Могут ли лишить права собственности на квартиру в доме, возвращённом наследникам раскулаченного, и признать долю в доме?

Можно ли принудительно прекратить право собственности клиента на квартиру

Право собственности клиента на квартиру подтверждено свидетельством о регистрации и защищается законом. Принудительное прекращение права собственности допускается только по исчерпывающему перечню оснований, прямо перечисленных в законе.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 235 ГК РФ

В этом перечне нет такого основания, как «истребование дома реабилитированным лицом у лица, законно владеющего квартирой». Требование истцов «прекратить право собственности на квартиру» — это, по существу, виндикация (истребование имущества из чужого владения), и она подчинена правилам ст. 301–304 ГК РФ, а не автоматическому «обнулению» записи в ЕГРН. Клиент владеет квартирой открыто и непрерывно 49 лет; он не приобретал её у реабилитированного лица или его наследника — квартира у него в собственности по правоустанавливающему документу.

Ключевое обстоятельство: клиент не является стороной незаконной цепочки отчуждения. Имущество репрессированного выбыло из владения его семьи ещё в 1928 году в результате раскулачивания, то есть действий публичной власти. Клиент получил квартиру в доме на основании актов о предоставлении жилья (ордер, договор передачи в собственность), а не от репрессированной семьи. Для виндикации у добросовестного владельца закон устанавливает защиту.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

При этом специальный механизм возврата имущества реабилитированным прямо разделяет возврат вещи в натуре, возмещение стоимости и денежную компенсацию — и именно компенсация (а не «отобрание» квартиры у нынешнего собственника) является штатным способом удовлетворения притязаний, когда жилой дом заселён третьими лицами на законных основаниях.

Возмещение стоимости имущества производится в случаях, когда имущество сохранилось, но оно не может быть возвращено по основаниям, предусмотренным законодательством, либо реабилитированное лицо согласно вместо возврата жилого дома на возмещение его стоимости
— абз. 2 п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926

Вывод. Удовлетворение требования о «прекращении» права собственности клиента на квартиру без наличия одного из оснований ст. 235 ГК РФ незаконно. Притязание истцов на квартиру может быть реализовано лишь как истребование имущества при условии доказанности недобросовестности владения и соблюдения давностных сроков, а в рамках реабилитационного законодательства штатный способ — возмещение стоимости/денежная компенсация за счёт бюджета, а не лишение клиента его жилья.

Пределы возврата имущества по реабилитационному законодательству

Возврат конфискованного имущества реабилитированным лицам (их наследникам первой очереди) регулируется Законом РФ «О реабилитации жертв политических репрессий» и Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926. Установлен исчерпывающий перечень случаев, когда имущество не подлежит возврату вообще.

Возврат конфискованного имущества производится в случаях, когда оно сохранилось. Возмещение стоимости имущества производится в случаях, когда имущество сохранилось, но оно не может быть возвращено по основаниям, предусмотренным законодательством, либо реабилитированное лицо согласно вместо возврата жилого дома на возмещение его стоимости, а также в случаях, когда имущество не сохранилось, однако имеются документы о его характере, состоянии и количестве, на основании которых возможна оценка имущества. Выплата денежной компенсации производится в случаях, когда факт конфискации имущества установлен, но отсутствуют или утрачены документы о его характере, состоянии и количестве. Не подлежат возврату, возмещению или компенсации: имущество (в том числе жилые дома), национализированное (муниципализированное) либо подлежавшее национализации (муниципализации) в соответствии с законодательством, действовавшим на момент конфискации, изъятия, выхода имущества из владения иным путем*; имущество, уничтоженное во время гражданской и Великой Отечественной войн, а также в результате стихийных бедствий; земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы; имущество, изъятое из гражданского оборота
— п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926

Из этой нормы для дела клиента значимы два вывода. Во-первых, возврат в натуре возможен только тогда, когда имущество «сохранилось» как тот самый объект и не находится в законном владении третьих лиц, которым оно предоставлено публичной властью; если имущество заселено и передано в собственность другим лицам на законных основаниях, применимой формой является возмещение стоимости. Во-вторых, требование истцов оформить землю прямо противоречит приведённому перечню — земля вообще не подлежит возврату в рамках реабилитации.

Споры такого рода разрешает суд, но оформление права идёт через специальную административную процедуру с пресекательным сроком подачи заявления в комиссию.

