Как переоформить зарегистрированное помещение в отдельно стоящее здание в кооперативе для последующей регистрации земельного участка: порядок действий, необходимые документы и возможность такой переквалификации

Можно ли «переоформить» помещение в отдельно стоящее здание как таковое

Отдельной процедуры «переоформления помещения в здание» законодательство не предусматривает: помещение и здание — самостоятельные виды недвижимых вещей, и каждая из них характеризуется своими признаками в ЕГРН.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
— ст. 130 ГК РФ, п. 1

Для вас это означает: в ЕГРН зарегистрирован объект с видом «помещение» — его границы описаны в пределах здания. Запись «помещение» не превращается в запись «здание» ни заявлением, ни уплатой пошлины; изменение вида объекта происходит только в результате юридически значимых действий — либо установления того, что в ЕГРН воспроизведена ошибка (объект фактически является зданием), либо создания нового объекта строительством/реконструкцией.

1. Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства. 2. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении). 3. Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.
   — ст. 141.3 ГК РФ, п. 1

Ключевой вывод из этой нормы: здание возникает в результате строительства, а изменение характеристик уже существующего здания нового объекта не образует. Следовательно, если ваше помещение — часть одного здания, где есть и другие помещения (или общее имущество кооператива), «вывести» его в отдельное здание без физического обособления (реконструкции) невозможно; если же объект фактически представляет собой отдельно стоящее строение, а в ЕГРН он учтён как помещение, речь идёт о приведении реестра в соответствие с фактическим положением вещей (см. блок 3).

Вывод: законной процедуры «переоформления помещения в здание» нет. Юридически возможны только два пути: (1) исправление реестровой ошибки, если объект фактически является отдельно стоящим зданием, а учтён как помещение; (2) реконструкция/строительство с получением разрешения на строительство и вводом объекта в эксплуатацию, если помещение физически является частью здания. Начинать надо с технического плана/заключения кадастрового инженера о фактическом состоянии объекта и анализа выписки ЕГРН на здание и на помещение.

Если помещение физически является частью здания: реконструкция и её градостроительные условия

1. объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ ) 10 1 ) линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) 10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
   — п. 10 ст. 1 ГрК РФ

Здание (как и помещение в нём) — объект капитального строительства. Если ваш объект конструктивно связан с другими помещениями кооператива, придание ему статуса отдельно стоящего здания потребует изменения параметров объекта (площади, объёма, конструкций) — то есть реконструкции в смысле градостроительного законодательства.

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Любая надстройка, пристройка, расширение, изменение площади или несущих конструкций — это реконструкция. Для её проведения требуется разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения участка:

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства
   — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — пп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Практический смысл: разрешение подтверждает, что проектная документация соответствует градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта на участке в соответствии с разрешённым использованием участка. Это критично для вас: земля под объектом не оформлена, а именно вид разрешённого использования участка и предельные параметры застройки определят, разрешат ли вообще реконструкцию и в каких габаритах.

Вывод: если помещение — часть здания, начать надо с получения ГПЗУ и проверки градостроительного регламента/ПЗЗ, затем — проектная документация, разрешение на строительство (орган местного самоуправления), реконструкция, разрешение на ввод в эксплуатацию и только затем кадастровый учёт нового здания. Проводить работы до получения разрешения нельзя: объект будет квалифицирован как самовольная постройка (см. блок 5).

Если объект фактически отдельно стоящий, а учтён как помещение: исправление реестровой ошибки

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);
— п. 7.3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Технический план — универсальный документ и для учёта изменений в результате реконструкции здания, и для учёта помещения. Именно технический план (готовит кадастровый инженер) определит, является ли ваш объект зданием или помещением; имеющийся у вас техпаспорт сам по себе регистрационным основанием не является, он лишь исходный материал для кадастрового инженера.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
   — ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если в ЕГРН были внесены сведения (из технического плана или иных документов), не соответствующие фактическому объекту — например, отдельно стоящее строение описано как помещение, — это реестровая ошибка, которая исправляется по решению государственного регистратора на основании документов кадастрового инженера, причём это допустимо только если исправление не влечёт прекращения/возникновения/перехода зарегистрированного права.

