Как двум физлицам купить и разделить участок сельхозназначения 20 га: общая долевая собственность или покупка одним с последующей передачей половины

Выбор конструкции сделки: общая долевая собственность против последующего переоформления половины

Предпочтительный и юридически чистый вариант — покупка участка сразу двумя покупателями в общую долевую собственность по одному договору купли-продажи с указанием долей. При приобретении одним лицом всего участка (даже в один договор) общая собственность у двоих тем не менее возникнет, если они оба участвуют в оплате и в сделке как покупатели, — закон прямо допускает возникновение долевой собственности на делимое имущество по договору:

1. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
   — п. 4 ст. 244 ГК РФ

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1 ст. 244 ГК РФ

Это означает: если в договоре оба значатся покупателями с указанными долями (например, по 1/2), то при регистрации перехода права в ЕГРН сразу возникает общая долевая собственность двоих лиц — доли фиксируются на этапе покупки, и последующий раздел идёт по соглашению собственников, а не через цепочку «продавец → один покупатель → второй покупатель».

Вариант «пусть покупает один, потом переоформляет половину на второго» порождает вторую самостоятельную сделку — отчуждение доли. Это влечёт минимум три негативных последствия: обязанность известить второго сособственника о продаже доли постороннему лицу (преимущественное право покупки), риски налогообложения и дополнительный нотариальный/государственный сбор. Поскольку при «покупке одним, потом переоформлении» в момент переоформления у продавца-первого покупателя и у второго лица уже возникает режим общей долевой собственности, применяются правила ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Однако если доля продаётся самому же другому участнику долевой собственности (второму покупателю), то, по специальной норме оборота сельхозземель, извещать других участников не требуется, а преимущественное право не применяется:

1. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
   — п. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Поэтому «переоформление половины» между двумя будущими сособственниками технически проходимо, но оно остаётся отдельной сделкой с отдельными сборами и отдельным налоговым событием (см. блок о налогах). Вывод: конструировать покупку следует сразу в общую долевую собственность двух лиц с указанием долей в одном договоре — это минимизирует число сделок, устраняет риск «потерянного» извещения и лишнее налоговое событие, а раздел впоследствии проводится по соглашению сособственников без ограничений преимущественного права.

Преимущественное право субъекта РФ и обязательность извещения при продаже

При продаже земельного участка сельхозназначения субъект РФ (или муниципальное образование по закону субъекта) имеет преимущественное право выкупа — этим данная сделка отличается от обычной продажи жилья или ИЖС:

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
   — п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Продавец (то есть третье лицо, у которого покупают участок) обязан письменно известить высший исполнительный орган субъекта РФ о намерении продать с указанием цены, размера, местоположения и срока расчёта:

1. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
   — п. 2 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Срок расчётов по сделке не может превышать девяносто дней. Если субъект РФ откажется либо промолчит 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу (покупателям) по цене не ниже заявленной; при снижении цены или изменении существенных условий требуется новое извещение:

1. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
   — п. 3 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Критично: сделка, совершённая с нарушением преимущественного права, ничтожна, а не оспорима:

1. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
   — п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для покупателей это практический вывод: до заключения договора необходимо получить доказательство выполнения продавцом процедуры извещения — само извещение и документ о вручении (расписка или заказное письмо с уведомлением), а также либо отказ субъекта РФ, либо истечение 30-дневного срока без ответа. Если продавец извещение не направлял, договор ничтожен, и риск приостановки регистрации либо последующего признания сделки ничтожной ложится на покупателей. Рекомендуется включить в договор заверение продавца о соблюдении порядка извещения и представить регистратору подтверждающие документы.

Форма договора и обязательность нотариального удостоверения

Договор продажи участка заключается в письменной форме единым документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Относительно нотариальной формы действует специальное правило: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, но для долей в праве на земельные участки сельхозназначения, оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ, сделано прямое исключение:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Практический вывод для данной ситуации: если два покупателя приобретают целый участок (объект — весь участок, а не доля в праве) по одному договору, нотариальная форма НЕ обязательна, договор совершается в простой письменной форме. Если же конструируется схема «один купил целое, потом продаёт половину второму» — предметом второй сделки будет доля в праве на земельный участок сельхозназначения, и в силу исключения (пп. 3 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) нотариальное удостоверение этой доли также не требуется. Нотариальная форма становится обязательной только для отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость, НЕ относящуюся к сельхозземлям, или при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей не по одной сделке. Вывод: в обоих рассматриваемых вариантах сделки нотариальное удостоверение не является обязательным, поскольку участок относится к землям сельхозназначения.

Порядок раздела участка на два и требования к образуемым участкам

После регистрации общей долевой собственности двое сособственников вправе выделить каждый свою часть. Раздел/выдел у частных собственников осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка:

1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
   — п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ

Право на раздел долевого имущества по соглашению прямо закреплено:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
   — п. 1–3 ст. 252 ГК РФ

При разделе земельного участка образуются новые участки, а исходный прекращает существование; при разделе участка в общей собственности участники по общему правилу сохраняют право общей собственности на все образуемые участки, если соглашением не установлено иное — здесь и нужна фиксация «каждому своя часть»:

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
   — п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
   — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ

Для раздела на два участка по 10 га каждый и закрепления их за конкретными лицами используется либо соглашение о разделе (каждому — отдельный участок в единоличную собственность), либо соглашение о выделе. При выделе участник получает образуемый участок в собственность и утрачивает долю на остаток:

1. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
   — п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ

Условия, без которых регистрация будет приостановлена:

1. Минимальный размер образуемых участков. Он устанавливается законом субъекта РФ, где расположен участок:

1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. (В редакции федеральных законов от 07.07.2003 № 113-ФЗ; от 13.05.2008 № 66-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2010 № 435-ФЗ) Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
   — п. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

То есть федеральный ФЗ сам по себе минимального размера не задаёт — его определяет регион. Если в субъекте РФ установлен минимальный размер (например, 2,5 га, как в ряде регионов), то раздел 20 га на два участка по 10 га заведомо соответствует; но при иных цифрах надо проверять региональный закон. Максимальный предел концентрации земель у одного гражданина (п. 2 ст. 4 ФЗ № 101-ФЗ) для 10-га участков практически не достигается, но при проверке следует учитывать и его.

