб незначительный, срабатывает административная ответственность за уничтожение чужого имущества:

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, - влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.17 КоАП РФ

Если ущерб значительный и будет доказан умысел — уголовная ответственность:

1. Умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, - наказываются штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. Те же деяния, совершенные из хулиганских побуждений, по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы, путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом либо повлекшие по неосторожности смерть человека или иные тяжкие последствия, - (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ, от 28.02.2025 № 31-ФЗ) наказываются принудительными работами на срок до пяти лет либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
   — ч. 1 ст. 167 УК РФ

Даже неосторожное повреждение чужого имущества в крупном размере, например при неосторожном обращении с огнём при разборке, наказуемо:

Уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности, - наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо ограничением свободы на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до одного года, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 08.12.2003 № 162-ФЗ) ГЛАВА 22. ПРЕСТУПЛЕНИЯ В СФЕРЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
— ст. 168 УК РФ

К этому добавляется риск по земельному законодательству — за фактическое использование участка без прав:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Ст. 7.1 КоАП РФ наказывает именно использование участка лицом, не имеющим прав на него. Поэтому складирование материалов и работы на участке до оформления прав дают проверяющему готовый состав.

Линия возмещения вреда. Требование о возмещении вреда предъявляется тому, кто его причинил:

вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред; законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда (пункт 1 статьи 1064); юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей; работниками в данном случае признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ; хозяйственные товарищества и производственные кооперативы возмещают вред, причиненный их участниками при осуществлении последними деятельности товарищества или кооператива (статья 1068). Регулируя процессуальный статус гражданского ответчика в уголовном судопроизводстве и сроки предварительного расследования, Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации закрепляет, что: в качестве гражданского ответчика может быть привлечено физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несет ответственность за вред, причиненный преступлением; о привлечении в качестве гражданского ответчика выносится постановление или определение (часть первая статьи 54);
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Размер требований в суде считается по стоимости уничтоженного или восстановления повреждённого, поэтому даже снятые доски могут быть оценены по рыночной стоимости.

Развилка по риску собственника. Если собственник не установлен и участок формально ничей, немедленного потерпевшего может не быть, но риск не исчезает: он появляется в момент, когда наследник или муниципалитет оформит право и предъявит требование; при этом трёхлетний (в пределах десяти лет) срок исковой давности не спасает от требований о возврате самих конструкций.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод. Отдельного «разрешения на разбор» в законе нет — вместо него требуется согласие собственника дома и оформленные права на земельный участок (либо сделка с ним, либо право по давности). Самовольный разбор дома грозит вам гражданским иском о возврате имущества и возмещении вреда (ст. 301, 304, 1102, 1107, 1064, п. 1 ст. 196 ГК РФ), административным штрафом по ст. 7.17 и 7.1 КоАП РФ и — при значительном ущербе — уголовной ответственностью по ст. 167 УК РФ, а при неосторожном повреждении в крупном размере по ст. 168 УК РФ. До получения письменного согласия собственника (или оформления вашего права) начинать разборку нельзя.

Приобретение дома по давности владения: условия и судебная процедура

Законный путь, при котором вы становитесь собственником дома, не разбирая его, — приобретательная давность.

{16}

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ (приведённый в начале цитаты через ст. 11 и 12 ГК РФ) требует совокупности трёх признаков и пятнадцатилетнего срока владения недвижимостью. Дополнительно Пленум разъясняет, что ответчиком по такому иску является прежний собственник, а если он не был и не должен был быть известен — подаётся заявление об установлении факта владения с привлечением государственного регистратора. Ключевая фраза цитаты: постановка дома на учёт как бесхозяйного и даже отказ суда в признании права муниципальной собственности не являются обязательным условием для приобретения дома вами по давности — то есть бездействие администрации не блокирует ваш иск.