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Ограничение важно для вас: если исправление записи затронет интересы других правообладателей (например, кооператива или собственников иных помещений), регистратор не вправе сделать это административно — вопрос решается только судом.

Вывод: при фактически отдельно стоящем строении путь — заказ технического плана у кадастрового инженера (по фактическим характеристикам объекта), заявление об исправлении реестровой ошибки в Росреестр; при отказе либо при наличии спора с кооперативом/иными правообладателями — заявление в суд об исправлении реестровой ошибки (иск предъявляется в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости). Срок рассмотрения регистратором — пять рабочих дней со дня получения документов.

Оформление земли: исключительное право собственника здания и «связка» регистрации

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это ядро вашей задачи: право на приобретение участка (в собственность или в аренду) закон связывает со статусом собственника здания/сооружения, а не помещения. Пока в ЕГРН вы собственник помещения, у вас нет исключительного права по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, но есть иное право — на участок под зданием, в котором находится ваше помещение:

1. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
   — п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Сценарии: если в здании несколько собственников помещений и участок неделим — участок предоставляется в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц (доли соразмерны долям в праве на помещения, п. 10 этой же статьи); если здание целиком ваше — участок можно получить в единоличную собственность или аренду.

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении) , на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении) , объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи , а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом
   — ч. 1 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Существенная деталь: регистрация права на созданное (реконструированное) здание без зарегистрированного права на участок осуществляется одновременно с регистрацией права на участок — то есть обе задачи решаются в одном пакете, а не последовательно. Отказ в предоставлении участка возможен, в частности, если на участке расположены объекты, принадлежащие иным лицам, а заявитель не является их собственником:

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства
   — пп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод по земле: одновременно с оформлением здания подаётся заявление в уполномоченный орган (администрация муниципального образования либо орган власти субъекта РФ — в зависимости от того, чья земля) о предоставлении участка под зданием в собственность (возмездно, по кадастровой стоимости) или в аренду; при нескольких собственниках помещений — заявление о предоставлении в долевую собственность/аренду с множественностью лиц, подписанное всеми. Отказ обжалуется в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ; при отказе Росреестра — иск/заявление в районный суд по месту нахождения объекта.

Риски: самовольная постройка и с чего начать на практике

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Если работы по изменению объекта (реконструкция, появление отдельно стоящего здания, которое фактически построено без разрешения или на неоформленной земле) выполнены без необходимых согласований, объект рискует получить статус самовольной постройки — с последствием в виде невозможности оформить право и обязанности сноса:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Практическая последовательность для вас:

1. Заказать в Росреестре выписки ЕГРН: на ваше помещение, на здание, в котором оно расположено, и на земельный участок (если участок стоит на кадастровом учёте). Это покажет, кто собственник здания и земли и нет ли уже зарегистрированных прав/обременений.
2. Пригласить кадастрового инженера: по результатам обследования он определит, является ли объект фактически зданием либо помещением, и подготовит технический план.
3. Если объект — отдельно стоящее здание, ошибочно учтённое помещением: заявление об исправлении реестровой ошибки (при споре — в суд); параллельно — заявление о предоставлении земельного участка.
4. Если объект — часть здания: начать с градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), проверки ПЗЗ и вида разрешённого использования, затем проектная документация → разрешение на строительство → реконструкция → разрешение на ввод → кадастровый учёт и регистрация здания + земли одновременно.
5. Учесть права кооператива и иных собственников: если земля и (или) здание находятся в собственности кооператива либо есть другие совладельцы, участок оформляется в долевую собственность или аренду с множественностью лиц, а не единолично — без согласия остальных регистрация может быть невозможна.

Вывод: «оформить здание и землю» реально, но итоговый маршрут и его стоимость напрямую зависят от двух фактов, которых в вопросе нет: фактически отдельно стоящий это объект или часть здания, и кто собственник здания/земли (кооператив, государство/муниципалитет, частные лица). Если объект — часть здания кооператива, «выделение» его в отдельное здание через реконструкцию как правило требует решения общего собрания и согласования остальных собственников; без этого возможен отказ и в регистрации, и в предоставлении земли.