Может ли отец продать дом без согласия совершеннолетних детей, если они прописаны, но не живут в нем?

Нужно ли согласие совершеннолетних детей на продажу дома

Отец — единственный титульный собственник дома, а дети никогда не были сособственниками. Право собственника распоряжаться недвижимостью не зависит от согласия совершеннолетних детей — членов семьи, не имеющих доли в праве.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Это означает для вашей ситуации: отец вправе продать дом по своему усмотрению, и согласие совершеннолетних детей, которые не являются собственниками (не имеют долей в праве), законом не требуется. Совершеннолетие детей здесь имеет значение только в том смысле, что на них не распространяется особый режим защиты несовершеннолетних — согласие органа опеки, предусмотренное для отчуждения помещений с проживающими под опекой или несовершеннолетними членами семьи, к вашим взрослым детям не применяется.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Ваши дети — совершеннолетние дееспособные граждане, на них эта норма не распространяется. Распоряжение домом, находящимся в долевой собственности, требовало бы согласия всех участников (ст. 246 ГК РФ), но в долевой собственности дом не находится — собственник один.

Вывод: отец вправе продать дом сам, без согласия совершеннолетних детей. Согласие детей как членов семьи собственника, не являющихся сособственниками, законом не требуется.

Имеет ли значение регистрация (прописка) детей в доме

Регистрация по месту жительства — это лишь административный учёт места пребывания, она не создаёт и не заменяет право собственности и не даёт зарегистрированному лицу права требовать сохранения за ним жилья после его продажи.

как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие 8 таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Это означает: прописка ваших детей в доме не делает их сособственниками, не даёт им доли в доме и не создаёт препятствия для продажи. Регистрация сама по себе не порождает для гражданина вещных прав на жилое помещение — его объём прав определяется не «пропиской», а тем, является ли он собственником либо членом семьи собственника, фактически проживающим в помещении.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Дети зарегистрированы в доме, но фактически там не проживают. По ч. 1 ст. 31 ЖК РФ членами семьи собственника признаются лица, проживающие совместно с ним; по ч. 2 той же статьи право пользования у члена семьи возникает именно в связи с проживанием, а не с регистрацией.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Поскольку дети в доме фактически не живут и не ведут с отцом общего хозяйства, объём их права пользования не создаёт препятствий для продажи, а при переходе права собственности к покупателю их право пользования по общему правилу прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ — см. следующий блок).

Вывод: регистрация (прописка) совершеннолетних детей в доме не является препятствием для продажи и не наделяет их правом вмешиваться в распоряжение домом. Она имеет значение лишь как административный акт, который после продажи подлежит прекращению (снятие с учёта).

Прекращается ли право пользования детей после продажи дома

Переход права собственности на жилой дом к другому лицу по общему правилу влечёт прекращение права пользования членов семьи прежнего собственника.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает: после того как отец продаст дом и право собственности перейдёт к покупателю, право пользования домом у детей (а также у матери, если она была членом семьи собственника) прекращается автоматически в силу закона. Если кто-то из зарегистрированных после перехода права собственности откажется добровольно сняться с учёта, новый собственник вправе требовать снятия с регистрационного учёта в судебном порядке — по иску о признании прекратившими право пользования жилым помещением.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Существует важное исключение, которое у вас по описанию отсутствует: право пользования сохраняется за лицом, отказавшимся от участия в приватизации (ст. 19 закона о введении в действие ЖК РФ), и за лицами, чьё право пользования прямо оговорено в договоре. Дом, как вы указали, куплен (а не приватизирован), поэтому такого права у детей нет. Кроме того, по п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре продажи необходимо перечислить лиц, сохраняющих право пользования: если стороны прямо не укажут детей как сохраняющих такое право, к ним применится общее правило о прекращении права пользования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Вывод: после продажи дома право пользования детей прекращается в силу закона, а их регистрация подлежит прекращению. Если дети добровольно не выпишутся, новый собственник добьётся снятия их с учёта по суду (ст. 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Значение брака: нужно ли нотариальное согласие матери

Вы указали, что дом куплен ещё вместе с мамой, а мама не против продажи. Если дом приобретён в период брака на общие средства, то независимо от того, что в реестре собственником значится только отец, дом является общей совместной собственностью супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Для сделки по распоряжению недвижимостью, на которую зарегистрировано право только одного из супругов, закон требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это означает: если дом куплен в браке и является общим имуществом супругов, папе для продажи необходимо оформить нотариальное согласие мамы (а не согласие детей). Устного «не против» недостаточно — договор купли-продажи и переход права будут регистрироваться, и без нотариального согласия супруги сделка может быть признана недействительной по её иску в течение года со дня, когда она узнала о сделке. Обратите внимание: этот вопрос касается только отношений отца и матери; дети в эту конструкцию не входят — их согласие по-прежнему не требуется.

Иная ветка (личная собственность отца): если дом был приобретён отцом до брака, получен в дар или по наследству, то он является его личной собственностью (ст. 36 СК РФ), и нотариальное согласие матери для продажи не требуется. Поскольку дом, как вы пишете, «покупали вместе с мамой», наиболее вероятна первая ветка.

Вывод: если дом нажит в браке, для продажи требуется нотариальное согласие матери; согласие детей не требуется ни в каком случае. Разница лишь в том, нужно ли оформлять согласие супруги, — и это решается по основанию и дате приобретения дома.

Риски и защита детей

Основной механизм защиты детей в подобных ситуациях — не запрет на продажу, а судебный контроль за сделкой. Дети, которые считают свои права нарушенными (например, если они фактически проживали в доме и им некуда вселиться), вправе обращаться в суд.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 3 ст. 292 ГК РФ

Оспорить сделку по мотиву отсутствия их согласия дети не могут, поскольку закон такого согласия для совершеннолетних не требует. Возможные основания для спора ограничены: (1) если дом был приватизирован и кто-то из детей от неё отказался — тогда сохраняется право пользования; (2) если у детей есть доля (например, использовался материнский капитал с выделением долей детям) — тогда отчуждение долей затрагивает их как сособственников; (3) если отец действовал со злоупотреблением правом. Ни одно из этих оснований в вашей ситуации по тексту вопроса не усматривается: дом куплен, доли детям не выделялись, дети в доме не проживают.

Судебные механизмы продажи при «прописанных» лицах таковы: покупатель при регистрации перехода права не обязан предоставлять согласие зарегистрированных не-собственников; вопрос их регистрации решается после сделки — добровольно или судом (см. блок 3).

Вывод: при описанных фактах у детей нет правового основания заблокировать продажу дома или требовать её отмены. Их риск ограничен утратой регистрации по месту жительства, которую они могут обеспечить себе самостоятельно по новому месту жительства, а фактическое право пользования домом ими давно не осуществляется.