Что именно признаётся добросовестным, открытым и непрерывным владением, разъясняет тот же Пленум:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Для вашего случая это означает: недостаточно «заходить и смотреть». Нужны открытые действия, из которых все видят, что вы владеете домом как своим: ремонт, содержание, оплата расходов, ограждение, использование участка. При этом владение не должно быть основано на договоре — если вы, например, станете владеть домом по письменному соглашению с администрацией, ст. 234 ГК РФ к вам не применима.

Отдельно проверьте объект: если дом был возведён без разрешительной документации или стоит на неправомерно занимаемом участке, давность к нему не применима вовсе.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 19.03.2014 (самовольное строительство)

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
   — п. 1 ст. 263 ГК РФ

В п. 1 ст. 263 ГК РФ снос дома прямо увязан со статусом собственника участка и соблюдением градостроительных норм; самовольная постройка подчинена ст. 222 ГК РФ. Поэтому перед расчётами на давность обязательно закажите выписки и посмотрите, есть ли у дома учтённый в ЕГРН статус и разрешительная история.

Развилка по фактам. Если дом возведён с нарушениями (без разрешения, на неправомерно занятом участке) — давность не применяется и путь только через согласие собственника (муниципалитета, наследника). Если дом поставлен на кадастровый учёт как объект с учтёнными характеристиками, права не зарегистрированы, а вы 15 лет открыто и добросовестно владеете и содержали участок — иск о признании права по ст. 234 ГК РФ реален.

Вывод. Получить дом в собственность по давности можно: 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим (ст. 234 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10), подтверждение — иском о признании права (ответчик — прежний собственник) либо заявлением об установлении факта владения, если собственник неизвестен (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10). Постановка дома на учёт как бесхозяйного не требуется, но и разбирать дом до признания права нельзя — сохраняйте его и копите доказательства владения и содержания.

Что делать, если администрация бездействует или отказывает

Бездействие администрации в вопросе постановки дома на учёт как бесхозяйного не лишает вас правовых возможностей — но реализуются они через последовательность шагов.

Шаг 1. Письменное обращение. Подайте в администрацию заявление (под регистрацию, с отметкой о получении или через официальный сайт) с просьбой: поставить дом на учёт как бесхозяйную недвижимую вещь по п. 3 ст. 225 ГК РФ и ч. 10 ст. 32 Закона № 218-ФЗ; сообщить, оформлялось ли свидетельство о праве на выморочное наследство на дом и участок; при наличии — сообщить реквизиты соответствующего акта. Даже ответ «снят с баланса, не знаем, как оформить» сам по себе полезен: он фиксирует бездействие и пригодится при обжаловании.

Шаг 2. Жалоба. При отсутствии ответа в срок или при отказе подайте жалобу в вышестоящую администрацию либо в прокуратуру с изложением фактов и ссылкой на неисполнение п. 3 ст. 225 ГК РФ. Прокурор вправе проверить исполнение органом местного самоуправления полномочий по учёту бесхозяйного имущества.

Шаг 3. Оспаривание в суде. Отказ или бездействие администрации оспариваются по правилам главы 22 КАС РФ. Важно правильно определить предмет: если вы просите обязать администрацию поставить дом на учёт как бесхозяйный — это требование к органу публичной власти; если же вы уже владеете домом 15 лет и просите признать своё право — это иск о признании права в порядке ст. 234 ГК РФ с ответчиком-прежним собственником (п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10, блок 5).

Развилка по вариантам действий. Если цель — «получить материалы без юридических последствий», единственно надёжной комбинацией является: (1) установить собственника по ЕГРН; (2) при живом хозяине или наследнике — договориться о выкупе дома с последующим сносом; (3) при отсутствии наследников — добиться постановки дома на учёт администрацией и затем участвовать в аукционе либо в выкупе материалов у муниципалитета; (4) при отсутствии зарегистрированных прав — идти по ст. 234 ГК РФ.

Вывод. Требование от администрации обязательных действий по п. 3 ст. 225 ГК РФ реализуется через письменное обращение, затем жалобу в вышестоящий орган или прокуратуру, затем оспаривание в порядке главы 22 КАС РФ; ваш собственный интерес к дому защищается иском о признании права по давности. Разбирать дом можно только после оформления вашего права или с письменного согласия собственника (муниципалитета, наследника, живого хозяина), третьего варианта закон не даёт.

