Как восстановить утерянные документы на квартиру, если собственник — мама и часть бумаг не сохранилась

Утрата бумажных документов не лишает маму права собственности — право подтверждается записью в ЕГРН или ранее возникшим основанием

Первое, что нужно понять: пропажа бумаг сама по себе никак не отменяет право собственности мамы. Оно существует независимо от физического носителя и подтверждается иначе.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: если право собственности мамы было зарегистрировано (сделка после 31.01.1998 и регистрация в органах Росреестра/его предшественников), то единственным и достаточным доказательством права служит запись в ЕГРН — и потерянное свидетельство о регистрации можно без проблем заменить выпиской.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Эта норма касается случая, когда право возникло до введения обязательной регистрации (например, квартира приватизирована или куплена до 31.01.1998). Тогда право признаётся юридически действительным даже при отсутствии записи в ЕГРН — его подтверждает сам сохранившийся правоустанавливающий документ (договор передачи/приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.), а не бумажное «свидетельство о собственности».

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ (обязательность регистрации ранее возникшего права при переходе)

Отсюда важный практический вывод: если вы планируете в будущем продажу, дарение или иное распоряжение квартирой, а право мамы возникло до 31.01.1998 и не было внесено в ЕГРН, то перед любой сделкой его обязательно нужно сначала зарегистрировать в ЕГРН — «дорегистрировать» ранее возникшее право. Это делается по заявлению правообладателя, и именно в этот момент и понадобится правоустанавливающий документ.

Вывод: потеря документов не прекращает право собственности мамы. Если право зарегистрировано в ЕГРН — достаточно выписки; если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано — право сохраняется, но для распоряжения квартирой его сначала нужно внести в ЕГРН на основании правоустанавливающего документа.

Начало и основной маршрут: выписки из ЕГРН — где и как получить

Начинать восстановление документов следует с Росреестра (через МФЦ, сайт Росреестра или Госуслуги) — это самый быстрый способ понять, что зарегистрировано и на каком основании мама владеет квартирой.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит, что сведения из ЕГРН предоставляются любому лицу, а их можно получить дистанционно, в том числе в другом городе, без выезда мамы.

в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ (запрос посредством сети Интернет и единого портала)

Практически для вашей ситуации нужны два типа выписок, которые заказываются по адресу квартиры (или кадастровому номеру):

формирование электронного документа, содержащего сведения ЕГРН, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав (далее - электронный документ, заверенный электронной подписью), в виде следующих выписок из ЕГРН, предоставляемых в форме электронных документов: 2.1) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 2.2) об объекте недвижимости; 2.3) о переходе прав на объект недвижимости;
— подп. 2.3 п. 15 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

Выписка «об основных характеристиках и зарегистрированных правах» покажет, кто сейчас собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, аренда) и иные характеристики. Выписка «о переходе прав» покажет всю историю — когда и на основании какого документа право возникло у мамы (договор приватизации, купля-продажа, дарение, наследство). Именно вторая выписка подскажет, какой правоустанавливающий документ вам восстанавливать.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 132. Предприятие 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
— п. 4 ст. 131 ГК РФ

Это значит, что запросить выписку можно в любом МФЦ независимо от того, где находится квартира, — ехать в город, где расположена квартира, для этого не нужно.

по запросам о предоставлении сведений лиц, не указанных в части 1 настоящей статьи, аналитическая и иная информация предоставляются за плату. Размер, порядок взимания и возврата платы за предоставление указанных сведений и информации (за исключением аналитической информации) устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества в объеме, необходимом для работы указанных органов, предоставляются бесплатно. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц. Глава 9. Государственный регистратор прав
— п. 2 ст. 63 ФЗ № 218-ФЗ

Сведения предоставляются за плату (кроме выписки о кадастровой стоимости). Размер платы устанавливается приказом Росреестра — это небольшая сумма; точный размер укажут в МФЦ или при онлайн-заказе на Госуслугах.

Вывод: первый шаг — заказать выписку из ЕГРН (в т.ч. о переходе прав) через любой МФЦ или онлайн (Госуслуги/сайт Росреестра). Это можно сделать без выезда мамы в город, где находится квартира, и это покажет основание права собственности.

Восстановление утраченного правоустанавливающего документа: реестровое дело, БТИ, архив, нотариус

Если потеряны сами правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве), их можно получить заново — но способ зависит от того, какой именно это документ.

Копия из реестрового дела (для прав, зарегистрированных в ЕГРН). Если право регистрировалось, орган регистрации прав хранит копию сделки в реестровом деле:

Органом регистрации прав в соответствии с настоящим Порядком выдаются сведения, содержащиеся в ЕГРН, в виде копий помещенных в реестровое дело документов, выражающих содержание сделок, на основании которых: 1) за правообладателем согласно записи в ЕГРН на момент подачи им запроса о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, представленного в соответствии с настоящим Порядком, зарегистрировано указанное право (предоставляются правообладателю, нотариусу);
— п. 21 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 08.04.2021 № П/0149

Это означает: собственник (мама) вправе получить в Росреестре заверенную копию договора (сделки), на основании которого зарегистрировано её право, — такой запрос подаётся как запрос о предоставлении копии документа, помещённого в реестровое дело, по адресу/кадастровому номеру квартиры.