Заявление о возврате конфискованного имущества, возмещении его стоимости или выплате денежной компенсации должно быть подано в течение трех лет после введения в действие статьи 16 1 Закона Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий" , а в случае более поздней реабилитации - не позднее трех лет с момента получения документа о реабилитации
— абз. 4 п. 4 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926

Это трёхлетний срок с момента получения документа о реабилитации. Реабилитация отца истца состоялась, а наследник «объявился» в 1993 году, то есть с момента получения документа о реабилитации прошло более 30 лет. Пропуск срока подачи заявления в комиссию является самостоятельным основанием для отказа в административном порядке, а в суде — основанием для применения исковой давности.

Споры, связанные с возвратом реабилитированным лицам и их наследникам имущества, возмещением его стоимости или выплатой денежных компенсаций, разрешаются судом. ____________ 2. Право на возврат, возмещение стоимости или выплату денежной компенсации за конфискованное на территории Российской Федерации имущество имеют граждане России, граждане государств - бывших республик СССР, иностранные граждане и лица без гражданства, необоснованно репрессированные по политическим мотивам судебными, внесудебными, административными органами, а также иными органами, наделявшимися административными полномочиями, и впоследствии реабилитированные, независимо от того, где указанные реабилитированные лица были репрессированы и проживают в настоящее время. Право на возмещение стоимости или выплату денежной компенсации за имущество, конфискованное за пределами бывшего СССР по решению советских судебных и внесудебных органов, имеют лица, постоянно проживающие на территории Российской Федерации, необоснованно репрессированные по политическим мотивам, в случае реализации конфискованного у них имущества на территории Российской Федерации. В случае смерти реабилитированного лица возврат конфискованного имущества, возмещение его стоимости или выплата денежной компенсации производится его наследникам по закону первой очереди в равных долях: детям (в том числе усыновленным), супруге (супругу) и родителям (усыновителям) умершего, а также ребенку умершего, родившемуся после его смерти. 3.
— п. 18 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926

Вывод. Право на возврат имущества реабилитированным имеет жёсткие рамки: возврат в натуре возможен лишь при сохранности незаселённого/свободного от прав третьих лиц имущества, земля возврату не подлежит вовсе, а заявление о возмещении подаётся в трёхлетний срок с момента получения документа о реабилитации. Применительно к квартире клиента, законно находящейся в его собственности, устраивающий истцов способ — возмещение стоимости жилого дома за счёт бюджета, а не прекращение права собственности клиента.

О замене права собственности на квартиру долей в доме (1/4 против 3/4)

Истцы просят, по существу, «преобразовать» право собственности клиента: вместо квартиры признать за ним 1/4 долю в праве на жилой дом, а за собой — 3/4. Такое преобразование без согласия клиента невозможно.

Право собственности даёт собственнику полный объём правомочий, и распоряжение объектом (в том числе замена его на долю в другом объекте) возможно только по воле собственника.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону […] в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Никто — ни суд, ни истцы — не вправе обязать клиента «обменять» принадлежащую ему квартиру на идеальную долю в доме без его согласия. Если дом всё-таки будет признан общей долевой собственностью, распоряжение им и пользование им подчинены правилам о долевой собственности, но само по себе это не отменяет существующего титула клиента на квартиру.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Более того, лишение клиента права на конкретную квартиру с передачей ему вместо неё «доли в доме» не предусмотрено ни одним из оснований ст. 235 ГК РФ. Единственный механизм, при котором участник долевой собственности утрачивает свою долю (объект в натуре), — выплата компенсации, и то лишь с его согласия либо как исключение для незначительной доли при отсутствии существенного интереса.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ

Клиент проживает в квартире 49 лет, это его единственное и фактически занимаемое жильё, то есть у него очевиден существенный интерес в использовании имущества, и принудительная «замена» квартиры на долю с выплатой компенсации к нему неприменима.

Вывод. Требование признать за клиентом 1/4 долю в жилом доме вместо квартиры, а за истцами — 3/4, по существу означает принудительное прекращение его права собственности на квартиру и не основано на законе: ни ст. 235 ГК РФ, ни правила о долевой собственности не допускают такого «преобразования» без согласия собственника. Клиент остаётся полноценным собственником своей квартиры, и никакая доля в доме не может быть ему навязана взамен.

Земельный участок под домом и требование об оформлении земли «3/4 и 1/4»

Требование истцов оформить землю в долях 3/4 им и 1/4 клиенту противоречит правовому режиму земельного участка под многоквартирным домом. Если дом является многоквартирным (а из описания — 4 квартиры с самостоятельными собственниками помещений — это так), участок под ним в силу закона находится в общей долевой собственности собственников помещений, причём доля каждого определяется пропорционально площади его помещения, а не «по договорённости» 3/4 против 1/4.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1 и 5 ст. 16 Вводного закона (ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

Этому корреспондирует разъяснение Пленума ВС РФ: участок под домом формируется органами власти и переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений.