Состав наследства, обжалование бездействия и разрешительная процедура — уточняющие нормы

Дополнительно закрепляю три пласта, которые существенны для практической реализации рекомендаций выше.

Наследственная масса. Дом и участок входят в наследство и переходят к наследникам даже без регистрации:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Это подтверждает вывод блока 1: пока есть возможный наследник, дом не «ничей», а права на разбор стройматериалов определяются не фактом ветхости, а принадлежностью вещи наследодателю.

Обжалование бездействия администрации. Право оспорить отказ или бездействие органа местного самоуправления прямо предусмотрено административным процессуальным законом; обжалование возможно как в вышестоящий орган, так и непосредственно в суд:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Это закрывает вопрос «что делать, если администрация не помогает»: у вас есть судебный механизм понудить её исполнить обязанность по учёту дома (п. 3 ст. 225 ГК РФ), а равно оспорить незаконный отказ предоставить информацию о статусе дома.

Разрешительная процедура по сносу. Полномочия по градостроительным вопросам на территории поселения (включая выдачу разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию) принадлежат органам местного самоуправления, а для индивидуальных жилых домов действует уведомительный порядок:

выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ ) 5 1 ) направление уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7, пунктом 3 части 8 статьи 51 1 и пунктом 5 части 19 статьи 55 настоящего Кодекса, при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов на земельных участках, расположенных на территориях поселений; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ ) 6) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 7) проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
— ст. 51 ГрК РФ (разрешение на строительство/снос), п. 1

Для вашей цели важно следующее: если дом является объектом капитального строительства и его снос затронет конструктивную безопасность либо представляет собой объект ИЖС, работы формально требуют соблюдения градостроительной процедуры (уведомления о планируемом прекращении существования объекта либо снос по решению собственника с учётом требований ГрК РФ). Практически для старого сельского дома достаточно, чтобы собственник (или вы при оформленном праве) инициировал процедуру соответственно статусу объекта; самовольный разбор без статуса собственника в любом случае остаётся правонарушением из блока 4.

Вывод. Состав наследства (ст. 1112 ГК РФ), механизм обжалования (ч. 1 ст. 218 КАС РФ) и градостроительная компетенция поселения (ст. 51 ГрК РФ) в совокупности дают замкнутый правовой контур: собственник дома определяется по наследству, а не по балансовому учёту; бездействие администрации обжалуется в суд; фактический разбор дома допустим только в рамках установленной градостроительной процедуры при наличии у вас прав на объект.

Приобретательная давность и запрет на самовольную постройку — дословные нормы

Дополняю блок 5 прямыми текстами ключевых статей, на которые он опирался.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Эта норма устанавливает два самостоятельных правила, важных для вас. Во-первых, право собственности приобретается при совокупности признаков (добросовестность, открытость, непрерывность) и владении «как своим собственным» в течение пятнадцати лет. Во-вторых, право по давности возникает только с момента государственной регистрации — до этого вы не собственник и разбирать дом не вправе, даже если владели им 15 лет.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ст. 222 ГК РФ задаёт границу давности: если дом является самовольной постройкой (возведён без необходимых разрешений на не предоставленном в установленном порядке участке), его использование не допускается, а он подлежит сносу. Это подтверждает развилку из блока 5: к самовольной постройке приобретательная давность неприменима, так как отсутствует требуемая ст. 234 ГК РФ добросовестность.

Вывод. Тексты ст. 234 и ст. 222 ГК РФ закрывают вопрос о допустимых основаниях приобретения дома: давность требует пятнадцатилетнего добросовестного открытого непрерывного владения с последующей государственной регистрацией права, а на самовольную постройку давность не распространяется вовсе — для разбора такого дома правовой основой может быть только воля собственника или уполномоченного органа (муниципалитета), реализующего решение о сносе.