Договор приватизации/передачи жилья. Если квартира приватизирована, то основанием права служит именно договор передачи, который прямо назван в законе как основание регистрации:

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— подп. 3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Второй экземпляр договора приватизации хранится у той стороны, которая его заключала с мамой — в администрации (департаменте/комитете по жилищной политике) соответствующего города либо в архиве (если прошло много лет). Туда подаётся заявление о выдаче копии (дубликата) договора передачи из архивного дела.

Свидетельство о праве на наследство и нотариально удостоверенные документы. Если квартира получена по наследству или сделка была нотариальной, у нотариуса сохраняется архивное дело:

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ.
— ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает, что дубликат нотариально удостоверенного документа (свидетельства о праве на наследство, нотариального договора) выдаётся нотариусом, у которого оформлялся документ, либо его правопреемником/нотариальным архивом — по заявлению самой мамы (наследника/стороны), а получить выписку из реестра нотариальных действий можно через нотариуса.

Что именно восстанавливать зависит от того, какой документ показала выписка ЕГРН о переходе прав (см. блок 2): договор приватизации → администрация/архив; договор купли-продажи (если регистрировался) → реестровое дело Росреестра; наследство → нотариус.

Вывод: любой правоустанавливающий документ можно восстановить в виде копии/дубликата: из реестрового дела Росреестра, из архива администрации (договор приватизации) или у нотариуса (наследственные и нотариальные документы). От имени мамы в другом городе действовать можно по нотариальной доверенности или посредством нотариальных запросов.

Техническая документация (техпаспорт, план) и её восстановление через БТИ/Роскадастр

Утраченные «технические бумаги» (технический паспорт, поэтажный план, экспликация) также восстанавливаются, но по отдельному маршруту — через организации технического учёта и инвентаризации.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Для вас это означает: если квартира ранее ставилась на технический/инвентарный учёт (а это было при приватизации, регистрации до 2008 года или выдаче техпаспорта), то такой учёт признаётся юридически действительным, и квартира считается «ранее учтённым» объектом. Сведения и копии документов технической инвентаризации хранятся в соответствующей организации технического учёта.

Современным правопреемником таких организаций выступает ППК «Роскадастр» (ранее функции выполняло БТИ, затем Кадастровая палата), а в ряде регионов БТИ продолжают хранить инвентарные дела. Практический маршрут восстановления технических документов: обратиться с заявлением о выдаче копии технического паспорта (или справки/копии инвентарного дела) в БТИ по месту нахождения квартиры либо в региональный филиал ППК «Роскадастр», приложив документы, подтверждающие право (выписку ЕГРН и доверенность/паспорт собственника).

Конкретный порядок и формы выдачи копий технической документации регулируются ведомственными актами Росреестра о порядке предоставления сведений технической инвентаризации и внутренними регламентами организаций технического учёта — при обращении в БТИ/Роскадастр перечень документов уточнят на месте.

Вывод: технический паспорт и другие учётно-технические документы на квартиру восстанавливаются через БТИ или ППК «Роскадастр» по месту нахождения квартиры; для заказа копии понадобятся выписка ЕГРН и подтверждение полномочий представителя (доверенность).

Как действовать от имени мамы в другом городе: нотариальная доверенность

Поскольку собственник — мама, а документы восстанавливаете вы, формально все запросы, заявления и получение документов нужно вести либо самой маме, либо от её имени по доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Из этого следует: чтобы вы могли представлять маму в Росреестре/МФЦ, БТИ/Роскадастре, администрации, архиве и у нотариуса, нужна нотариальная доверенность (для подачи заявлений и получения документов по недвижимости на практике требуется именно нотариальная форма, а не простая письменная). В доверенности следует прямо перечислить полномочия: представлять интересы в органах Росреестра и МФЦ с правом запрашивать и получать выписки из ЕГРН и копии документов реестрового дела; в БТИ/Роскадастре — запрашивать и получать копии технической документации; в органах власти/архивах — запрашивать и получать копии договора приватизации; у нотариуса — получать дубликаты.

Доверенность мама может оформить у нотариуса по месту своего жительства (не обязательно в городе, где находится квартира) — этого достаточно, и ехать ей никуда не нужно, кроме как к ближайшему нотариусу. Если в доверенности не указан срок, она действительна лишь год — поэтому лучше сразу указать нужный срок.

Вывод: действовать за маму в другом городе вы сможете по нотариальной доверенности с прямо перечисленными полномочиями на получение выписок, копий и дубликатов; оформить её мама может у любого нотариуса по месту жительства.

