Нужно ли согласие органа опеки на отказ от преимущественного права покупки комнаты, если соседняя комната принадлежит несовершеннолетнему, а подписывает его мать-опекун?

Нужно ли вообще согласие (отказ от преимущественного права) соседей по общежитию

Комната — самостоятельный объект: закон прямо относит комнату к жилым помещениям (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), а клиент имеет свидетельство о государственной регистрации права именно на комнату.

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
— ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Отсюда базовое правило: собственник распоряжается своим имуществом своей волей; предъявлять чужое согласие он не обязан. Остальные жильцы общежития — соседи-собственники других комнат, а не сособственники комнаты клиента.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Преимущественное право покупки и обязанность известить сособственников возникают только там, где предметом продажи выступает доля в праве общей собственности: общая собственность — это собственность двух и более лиц на одно и то же имущество (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ), и правило п. 1 ст. 250 ГК РФ сформулировано именно для «доли в праве общей собственности».

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
— п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Применение к фактам: если в ЕГРН комната клиента — отдельное помещение с кадастровым номером, а не доля в праве на здание/помещение общежития, то ст. 250 ГК РФ к продаже не применяется вовсе, и ни отказ соседей, ни их согласие не нужны — ни покупателю, ни нотариусу. Если же (это надо проверить по выписке ЕГРН) в свидетельстве указана доля в праве на дом/помещение общежития, тогда право по ст. 250 ГК РФ у соседей-сособственников есть, продавец обязан письменно известить их с указанием цены и условий, а при их молчании в течение месяца он вправе продать долю постороннему лицу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если доля будет продана с нарушением этого порядка, сособственник в течение трех месяцев вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) — поэтому при «долевом» варианте извещение (или письменный отказ) лучше оформить нотариально.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: по общему правилу (отдельная комната в ЕГРН) согласие/отказ соседей на продажу не требуются — достаточно пояснить нотариусу и покупателю правовой режим объекта, предъявив выписку ЕГРН и свидетельство; отказ от преимущественного права нужен только в случае, когда продаётся доля в праве общей собственности, — тогда его подписывает каждый сособственник, а за несовершеннолетнего — его законный представитель (см. блоки 2–3).

Может ли мать-опекун сама подписать отказ/согласие за ребёнка или нужно разрешение органа опеки

Отказ от преимущественного права покупки — это односторонняя сделка, влекущая отказ от принадлежащего подопечному права и, как следствие, утрату возможности приобрести соседнюю комнату, то есть уменьшение имущества подопечного. Именно такие сделки закон запрещает совершать без предварительного разрешения органа опеки.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Тот же запрет продублирован в профильном законе: разрешение опеки требуется на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, и на любые сделки, уменьшающие стоимость его имущества.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Подтверждение — для родителя, управляющего имуществом ребёнка: на него распространяются те же правила, что и на опекуна (п. 3 ст. 60 СК РФ). Это важно и для варианта, если ребёнок не под опекой, а находится на попечении матери как родителя.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Для малолетнего (до 14 лет) сделки от его имени совершает опекун, но к таким сделкам с имуществом ребёнка применяются п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ — то есть снова разрешение опеки.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Отдельно об отчуждении недвижимости самого подопечного: оно допускается только в исчерпывающих случаях и с предварительного разрешения органа опеки, выданного по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Применение к фактам: подписывая за ребёнка отказ от преимущественного права, мать действует как законный представитель, но по содержанию это сделка, влекущая отказ от права подопечного и уменьшение его имущества. Значит, сначала — заявление в орган опеки и попечительства по месту жительства подопечного о выдаче предварительного разрешения, потом — подпись под отказом. Разрешение или мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ можно оспорить в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вариант по возрасту: если ребёнку от 14 до 18 лет, он сам подписывает отказ как собственник, а мать даёт письменное согласие попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ); запрет п. 2 ст. 37 ГК РФ адресован попечителю именно как лицу, дающему согласие, — то есть разрешение опеки требуется и в этой схеме.

Вывод по вопросу: нет, мать-опекун не вправе подписать такой отказ/согласие «сама по себе» — ей необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), испрашиваемое заявлением с приложением документов на комнату ребёнка, постановления об опеке и проекта сделки; срок рассмотрения — 15 дней.

Будет ли действительна такая справка (отказ), если её подписал опекун без разрешения опеки

Сделка, совершённая без согласия органа, когда такое согласие требуется по закону, является оспоримой: её могут признать недействительной по иску органа опеки (лица, управомоченного давать согласие), а также иных лиц, указанных в законе.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Оспорить её можно, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия. В нашей ситуации покупатель и нотариус прямо осведомлены, что собственник — несовершеннолетний и что документы оформляет опекун: «незнание» доказать трудно.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
— п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Последствие выявляется и на регистрации: если законом требуется согласие органа, регистратор приостанавливает учётно-регистрационные действия, а при отсутствии подтверждения согласия отказывает.

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Дополнительно регистратор проверяет, уполномочено ли лицо распоряжаться правом (п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) — то есть наличие разрешения опеки у законного представителя.

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Орган опеки со своей стороны обязан реагировать на сделку, совершённую от имени подопечного без его разрешения: обратиться в суд с требованием о расторжении договора (кроме случая, когда договор заключён к выгоде подопечного), а убытки сторон возмещает опекун.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Применение к фактам: подписанный матерью без разрешения опеки отказ — документ юридически уязвимый. Для покупателя это риск: сделку купли-продажи могут оспорить, а его право — не стать устойчивым. Для клиента риск иной: если регистратор приостановит переход права, продажа «повиснет», а расходы (нотариус, задаток) придётся урегулировать с покупателем.

Вывод по вопросу: такой отказ (согласие) не является безусловно недействительным, но и надёжным его назвать нельзя — он оспорим по ст. 173.1 ГК РФ, может вызвать приостановление/отказ в регистрации по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ и повлечь для опекуна требование о возмещении убытков; правильный и безопасный для всех вариант — отказ, подписанный после получения предварительного разрешения органа опеки (15-дневный срок, ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Что именно проверяет нотариус и как оформить документ, чтобы его приняли

Если объект — доля в праве (см. блок 1), договор отчуждения доли в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (кроме перечисленных исключений); при продаже отдельной комнаты нотариальная форма договора не требуется, но отказ сособственника от преимущественного права нотариус удостоверяет как одностороннюю сделку.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

При удостоверении нотариус проверяет дееспособность и волю заявителей, а когда согласие за не полностью дееспособного даёт родитель, усыновитель или попечитель — проверяет их полномочия: постановление об опеке/попечительстве, свидетельство о рождении ребёнка.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус также обязан проверить, что содержание сделки соответствует намерениям сторон и не противоречит закону, — именно поэтому он и запрашивает «бумагу»: без разрешения опеки подпись опекуна противоречит п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Практический вывод по вопросу: пакет для нотариуса/покупателя выглядит так — (1) выписка ЕГРН и свидетельство клиента на комнату, подтверждающие, что продаётся не доля; (2) постановление об опеке (попечительстве) и свидетельство о рождении ребёнка; (3) предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) либо, если разрешение не нужно по мнению матери, — письменный мотивированный отказ нотариуса/регистратора в письменном виде, который потом можно обжаловать. Требование «справки от соседей» при продаже отдельной комнаты законом не предусмотрено; если нотариус настаивает, просите изложить основание отказа в письменной форме — это позволит оспорить его в суде общей юрисдикции по месту нахождения нотариуса (районный суд) в порядке главы 37 ГПК РФ в течение трех месяцев со дня, когда заявитель узнал о совершённом нотариальном действии или об отказе в его совершении.