Можно ли продать хозпостройки, если они не указаны в договоре купли-продажи квартиры за маткапитал, но фактически переданы и использовались

Перешли ли сарай и баня к покупателю — принадлежность или самостоятельная недвижимость

Ключевой вопрос — правовая природа построек. Если сарай и баня прочно связаны с землёй (фундамент, капитальные стены) и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, это самостоятельные объекты недвижимости; если это разборные, переносимые конструкции обслуживающего назначения — принадлежность к главной вещи.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
   — п. 1 ст. 130 ГК РФ

Квалификация баня/сарай как «сооружений, прочно связанных с землёй» означает, что они являются отдельными объектами недвижимости и не могут автоматически следовать судьбе квартиры: для их отчуждения требуется указание в договоре и отдельная государственная регистрация перехода права.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Статья 136. Плоды, продукция и доходы Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 137. Животные К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности. Статья 138. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 139. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 140. Деньги (валюта) 1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов , включая расчеты цифровыми рублями . (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ) 2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке. Статья 141.
— ст. 135 ГК РФ, п. 4

Правило о принадлежности работает в пользу покупателя только тогда, когда постройка предназначена для обслуживания главной вещи и связана с ней общим назначением, а также тогда, когда она вообще не является самостоятельной недвижимой вещью. Если сарай/баня — капитальные строения, ст. 135 ГК РФ их не охватывает: они не «принадлежность», а сами главные вещи.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Поскольку в договоре купли-продажи и акте указана только квартира, а про постройки «забыли», право собственности на них (если это недвижимость) к покупателю не перешло: отчуждение недвижимости подлежит регистрации, и право на неё возникает только с момента такой регистрации.

Вывод по вопросу. Если сарай и баня — капитальные строения (недвижимость), они юридически не перешли к вам: в договоре и акте их нет, в ЕГРН их нет, регистрации перехода права не было. Защита строится не на том, что постройки «сами собой ваши», а на доказывании того, что их стоимость была включена в цену и продавцы обязаны передать их (оформить переход) либо возместить их стоимость. Если же постройки — переносимые принадлежности обслуживающего назначения, они следуют судьбе квартиры в силу ст. 135 ГК РФ и уже принадлежат вам.

Законно ли намерение продавцов продать постройки — и что им противостоит

Право собственности на постройки (если они недвижимость) у продавцов формально сохраняется, и как собственники они вправе ими распоряжаться.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Намерение продать постройки законно лишь постольку, поскольку продавцы остаются их зарегистрированными собственниками. Однако это не освобождает их от обязательств перед вами, вытекающих из сделки: если постройки фактически были оплачены в составе цены квартиры, продавцы обязаны либо передать их, либо вернуть их стоимость. Их заявление «раз не оформлены — продадим» не снимает это обязательство.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Для установления действительной воли сторон суд толкует договор не только по буквальному тексту, но и по совокупности: переписка, предшествующие переговоры, объявление о продаже (где постройки значились в составе), последующее поведение сторон (вы пользовались постройками), чеки на материалы, расписки. Именно здесь ваши письменные доказательства о включении построек в цену имеют решающее значение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если вы фактически заплатили за постройки, а право на них к вам не перешло и переданы они не будут, продавцы неосновательно сберегли (удерживают) часть цены — стоимость построек. Это основание для взыскания неосновательного обогащения в размере стоимости построек.

Вывод по вопросу. Формально, пока постройки зарегистрированы на продавцов (либо числятся за ними), их продажа третьим лицам не запрещена им как собственникам. Но такой сделкой они нарушают своё обязательство перед вами по договору купли-продажи, в цену которого эти объекты входили. Ваша защита — досудебная претензия и иск о понуждении к передаче/оформлению построек либо о взыскании их стоимости (неосновательное обогащение + убытки).

Денежные последствия: убытки, неосновательное обогащение, проценты

Если передать постройки в натуре невозможно (они уже проданы иному лицу, утрачены, либо это самовольные постройки, право на которые оформить нельзя), вы вправе получить денежную компенсацию.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Должник (продавец) обязан возместить убытки, причинённые неисполнением обязательства, — то есть стоимость оплаченных, но не переданных построек, а также иные расходы, если они подтверждены.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

При неправомерном удержании денежных средств (часть цены, приходящаяся на постройки, платить за которые вы фактически не должны были, раз их не передают) подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России за соответствующие периоды — на сумму стоимости построек с момента, когда стало очевидно неисполнение обязательства (например, с момента заявления продавцов о намерении их продать).

Вывод по вопросу. При невозможности возврата построек в натуре вы вправе требовать: (1) возмещения убытков в размере стоимости построек по ст. 393 ГК РФ либо возврата неосновательного обогащения по ст. 1102 ГК РФ, а также (2) процентов по ст. 395 ГК РФ на соответствующую сумму. Размер доказывается экспертным заключением о рыночной стоимости построек.

Риск признания построек самовольными и права на земельный участок

Нужно проверить статус построек и участка, потому что от этого зависит и судьба самих построек, и объём ваших прав.

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается
   — ст. 222 ГК РФ, п. 2

Если сарай и баня возведены без необходимых согласований/разрешений либо на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, они могут быть признаны самовольными постройками. В этом случае даже продавцы не вправе ими распоряжаться — продажа «неоформленных» построек, являющихся самовольными, невозможна юридически, а сами постройки подлежат сносу либо приведению в соответствие.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому принадлежит (на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) земельный участок под ней (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Если земельный участок под постройками принадлежит или перешёл к вам, это меняет ситуацию в вашу пользу: вы можете претендовать на признание права на постройки при условии их соответствия установленным требованиям.

