Сохраняется ли право собственности на квартиру в России после выхода из гражданства РФ и смены паспорта, как подтвердить право и нужно ли менять данные в реестре

Теряет ли дочь право собственности на квартиру при выходе из гражданства РФ

Право собственности на жилое помещение не зависит от гражданства. Перечень оснований прекращения права собственности закрыт, и утрата российского гражданства в него не входит.

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

1. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238)
   — п. 2 ст. 235 ГК РФ

Выход из гражданства РФ не относится ни к одному из этих оснований: это не отчуждение, не отказ от права собственности, не гибель имущества. Принудительное изъятие возможно только по исчерпывающему перечню, где «утрата гражданства» отсутствует. Собственник-иностранец сохраняет полный объём прав владения, пользования и распоряжения, предусмотренный статьёй 209 ГК РФ.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
   — п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ

Закон прямо включает иностранных граждан в круг лиц, которые могут быть собственниками недвижимости и участниками отношений по её государственной регистрации:

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства
— ст. 4 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: нет, право собственности на квартиру при выходе из гражданства РФ дочь НЕ теряет. Никакого специального ограничения на владение жилым помещением (квартирой) для иностранных граждан российское законодательство не устанавливает. Ограничения существуют только для земли (приграничные территории, сельхозземли) — это отдельный блок ниже.

Существует ли риск по статье 238 ГК (имущество, которое не может принадлежать лицу)

Статья 238 ГК РФ применяется лишь к имуществу, которое «в силу закона не может принадлежать данному лицу». Для жилого помещения такого запрета нет.

1. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
   — п. 1 ст. 238 ГК РФ

Эта норма сработала бы только если бы квартира как вид имущества не могла принадлежать иностранцу — но такого законодательного запрета в отношении жилых помещений не существует. Поэтому годичный срок на отчуждение и принудительная продажа к квартире дочери неприменимы.

Вывод: риск принудительного отчуждения квартиры отсутствует. Статья 238 ГК РФ не может быть применена к жилому помещению, приобретённому на законных основаниях, поскольку для квартиры нет запрета на владение иностранцем.

Ограничения для иностранцев по ЗЕМЕЛЬНОМУ участку (если у дочери есть и участок)

Ограничения касаются только земли, не квартиры. Если у дочери помимо квартиры есть земельный участок, его судьба зависит от категории и местоположения.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
   — п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Вывод: если у дочери есть земельный участок на приграничной территории (перечень утверждается Указом Президента) либо из земель сельскохозяйственного назначения, то после утраты гражданства РФ такое имущество стало «не могущим принадлежать» ей — в этом случае запускается годичный срок по ст. 238 ГК РФ на добровольное отчуждение, а при бездействии возможна принудительная продажа по решению суда. Обычный участок под ИЖС/ЛПХ в населённом пункте вне приграничной зоны и вне сельхозназначения остаётся в её собственности без ограничений. Поэтому для квартиры риска нет, а по участку нужно свериться с его категорией и местоположением.

Действительность права и идентификация собственника в ЕГРН; «старая» выписка

Право собственности существует независимо от того, какие паспортные данные указаны в выданной ранее выписке. Запись о праве идентифицируется объектом (кадастровый номер) и лицом, а не конкретным «действующим» паспортом.

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Проверьте перемену имени как отдельный случай: если при получении иностранного паспорта ФИО не менялись (то же имя, лишь другой документ), то тождество лица сохраняется в полном объёме. Если имя менялось — применяется гарантия сохранения прав:

Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем.
— п. 2 ст. 19 ГК РФ

Что это значит для выписки. Выписка ЕГРН — это снимок сведений реестра на дату её формирования. У закона нет нормы, устанавливающей срок действия или «протухание» выписки из-за смены документа, удостоверяющего личность. Право собственности подтверждается самой записью в реестре, а не реквизитами паспорта в выписке. Старая выписка остаётся достоверным подтверждением того, что на момент её выдачи право принадлежало дочери; подтверждением актуальности права в настоящий момент служит новая заказанная выписка.

Вывод: старые паспортные данные в выписке не делают её «недействительной» и не колеблют само право. Тождество дочери как правообладателя при предъявлении старой выписки + нового (иностранного) паспорта подтверждается совпадением ФИО и даты рождения, а при необходимости — свежей выпиской из ЕГРН, которую можно заказать в любой момент. Право не прекращалось и не изменилось.

Как и через какое учреждение подтвердить право и надо ли менять реестр

Обязанности вносить изменения в ЕГРН при смене гражданства/паспорта закон не устанавливает — право уже зарегистрировано и сохраняется. Но если дочь хочет, чтобы в реестре были актуальные сведения о ней (новый документ, удостоверяющий личность), либо получить свежую выписку, — это делается через Росреестр.

Орган, ведущий реестр и предоставляющий сведения:

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
— ч. 1 ст. 3 ФЗ № 218-ФЗ

Способ подтверждения права — выписка из ЕГРН, которая выдаётся по заявлению (лично в МФЦ, через Госуслуги или через «личный кабинет правообладателя»). Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах удостоверяет, кто является правообладателем на конкретную дату. Смена паспорта не требует перерегистрации права собственности — право осталось тем же, меняются лишь сведения о документе правообладателя.

Для актуализации сведений о правообладателе (фамилия/имя/отчество, документ, удостоверяющий личность, СНИЛС) подаётся заявление о внесении в ЕГРН сведений (изменений). Оно подаётся в тот же орган регистрации прав — через МФЦ или в электронном виде. Это не «перерегистрация» и не платная госпошлина за регистрацию права: право уже зарегистрировано и остаётся в силе.

Что нужно для подтверждения тождества при новом паспорте. Для дальнейших сделок (продажа, дарение, залог) с иностранным паспортом применяется уже известный механизм: документ, выданный иностранным государством, при необходимости легализуется (апостиль) и переводится на русский язык с нотариальным заверением перевода. Для подтверждения тождества лица с прежними данными может пригодиться документ о выходе из гражданства РФ и/или справка о перемене имени (если ФИО менялись). Если же ФИО и дата рождения совпадают со старой выпиской, тождество устанавливается без дополнительных процедур.

Вывод: менять реестр при смене паспорта не обязательно — право собственности зарегистрировано и сохраняется. Для получения свежей выписки и/или актуализации сведений о документе правообладателя следует обратиться в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) с заявлением и новым паспортом (при необходимости — с легализованным и нотариально заверенным переводом). Это единственное учреждение, которое ведёт ЕГРН и подтверждает право.

Налоговое последствие при последующей продаже (необязательный, но важный пласт)

Право собственности не страдает, однако выход из гражданства и длительное пребывание за рубежом могут изменить статус налогового резидента РФ, что влияет на НДФЛ при продаже квартиры. Налоговым резидентом признаётся лицо, фактически находящееся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). При продаже квартиры резидентом применяется ставка 13% (или 15% с превышения), нерезидентом — 30% (ст. 224 НК РФ), при этом для нерезидента не применяются льготы по минимальному сроку владения, предусмотренные для резидентов.

Этот пласт прямо на право собственности не влияет, но он существенен, если дочь планирует продажу: утрата резидентства увеличит налоговую нагрузку и лишит её освобождения НДФЛ по сроку владения. Точные нормы (ст. 207 и ст. 224 НК РФ) не были процитированы в рамках данного ответа — они указаны в перечне норм, которые при необходимости следует проверить дополнительно.

Вывод: для сохранения права собственности налоги значения не имеют; для будущей продажи квартиры статус налогового резидента РФ принципиален и определяется по факту пребывания в РФ 183 дня в году, а не по гражданству.