Если документы не сохранились нигде: установление юридического факта в суде

Если выписка ЕГРН не показывает право (право возникло до 31.01.1998 и не регистрировалось), а правоустанавливающий документ не удалось восстановить ни в архиве, ни в БТИ, ни у нотариуса, остаётся судебный путь — установление юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом.

Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом;
— п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. Статья 266. Подача заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Статья 267. Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов. Статья 268. Решение суда относительно заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269.
— ст. 265 ГПК РФ, п. 2

Это означает, что суд установит факт владения и пользования квартирой только при условии, что вы предварительно исчерпали все иные способы получить документы (отказы архива, администрации, БТИ, Росреестра) — эти доказательства «невозможности» нужно приложить к заявлению.

Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Статья 267. Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов. Статья 268. Решение суда относительно заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269. Подача заявления об усыновлении или удочерении 1. Заявление об усыновлении или удочерении (далее - усыновление) подается гражданами Российской Федерации, желающими усыновить ребенка, в районный суд по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка. 2.
— ст. 266 ГПК РФ (подсудность), п. 2

Спор о праве в этом порядке не рассматривается. Важный нюанс подсудности: заявление об установлении факта владения и пользования недвижимостью подаётся в суд по месту нахождения квартиры (в отличие от общего правила — по месту жительства заявителя).

В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов. Статья 268. Решение суда относительно заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269. Подача заявления об усыновлении или удочерении 1. Заявление об усыновлении или удочерении (далее - усыновление) подается гражданами Российской Федерации, желающими усыновить ребенка, в районный суд по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка. 2.
— ст. 267 ГПК РФ, п. 2

Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию. Глава 29. УСЫНОВЛЕНИЕ (УДОЧЕРЕНИЕ) РЕБЕНКА Статья 269. Подача заявления об усыновлении или удочерении 1. Заявление об усыновлении или удочерении (далее - усыновление) подается гражданами Российской Федерации, желающими усыновить ребенка, в районный суд по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка. 2. Граждане Российской Федерации, постоянно проживающие за пределами территории Российской Федерации, иностранные граждане или лица без гражданства, желающие усыновить ребенка, являющегося гражданином Российской Федерации, подают заявление об усыновлении соответственно в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа по месту жительства или месту нахождения усыновляемого ребенка. Статья 270. Содержание заявления об усыновлении В заявлении об усыновлении должны быть указаны: фамилия, имя, отчество усыновителей (усыновителя), место их жительства; фамилия, имя, отчество и дата рождения усыновляемого ребенка, его место жительства или место нахождения, сведения о родителях усыновляемого ребенка, наличии у него братьев и сестер;
— ст. 268 ГПК РФ, п. 2

Вступившее в силу решение суда станет основанием для регистрации ранее возникшего права в ЕГРН (в порядке ч. 2–3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ, см. блок 1), хотя само решение и не заменяет документы регистрирующего органа.

Вывод: если документы не удалось восстановить никаким иным способом, мама (или вы по доверенности с полномочием на ведение судебных дел) обращается в суд по месту нахождения квартиры с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, предварительно собрав все письменные отказы организаций; решение суда послужит основанием для внесения права в ЕГРН.

Риски при утрате документов и защитные меры; режим имущества супругов

Утрата бумажных документов сама по себе не порождает риска утраты права — право подтверждается записью в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ) либо ранее возникшим основанием (ч. 1, 2 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ; см. блок 1). Однако утрата документов повышает практические риски, которые стоит закрыть восстановлением бумаг и проверкой сведений.

Защита от мошенничества. Чтобы исключить регистрацию перехода права без ведома мамы (по поддельной доверенности), собственник вправе подать в Росреестр заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода права без её личного участия. Это прямо предусмотрено механизмом внесения соответствующих записей в ЕГРН, сведения о которых отражаются в выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах (см. блок 2, выписка показывает обременения и ограничения). При наличии такой записи регистрация сделки с квартирой без личного участия мамы становится невозможной. Рекомендуем оформить это заявление одновременно с получением первой выписки.

Режим общего имущества супругов. Если квартира приобретена мамой в период брака по возмездной сделке (купля-продажа, а не в порядке приватизации/наследования/дарения), то независимо от того, на кого оформлено право, квартира может относиться к общей совместной собственности супругов. Для восстановления документов это значения не имеет (выписки и копии доступны титульному собственнику), но для будущего распоряжения квартирой (продажа) может потребоваться нотариальное согласие второго супруга. Поэтому при восстановлении документов стоит параллельно уточнить, в браке ли мама на момент приобретения и каким именно способом приобреталась квартира — это видно из выписки ЕГРН о переходе прав.

Вывод: утрата бумаг не создаёт угрозы самому праву, но для защиты от мошеннических регистраций рекомендуется подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права без личного участия мамы; а для будущих сделок — выяснить семейный режим квартиры (общая совместная собственность супругов), что влияет на необходимость согласия второго супруга.