Законно ли требование управляющей компании перенести отверстие под трассу кондиционера на фасаде новостройки из-за эстетики

Является ли пробивка отверстия в фасаде и вывод трассы нарушением, требующим согласия общего собрания

Наружная стена МКД — это ограждающая конструкция, прямо отнесённая законом к общему имуществу собственников.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.
   — п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Позиция Верховного Суда по аналогичному делу прямо называет предмет спора: «Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома».

Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений
— п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Применительно к вашей ситуации это означает: фасад дома — общее долевое имущество всех собственников, а пробивка отверстия в наружной стене (даже «всего» на 20 см левее корзины) и прокладка трассы по фасаду — это использование и изменение общего имущества, которое по смыслу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и ч. 4 ст. 36 ЖК РФ осуществляется с согласия общего собрания собственников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Тот факт, что в проектной документации точное место вывода отверстия не расписано, сам по себе не освобождает от необходимости получения согласия сособственников: даже если внешний блок размещается в предусмотренной проектом корзине, а трасса спускается в ту же корзину, отверстие в наружной стене — это отдельное воздействие на ограждающую конструкцию, являющуюся общим имуществом. Таким образом, формально у УК и у других собственников есть основание утверждать о нарушении установленного порядка пользования общим имуществом — не из-за «эстетики» как таковой, а из-за отсутствия решения общего собрания.

Вывод: смещение отверстия под трассу на 20 см от корзины юридически является использованием общего имущества (фасада) без решения общего собрания собственников — это и есть то правовое основание, на которое УК может опереться независимо от отсутствия технических нарушений. Чистая «эстетика» (некрасивый вид провода) сама по себе в качестве основания требования прямо не закреплена, но ссылка на изменение архитектурного облика фасада подкреплена подп. «е» п. 10 Правил № 491 и решением общего собрания.

Является ли пробивка отверстия под трассу самовольным переустройством по ст. 25–29 ЖК РФ

Переустройство помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, только если это требует внесения изменений в технический паспорт.

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Ключевой юридический критерий здесь — «требует внесения изменения в технический паспорт». Прокладка фреоновой трассы сплит-системы с пробивкой отверстия в наружной стене, как правило, не влечёт изменения инженерных сетей дома, отражённых в техническом паспорте помещения, и не меняет конфигурацию/площадь помещения. Поэтому в большинстве случаев такой монтаж не является переустройством или перепланировкой в смысле ст. 25 ЖК РФ и не требует согласования с органом местного самоуправления по ст. 26 ЖК РФ.

Однако это не снимает проблему: даже при отсутствии признаков «переустройства» остаётся в силе нарушение порядка пользования общим имуществом (фасадом), разобранное выше.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Практическое значение этих норм для вас двоякое. С одной стороны, механизм ст. 29 ЖК РФ (обязание привести помещение в прежнее состояние, а при отказе — продажа с публичных торгов) применяется только к «самовольному переустройству», которого у вас, вероятно, нет, поскольку техпаспорт не меняется. С другой стороны, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ показывает логику суда: даже при нарушении порядка согласования помещение может быть сохранено, если не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза жизни или здоровью. Смещение отверстия на 20 см при сохранении работоспособной трассы в штатной корзине именно такой случай — права и безопасность, как правило, не затронуты.

Вывод: с высокой вероятностью ваша прокладка трассы не образует самовольного переустройства по ст. 25–29 ЖК РФ (не меняет техпаспорт), поэтому меры по ст. 29 ЖК РФ к вам неприменимы; спор лежит в плоскости пользования общим имуществом, а не переустройства.

Вправе ли УК выдавать «предписание» и что оно значит для собственника

Управляющая организация обязана содержать общее имущество и имеет право инициировать защиту интересов собственников, но сама она не является органом государственного жилищного надзора и не наделена властными полномочиями выдавать обязательные к исполнению предписания.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 2 1 ) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Обязанность УК поддерживать архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией закреплена подзаконно:

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
— подп. «е» п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Из этого следует: УК вправе фиксировать нарушение, вручать акт осмотра, требовать устранения, а при отказе — действовать одним из двух законных путей: (1) инициировать общее собрание собственников о порядке пользования фасадом и размещения кондиционеров, после чего обратиться в суд; либо (2) направить материалы в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию), который и уполномочен выдавать предписание. Устные «угрозы» и требования без письменного акта осмотра, без указания конкретной нарушенной нормы и без решения общего собрания юридической силы не имеют.

