Регистрация квартиры в реестре при отсутствии одного собственника за границей

Регистрация квартиры в общей долевой собственности при отсутствии одного из собственников

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности с сыном, который находится за пределами Российской Федерации и не является гражданином РФ. Вы хотите подать документы для государственной регистрации права собственности на всю квартиру в ЕГРН, но столкнулись с требованием о личном присутствии всех собственников и наличии у них российского гражданства.

Применимые правовые нормы

Отсутствие ограничений по гражданству

"Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", статья 4)

Законодательство не устанавливает ограничений для иностранных граждан в отношении права собственности на недвижимое имущество в России, за исключением отдельных видов земельных участков.

Возможность представления интересов через представителя

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15 часть 4)

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 185.1)

Особенности для общей долевой собственности

"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15 часть 4.1)

Особенности оформления доверенности за границей

"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 106)

Выводы и рекомендации

1. Требование о российском гражданстве незаконно - иностранные граждане имеют равные права с российскими гражданами в отношении собственности на недвижимость, за исключением установленных законом ограничений.

2. Личное присутствие не обязательно - Ваш сын может оформить нотариальную доверенность на Вас для представления его интересов при государственной регистрации.

3. Порядок действий:

   • Ваш сын должен оформить доверенность у нотариуса в стране своего пребывания
   • Доверенность должна быть легализована (апостилирована для стран-участниц Гаагской конвенции или консульской легализации для других стран)
   • Доверенность должна содержать четкие полномочия на подачу заявления о государственной регистрации права собственности на квартиру
   • С доверенностью и необходимыми документами Вы можете обратиться в орган регистрации прав

4. Альтернативные варианты:

   • Обращение к нотариусу для удаленного совершения нотариальных действий (если такая возможность предусмотрена)
   • Оформление доверенности в консульском учреждении Российской Федерации

Рекомендую обратиться к адвокату для помощи в правильном оформлении доверенности с учетом законодательства страны пребывания Вашего сына и требований российского законодательства.