Недвижимость есть в налоговой, но отсутствует в ЕГРН: что делать и как внести сведения

Дом 1998 года — ранее учтённый объект: почему его «нет» в Росреестре и как внести сведения

Ситуация «в налоговой числится, а в ЕГРН нет» типична для домов, прошедших технический учёт в БТИ до 2013 года, но не поставленных на современный кадастровый учёт. Такие объекты закон прямо считает «ранее учтёнными», и их правообладателю не нужно «создавать» объект заново — достаточно подать заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
— ч. 4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для вашего дома 1998 года постройки, имеющего техплан (техпаспорт БТИ), ключевое значение имеет именно эта норма: если объекту был произведён технический учёт, он признаётся ранее учтённым, а сведения о нём должны быть перенесены в ЕГРН по вашему заявлению. «Реестровый номер» в налоговой — это, как правило, как раз условный/инвентарный номер ранее учтённого объекта, переданный налоговому органу в своё время органом БТИ, а не кадастровый номер ЕГРН: поэтому налог начисляется, а в ЕГРН объекта нет.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
— ч. 5 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из этой нормы следует порядок: вы подаёте в Росреестр (через МФЦ) заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте и прикладываете документ, устанавливающий/подтверждающий право, — им и является ваша выписка из похозяйственной книги (для домов, созданных до 14.05.1998) и (или) договор купли-продажи. Орган регистрации обязан в течение пяти рабочих дней включить сведения в ЕГРН на основании этих документов.

Важно: поскольку дом 1998 года и право по договору купли-продажи возникли до 31.01.1998 (дата вступления в силу ФЗ-122), ваше право признаётся юридически действительным и без записи в ЕГРН, а регистрация проводится по вашему желанию.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из ч. 3 ст. 69 следует, что если заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте подаёт сам правообладатель, регистрация ранее возникшего права становится обязательной и производится одновременно — то есть подаётся два связанных заявления: о внесении сведений о ранее учтённом объекте и о государственной регистрации права. Это ваш основной внесудебный путь, экономит время и госпошлину (единая процедура).

Вывод. Дом не «не существует» — он относится к ранее учтённым объектам, а ваше право на него (возникшее до 1998 года) юридически действительно без записи в ЕГРН. Первый и основной шаг — подать через МФЦ заявление в Росреестр о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости с одновременной регистрацией права, приложив техплан/техпаспорт БТИ, договор купли-продажи и выписку из похозяйственной книги. Через налоговую такие сведения не вносятся — налоговая не ведёт ЕГРН.

Если Росреестр приостановит или откажет: судебный путь признания права

Если документов окажется недостаточно (например, договор не зарегистрирован и утрачено подтверждение права продавца, либо техплан не подтверждает учёт объекта), регистрацию можно получить только через суд. Возможны две развилки.

Первая развилка — признание права собственности (иск). Способ прямо предусмотрен ст. 12 ГК.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Признание права применимо, когда есть правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, выписка из похозяйственной книги), по которому право возникло, но во внесудебном порядке его не отражают в ЕГРН. Иск о признании права подаётся в районный суд по месту нахождения недвижимости.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вторая развилка — установление факта владения и пользования (особое производство). Если правоустанавливающий документ утрачен или его недостаточно для подтверждения права собственности, но вы фактически владеете домом как своим, применяется установление юридического факта.

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ

Однако особое производство допустимо лишь когда документы нельзя получить иным путём.

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Если же по договору право так и не возникло (например, продавец не был собственником), а вы длительно и открыто владеете домом, срабатывает приобретательная давность — при владении свыше 15 лет (а с учётом правопреемства — и ранее истёкший срок продавца).

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1, п. 3 ст. 234 ГК РФ

Вывод. При отказе или приостановке Росреестра: если есть правоустанавливающий документ — иск о признании права собственности (районный суд по месту нахождения дома); если документа недостаточно, но вы фактически владеете — заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом либо иск со ссылкой на приобретательную давность. Во всех случаях подсудность одна — районный суд по месту нахождения объекта (ст. 30 ГПК РФ).

Почему налог начисляется за объект «без регистрации» и есть ли риск из-за уплаты

Начисление налога за объект, которого нет в ЕГРН, объясняется законом: налоговый орган получает сведения о недвижимости не только от Росреестра, но и по «иным сведениям», и общие базы данных (включая условные/инвентарные номера БТИ) продолжают «видеть» ваш объект.

Органы, осуществляющие государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, органы (организации, должностные лица), осуществляющие государственную регистрацию транспортных средств (за исключением исполнительных органов субъектов Российской Федерации, уполномоченных на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области технического состояния и эксплуатации самоходных машин и других видов техники) , обязаны сообщать имеющиеся у них сведения о зарегистрированных недвижимом имуществе и транспортных средствах (правах и зарегистрированных сделках в отношении недвижимого имущества и транспортных средств ), и об их владельцах в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, или его территориальные органы в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, а также ежегодно до 15 февраля представлять указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года и (или) за иные периоды, определенные взаимодействующими органами
— п. 4 ст. 85 НК РФ

Сумма налога (сумма авансового платежа по налогу) исчисляется на основании сведений органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
— п. 2 ст. 396 НК РФ

Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2 1 . В отношении объекта налогообложения, прекратившего свое существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца гибели или уничтожения такого объекта на основании заявления о его гибели или уничтожении, представленного налогоплательщиком в налоговый орган по своему выбору. С указанным заявлением налогоплательщик вправе представить документы, подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения. Указанные заявление и документы могут быть представлены в налоговый орган через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
— п. 1, п. 2 ст. 408 НК РФ

Из этих норм следует: налог на имущество физлиц и земельный налог исчисляются налоговыми органами на основании сведений, имеющихся у органов кадастрового учёта и регистрации прав, а также «иных сведений». Именно поэтому объект «числится» в налоговой даже без записи в ЕГРН — расхождение вызвано не ошибкой, а тем, что учёт у налоговой и кадастровый учёт ведутся по разным реестрам с разной исторической базой.

О риске из-за уплаты налога. Уплата налога за объект, которого нет в ЕГРН, не создаёт и не прекращает никакого вещного права и не влечёт ответственности — обязанность платить налог на имущество возникает у собственника независимо от того, внесена ли запись в ЕГРН (для ранее возникшего права). Напротив, квитанции об уплате налога — это дополнительное доказательство того, что вы несли бремя содержания объекта и владели им как своим, что полезно и при внесудебной регистрации, и в суде (подтверждает открытое владение). Обратной ситуации — «обвинения» в уплате налога за несуществующий объект — закон не предусматривает: ответственность наступает за неуплату налога, а не за его излишнюю уплату.

Что касается возврата: излишне уплаченным налог считается лишь если его уплата была безосновательной. Пока дом физически существует и принадлежит вам, основание для налога есть, поэтому переплаты как таковой нет и возвращать нечего. Если же в конкретный период вы платили «задвоенно» (например, за один объект дважды), сумма формирует положительное сальдо ЕНС и может быть зачтена в счёт иных налогов либо возвращена по заявлению (ст. 78 НК РФ, ЕНС).

Вывод. Начисление налога при отсутствии записи в ЕГРН — нормальная ситуация для ранее учтённых объектов, никакого риска она не создаёт; уплата налога, наоборот, работает как доказательство вашего владения. Через налоговую вносить сведения в ЕГРН нельзя — налоговая лишь учитывает объект для целей налогообложения; регистрацией ведает Росреестр.