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, 23 уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом
— п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Кроме того, по специальной норме реабилитационного законодательства земля как таковая не подлежит возврату реабилитированным.

Возврат конфискованного имущества производится в случаях, когда оно сохранилось. Возмещение стоимости имущества производится в случаях, когда имущество сохранилось, но оно не может быть возвращено по основаниям, предусмотренным законодательством, либо реабилитированное лицо согласно вместо возврата жилого дома на возмещение его стоимости, а также в случаях, когда имущество не сохранилось, однако имеются документы о его характере, состоянии и количестве, на основании которых возможна оценка имущества. Выплата денежной компенсации производится в случаях, когда факт конфискации имущества установлен, но отсутствуют или утрачены документы о его характере, состоянии и количестве. Не подлежат возврату, возмещению или компенсации: имущество (в том числе жилые дома), национализированное (муниципализированное) либо подлежавшее национализации (муниципализации) в соответствии с законодательством, действовавшим на момент конфискации, изъятия, выхода имущества из владения иным путем*; имущество, уничтоженное во время гражданской и Великой Отечественной войн, а также в результате стихийных бедствий; земля, плодово-ягодные насаждения, неубранные посевы; имущество, изъятое из гражданского оборота
— п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.08.1994 № 926

Вывод. Земельный участок под 4-квартирным домом в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений (доля каждого — пропорционально его помещению), а требование истцов оформить землю как 3/4 им и 1/4 клиенту в рамках реабилитационной процедуры не основано на законе: земля возврату реабилитированным не подлежит, и «делить» участок в произвольной пропорции в обход законодательства о МКД нельзя. Права клиента на придомовой участок производны от его права собственности на квартиру и сохраняются в полном объёме.

Исковая давность и процессуальная защита клиента

Даже если допустить, что у истцов имеется какое-либо притязание на квартиру клиента, оно сталкивается с исковой давностью. Общий срок давности — три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

По искам об оспаривании зарегистрированного права течение срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать о записи в ЕГРН, но сама запись не означает автоматического знания о нарушении.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП
— п. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

В деле клиента наследник «объявился» в 1993 году и тогда же по суду дом «вернули» с условием расселения. С этого момента истцам достоверно известно и о доме, и о проживающих в нём лицах, в том числе о клиенте. Прошло более 30 лет. Если квартира клиента зарегистрирована в ЕГРН (есть свидетельство о регистрации), истцы знали или должны были узнать о его праве задолго до истечения трёхлетнего срока. Пропуск давности — самостоятельное основание для отказа в иске (ст. 199 ГК РФ), при условии, что клиент заявит об этом в суде.

Кроме того, существенное значение имеет условие решения 1993 года: дом возвращён наследнику именно с возложением на администрацию города обязанности расселить жильцов. Это условие являлось способом защиты прав граждан, проживавших в доме, и до его исполнения (предоставления клиенту другого жилья) выселение и прекращение его права собственности не должны производиться — иначе исполнение решения 1993 года превращается в лишение клиента жилья без компенсации, что противоречит ст. 35 Конституции РФ и п. 2 ст. 235 ГК РФ.

Защита клиента выстраивается так: (1) заявить о пропуске срока исковой давности; (2) ссылаться на отсутствие законного основания прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) и на добросовестность владения (ст. 302 ГК РФ); (3) настаивать, что надлежащий способ удовлетворения притязаний истцов — возмещение стоимости имущества за счёт бюджета, а не изъятие квартиры; (4) указывать на неисполненное администрацией условие о расселении как на недопустимость выселения до предоставления жилья.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Эта норма о безвозмездном приобретении неприменима против клиента: он получил квартиру не «от лица, не имевшего права отчуждать» в рамках цепочки по репрессированному имуществу, а на основании актов публичной власти (предоставление жилья), то есть его правовая связь с репрессированной семьёй отсутствует — он не их правопреемник и не приобретатель их имущества.

Вывод. Иски истцов о прекращении права собственности клиента на квартиру, признании права на доли в доме (3/4 и 1/4) и оформлении земли подлежат отклонению: (а) по мотиву пропуска исковой давности (осведомлённость истцов с 1993 г.), (б) из-за отсутствия законного основания прекращения права собственности, (в) из-за неисполненного условия решения 1993 г. об обязательном расселении жильцов. Дело подсудно районному суду по месту нахождения дома (исключительная подсудность по искам о правах на недвижимость — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Клиент остаётся полноценным собственником своей квартиры.