Вывод по вопросу. Прежде всего необходимо установить, зарегистрированы ли сарай и баня как ранее учтённые объекты недвижимости (есть ли у них кадастровые номера) и кому принадлежит земельный участок под ними. Если постройки являются самовольными, продавцы не смогут их продать без предварительного оформления, а при отсутствии у продавцов оформленного права на них — угроза продажи маловероятна; но одновременно возникает риск их сноса, о чём вам нужно знать. Если участок под постройками ваш, это усиливает вашу позицию на признание права.

Что делать: порядок действий, исковая давность, подсудность

Ваши практические шаги и процессуальные рамки:

1. Закажите актуальные выписки из ЕГРН: по квартире, по участку, а также выясните, стоят ли сарай и баня на кадастровом учёте (как объекты недвижимости) и за кем они зарегистрированы либо числятся ранее учтёнными.

2. Соберите письменные доказательства включения построек в цену сделки: договор купли-продажи (если цена единая, превышающая рыночную стоимость одной квартиры), передаточный акт, переписку с продавцами и риелтором, объявление о продаже, расписки, платёжные документы, чеки на материалы, показания свидетелей допустимы только там, где простая письменная форма не влечёт запрета на них.

3. Заявите продавцам досудебную претензию с требованием оформить передачу/переход права на постройки либо вернуть их стоимость; фиксируйте отказ (он станет доказательством начала нарушения и точкой отсчёта требований).

О исковой давности:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Если требуете возмещения (неосновательное обогащение, убытки за неисполнение обязательства передать постройки), применяется общий срок исковой давности три года, исчисляемый со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права. Поскольку о намерении продавцов продать постройки вы узнали недавно (они только сейчас заявили об этом), течение срока по требованию о защите вашего права начинается с этого момента — пропуск вам, как правило, не грозит. Но если спор будет о том, что постройки «не переданы» ещё с момента самой сделки, ответчик может ссылаться на пропуск трёхлетнего срока с даты сделки — здесь важно показать, что нарушение проявилось позднее.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Иски о правах на недвижимое имущество (в том числе о признании права, об истребовании, об обязании передать) рассматриваются по исключительной подсудности — в районном суде по месту нахождения имущества (ст. 30 ГПК РФ). Требования денежного характера (о взыскании стоимости построек) также заявляются в районный суд.

Вывод по вопросу. Мой порядок действий: получить выписки ЕГРН → собрать доказательства оплаты построек → направить претензию → при отказе обратиться с иском в районный суд по месту нахождения имущества (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ). По денежным требованиям срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о нарушении; поскольку нарушение проявилось недавно, срок, как правило, не пропущен.

Особенность сделки с материнским капиталом и дополнительный риск для продавцов

Квартира приобретена (частично) за счёт средств материнского (семейного) капитала. Это накладывает на сделку обязательные последствия, которые усиливают вашу позицию и добавляют продавцам ограничений.

Средства маткапитала имеют строго целевое назначение: они направляются на улучшение жилищных условий, то есть на приобретение жилого помещения. Включение в цену сделки посторонних (не входящих в жильё) хозяйственных построек без их отражения в договоре создаёт риск признания части сделки не соответствующей целевому назначению средств — о чём важно помнить при формулировании требований: вам выгодно настаивать, что предметом была квартира, а постройки передавались как принадлежности/сопутствующее имущество в рамках той же сделки.

Существенным последствием использования маткапитала является обязательство оформить приобретённое жильё в общую долевую собственность родителей и детей. Если это обязательство было дано (а при покупке за маткапитал оно обязательно), право долевой собственности детей на квартиру должно было быть оформлено; неоформление долей детям — самостоятельное нарушение, за которым следует контроль СФР (правопреемник ПФР) и органов опеки.

Вывод по вопросу. Продавцы, требуя деньги за постройки отдельно или угрожая их продажей, не могут игнорировать, что цена спорных объектов была сформирована в рамках сделки с целевыми средствами. Для вас главное — подтвердить письменно, что постройки входили в предмет и цену сделки; при этом проверьте отдельно, оформлены ли доли детей на квартиру (это обязательное условие использования маткапитала, его невыполнение даёт основания для претензий к вам со стороны СФР/опеки и должно быть устранено независимо от спора о постройках).

Исполнение решения суда

После вынесения решения по вашему иску его исполнение зависит от того, какое требование удовлетворено.

Если суд удовлетворит требование о признании права собственности на постройки или о понуждении к оформлению перехода права, судебный акт, вступивший в законную силу, является основанием для внесения записи в ЕГРН: вступившее в законную силу решение суда о признании права (либо об удовлетворении иска о регистрации перехода) представляется в Росреестр вместо договора, и право регистрируется за вами на основании судебного акта. В этом случае сам судебный акт заменяет отсутствующее волеизъявление продавцов.

Если суд удовлетворит денежное требование (взыскание стоимости построек, убытков, процентов), будет выдан исполнительный лист, который предъявляется в службу судебных приставов по месту нахождения должника для принудительного взыскания с продавцов.

Вывод по вопросу. При выигрыше «вещного» требования (признание права/понуждение к передаче) основанием для регистрации права в Росреестре служит само вступившее в силу решение суда — дополнительного согласия продавцов не требуется. При выигрыше денежного требования исполнение идёт через исполнительный лист и службу судебных приставов. Выбор требования (в натуре или в деньгах) зависит от того, сохранились ли постройки физически, зарегистрированы ли они и кому принадлежит участок.