Какое право отец имел на участок и перешло ли оно покупателю по расписке
Участок был предоставлен отцу местной администрацией в постоянное (бессрочное) пользование — это ограниченное вещное право, а не собственность. Правовой режим такого права прямо определён:
Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 3 ст. 269 ГК РФ
Из этого следует: отец физически не мог продать земельный участок — право постоянного (бессрочного) пользования неотчуждаемо и не является объектом купли-продажи. Расписка о «переходе земли покупателю» в отношении самой земли юридически ничтожна, поскольку распоряжение таким участком иным образом, кроме прямо названных законом исключений, запрещено.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ
Сделка по распоряжению муниципальной землёй лицом, которому она принадлежала лишь на ограниченном вещном праве, нарушает императивное требование закона и посягает на интересы публичного собственника (муниципалитета), поэтому в части, касающейся «перехода земли», она ничтожна и правовых последствий не порождает. Иное разрешённое законом правомочие отца касается лишь возведения строения:
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
— п. 2 ст. 269 ГК РФ
Это означает, что отец мог построить гараж на участке «для себя» и стать его собственником как строения, но само право на землю оставалось у него как у землепользователя и не переходило к покупателю. Таким образом, о «продаже земли» речь юридически идти не может: владение покупателя участком возникло не из действительной сделки, а фактически.
Вывод: По расписке покупатель не приобрёл ни права собственности, ни права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок; в части перехода земли сделка ничтожна. Жена как наследник вправе ссылаться на это, поскольку правопреемства по расписке в отношении земли не возникло.
Применима ли приобретательная давность покупателя к земельному участку
Покупатель заявляет приобретательную давность по ст. 234 ГК РФ. Для недвижимости требуется добросовестное, открытое и непрерывное владение «как своим собственным» в течение 15 лет:
Статья 234. Приобретательная давность 1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ
Ключевые условия для данной ситуации прямо разъяснены Пленумом ВС РФ. Во-первых, «владение как своим собственным» означает владение не по договору, а здесь покупатель как раз ссылается на договорное основание — расписку о возмездном приобретении:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Это главное препятствие: если покупатель обосновывает своё владение сделкой (распиской), то такое владение является договорным, и ст. 234 ГК РФ к нему по общему правилу не применяется. Соответственно, и присоединение срока владения по п. 3 ст. 234 ГК РФ (через «правопреемство» от отца) в данном случае не может работать, так как правопреемство из ничтожной сделки по отчуждению земли не возникает.
Во-вторых, в отношении земли, находящейся в государственной/муниципальной собственности, действует специальный порядок приобретения, а не приобретательная давность:
В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть 8 истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
Это означает, что муниципальный земельный участок приобретается гражданами в порядке, установленном земельным законодательством (в собственность или в аренду через уполномоченный орган), а не по давности владения. Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у отца, при этом сохраняется, но не отчуждается в частном порядке:
Права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации , подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации . Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации , сохраняется.
— п. 1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»
Вывод: Приобретательная давность покупателя в отношении земельного участка блокируется по двум самостоятельным основаниям — договорный (а не давностный) характер владения и нахождение земли в муниципальной собственности, приобретаемой только по земельному законодательству. На признание права собственности на землю по ст. 234 ГК РФ покупатель претендовать не вправе.
Судьба гаража: самовольная постройка и невозможность давности
Гараж возвёл своими силами покупатель, а не отец. Поскольку право на участок к покупателю не перешло, гараж, возведённый им на чужой (муниципальной) земле без правового основания и без разрешений, отвечает признакам самовольной постройки:
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться. Сама по себе длительность пользования гаражом не исцеляет порока самовольного возведения: легализация возможна лишь в порядке, установленном законом (например, признание права судом за лицом, обладающим правом на участок, либо гаражная амнистия).
При этом важно, что в силу отсутствия у отца возможности распоряжаться участком, а у жены — права на недвижимость, отец не создал гараж «для себя»: гараж построил покупатель. Значит, гараж не входит в наследственную массу как вещь, принадлежавшая наследодателю.
Вывод: Гараж, возведённый покупателем на муниципальной земле без правового основания, является самовольной постройкой; право собственности на него по приобретательной давности также не возникает. Отец не был собственником гаража, поэтому в состав наследства жены сам гараж как вещь не входит.
Что входит в наследство жены и является ли участок её личным имуществом
Состав наследства определён законом строго: наследуются только вещи и права, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства:
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— ст. 1112 ГК РФ
В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); 6 имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ).