Если же «предписание» оформлено от имени жилищной инспекции — это уже акт государственного органа надзора, обязательный к исполнению, и его нужно оспаривать в установленном порядке (жалоба вышестоящему органу или административный иск об оспаривании в суд в порядке КАС РФ), а не просто игнорировать.

Вывод: УК не вправе выдавать обязательные предписания «от себя»; она может лишь зафиксировать нарушение актом осмотра и либо решить вопрос через общее собрание + суд, либо передать материалы в жилищную инспекцию. Устные претензии без письменного акта с указанием конкретной нарушенной нормы исполнять вы не обязаны.

Последствия установки сплита по текущим коммуникациям

Основной риск — это негаторный иск (об устранении препятствий в пользовании общим имуществом) и/или иск о приведении фасада в первоначальное состояние, а также возмещение сопутствующих расходов.

Управляющая компания обратилась в суд с иском к К. о возложении обязанности демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома с внешней стороны принадлежащей ответчику квартиры, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное
— п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Этот блок из Обзора ВС РФ от 15.11.2023 № 3/2023 показывает типичное требование УК: «демонтировать наружный блок кондиционера… и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада». То есть даже если блок стоит в штатной корзине, УК может требовать заделки смещённого отверстия и восстановления целостности/внешнего слоя фасада.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Правовая база такого требования — ст. 304 ГК РФ (собственник может требовать устранения всяких нарушений его права) в связке с долевым характером собственности.

Денежные последствия в случае проигрыша:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Помимо гражданско-правового риска существует риск административной ответственности, если инспекция квалифицирует пробивку как переустройство (порчу/изменение конструкции):

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Однако применимость ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ зависит от того, признают ли ваши действия «самовольным переустройством». Как разобрано выше, прокладка трассы сплит-системы без изменения техпаспорта обычно таковой не является, поэтому наиболее вероятный сценарий для вас — не штраф, а гражданско-правовой иск УК (негаторный/о приведении в прежнее состояние) при условии, что УК получит соответствующее решение общего собрания. Без решения общего собрания собственников о порядке размещения кондиционеров исковые перспективы УК слабее: по позиции ВС, именно отсутствие решения общего собрания образует нарушение права общей долевой собственности.

Вывод: если вы установите сплит по текущим коммуникациям, вероятное последствие — письменное требование УК, затем акт осмотра, инициирование УК решения общего собрания о порядке пользования фасадом и (при его принятии) судебный иск о заделке смещённого отверстия и восстановлении фасада + взыскание расходов. Административный штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ возможен лишь при квалификации действий как самовольного переустройства, что в вашем случае маловероятно. Самые тяжёлые меры (продажа с торгов по ст. 29 ЖК РФ) к вам, по изложенному, неприменимы.

Что делать собственнику: практический порядок защиты

Юридическая сила требования УК зависит от двух условий: наличия письменного акта осмотра с указанием конкретной нарушенной нормы и наличия решения общего собрания собственников. Пока этих двух звеньев нет — «предписание» безосновательно.

Если УК правомерно оформила претензию, оптимальный путь — узаконить уже выполненную прокладку, а не вступать в конфликт. Основание для легализации даёт ч. 4 ст. 29 ЖК РФ в системной связи с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ: объект общего имущества передаётся в пользование по решению общего собрания, если это не нарушает прав и не создаёт угроз.

Практические шаги:

1. Запросить у УК письменный акт осмотра и указание конкретной нарушенной нормы (письменно, с отметкой о вручении либо заказным письмом). Устные претензии исполнять не требуется.
2. Получить техническое заключение о том, что смещённое отверстие не затрагивает несущую способность стены, теплоизоляцию и гидроизоляцию фасада.
3. Инициировать через УК вопрос на общем собрании собственников об утверждении порядка размещения кондиционеров/трасс с учётом вашего фактического расположения либо о легализации уже проложенной трассы.
4. Если УК или инспекция вынесла письменное предписание — обжаловать его (вышестоящему органу жилищного надзора, либо в суд в порядке административного судопроизводства).

Защитная позиция в суде: смещение отверстия на 20 см при размещении блока в штатной корзине и спуске трассы в корзину не создаёт угрозы жизни/здоровью и не нарушает прав иных собственников существенным образом (нет шума, вибрации, уменьшения общего имущества) — следовательно, требование о полном демонтаже/заделке несоразмерно характеру нарушения, а правовая основа для узаконивания существует.

Вывод: добиваться от УК письменной фиксации претензии и решения общего собрания, получить техническое заключение и либо узаконить трассу через собрание, либо обоснованно возражать против требования как несоразмерного; устные угрозы без письменного акта и без конкретной нормы юридически безосновательны.