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком к вещам и оборотоспособным имущественным правам не относится: оно не наследуется, поскольку переход такого ограниченного вещного права по наследству законом не предусмотрен, а сам участок находится в муниципальной собственности.
Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (часть первая статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012
Кроме того, даже применительно к режиму имущества супругов участок, предоставленный отцу до брака, является его личным, а не совместно нажитым имуществом:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
— п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ
Это подтверждает два тезиса: (1) у жены нет самостоятельного вещного права на участок, возникшего в силу брачных отношений; (2) участок не входил в общую совместную собственность супругов. Следовательно, жена не приобретает участок ни как супруга (совместная собственность), ни как наследник (право П(Б)П не наследуется).
Вывод: Ни земельный участок (муниципальная собственность; право П(Б)П не наследуется и не отчуждалось), ни гараж (самовольная постройка покупателя) не входят в наследственную массу жены. Её процессуальное положение ответчика по иску покупателя о приобретательной давности искусственно, поскольку она не является ни собственником, ни правообладателем спорных объектов — надлежащий «владелец» земли — муниципалитет.
Процессуальная позиция жены: возражения и подсудность
Иск покупателя о признании права собственности в силу приобретательной давности — это иск о праве на недвижимость, который рассматривается по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения имущества:
В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010
В качестве ответчика жена выступает лишь потому, что истец считает её «правопреемником» наследодателя. Её процессуальная защита строится на трёх доводах: (1) право на землю по расписке не перешло (ничтожность распоряжения), (2) приобретательная давность не применима к муниципальной земле и к самовольной постройке, (3) сами спорные объекты не входят в её наследственную массу, а надлежащим лицом, чьи права затрагиваются (публичный собственник земли), является орган местного самоуправления.
Дополнительно в силу п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 у наследника нет обязанности доказывать «своё» право на объекты, которых нет в наследстве, — бремя доказывания всех условий приобретательной давности (добросовестность, открытость, непрерывность, владение как своим, 15 лет) лежит на истце-покупателе:
При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, – также требования о признании права собственности в порядке наследования.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012
То обстоятельство, что жена узнала о существовании участка только из повестки, само по себе не создаёт ей прав и не лишает её права возражать против иска: она вправе заявить об отсутствии у неё материально-правового интереса к спорному имуществу и ходатайствовать о привлечении к участию в деле администрации (собственника земли) в качестве надлежащего ответчика либо третьего лица.
Вывод: Жене следует выступать в процессе с возражениями по существу, не принимая на себя роль «наследника-собственника» спорных объектов; спор о земле подлежит разрешению с участием органа местного самоуправления — публичного собственника участка.
Доказательства опровержения давностного владения и последствия возможного отказа в иске
Для жены как ответчика решающее значение имеют письменные доказательства, опровергающие квалификацию владения покупателя как давностного. Ключевой документ — сама расписка, подтверждающая возмездный (договорный) характер получения имущества: именно на неё ссылается сам покупатель, чем и разрушает признак «владения как своим собственным не по договору» (п. 15 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Второй блок — акт органа местного самоуправления о предоставлении участка отцу в постоянное (бессрочное) пользование и данные ЕГРН/БТИ об отсутствии регистрации прав покупателя, подтверждающие, что собственник земли — муниципалитет, а не наследники.
Добросовестность давностного владельца также опровергается тем, что покупатель, «получая владение», не мог не знать об отсутствии у него основания права собственности на землю: участок находился в муниципальной собственности, а право П(Б)П отчуждаться не могло. Знание закона и очевидность муниципальной принадлежности земли исключают добросовестность в смысле п. 15 Пленума ВС РФ № 10.
Если суд, вопреки этим доводам, частично удовлетворит требования (например, признав право на строение или обязав администрацию рассмотреть предоставление участка), решение подлежит обжалованию в апелляционном порядке в установленный процессуальным законом срок. Поскольку объекты не входят в наследственную массу жены, взыскание с неё каких-либо компенсаций или расходов на постройку безосновательно: обязанность по возмещению расходов на самовольную постройку в силу закона соотносится с лицом, за которым признаётся право на участок, а не с наследником, не обладающим правом на землю.
Вывод: Защитная позиция строится на письменных доказательствах (расписка, акт администрации, выписка ЕГРН), опровергающих и «бесхозяйное» владение, и добросовестность покупателя; при неблагоприятном решении оно обжалуется в апелляции, а материальные требования (возмещение расходов) к жене как лицу без права на участок не подлежат удовлетворению.