1. Требования к границам. Образование участков не должно создавать вклинивание, вкрапливание, изломанность, чересполосицу, а также не должно приводить к иным препятствиям рациональному использованию:

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

1. Запрет раздела при несохраняемых обременениях. Раздел не допускается, если сохраняемые обременения не позволяют использовать образуемые участки по разрешённому использованию (например, аренда или сервитут, «разрезающие» участок):

1. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ

1. Согласие третьих лиц. Образование участков допускается при письменном согласии арендаторов и залогодержателей исходного участка (если они есть):

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
   — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

Поскольку участок в залоге не находится, а аренда обсуждается ниже, главный «сигнальный» пункт для регистратора — это наличие арендатора/землепользователя, согласие которого обязательно при разделе.

Вывод: раздел 20 га на два самостоятельных участка возможен по соглашению сособственников с подготовкой межевого плана; обязательными условиями неподвески регистрации являются: соответствие образуемых участков минимальному размеру, установленному законом субъекта РФ, отсутствие дефектов границ (вклинивание, чересполосица) и наличие письменного согласия всех землепользователей/арендаторов исходного участка.

Правовые последствия устной договорённости об обработке части участка

Нюанс с «частью участка, обрабатываемой по устной договорённости» — это фактическое пользование без зарегистрированного договора. Ключевая норма для раздела — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, по которой образование участков требует письменного согласия арендаторов и землепользователей исходного участка:

1. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
   — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

Если лицо, обрабатывающее часть участка, является арендатором по письменному договору (в том числе незарегистрированному), оно признаётся лицом, чьё согласие требуется. Если же это устная договорённость без договора в письменной форме, возникает риск двоякого толкования: регистратор может не знать о таком пользовании (оно не отражено в ЕГРН), а при споре заинтересованное лицо может заявить о фактическом пользовании и оспаривать раздел или ставить вопрос о восстановлении положения через суд:

1. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
   — п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ

Для покупателей практическая рекомендация: до подписания договора зафиксировать у продавца письменное подтверждение (заверение) о том, что на участке отсутствуют действующие договоры аренды, иные обременения и третьи лица, имеющие право пользования; а при наличии лица, фактически обрабатывающего участок, — получить от него письменное согласие на последующее образование участков либо обеспечить освобождение участка. Это устраняет риск приостановки по п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ и исков о порядке пользования.

Дополнительный риск для приобретателя — неиспользование земли. Если участок длительно не обрабатывается, это влечёт административную ответственность, а в перспективе — принудительное изъятие:

1. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника по решению суда в случае, если: 1) в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) на дату проведения контрольного (надзорного) мероприятия выявлен факт неиспользования такого земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет;
   — п. 1 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Это означает: если собственник ранее получил предписание об устранении нарушения (неиспользование земли) и не устранил его, уполномоченный орган вправе инициировать изъятие участка через суд; а при наличии предписания собственник вообще не вправе совершать сделки по отчуждению участка (см. блок о покупке). Поэтому до сделки следует проверить отсутствие предписаний и фактов неиспользования земли.

Вывод: устная договорённость об обработке — фактическое обременение без титула; чтобы раздел прошёл без приостановки, необходимо либо письменное согласие фактического пользователя-арендатора на образование участков, либо освобождение участка к моменту раздела, а также проверка отсутствия предписаний о неиспользовании земли (иначе возможен и отказ в регистрации, и изъятие участка).

Содержание договора: обязательные условия во избежание приостановки и споров

Чтобы договор не был признан незаключённым и регистрация не была приостановлена, необходимо точно определить предмет и цену:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

То есть в договоре обязательно указываются данные, позволяющие определённо установить участок (кадастровый номер, площадь, адрес/местоположение, категория земель, вид разрешённого использования), и согласованная цена — при отсутствии любого из условий договор считается незаключённым.

Учитывая природу участка (земли сельхозназначения) и цель сделки (раздел на два), в договор целесообразно включить:

1. Стороны — оба покупателя с указанием размера долей (по 1/2).
2. Предмет — точные идентификаторы участка по выписке ЕГРН: кадастровый номер, площадь, категория, ВРИ, адрес/местоположение.
3. Цена — общая и порядок расчётов (лучше привязать расчёты к подаче документов на регистрацию либо указать срок, согласующийся с 90-дневным лимитом расчётов по ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ).
4. Заверения продавца (по типу ст. 431.2 ГК РФ): участок не в залоге, не арестован, не передан в аренду, отсутствуют предписания о неиспользовании, соблюдён порядок извещения субъекта РФ по ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ, третьи лица не имеют прав пользования.
5. Условие о порядке передачи и подписании акта приёма-передачи (по аналогии со ст. 556 ГК РФ о передаче недвижимости).
6. Условие о последующем разделе — соглашение сторон о том, что после регистрации стороны произведут раздел участка на два самостоятельных и закрепят за каждым свою часть в единоличную собственность (либо зафиксировать это отдельным соглашением об образовании земельного участка по п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ).

Распоряжение участком в долевой собственности и порядок владения-пользования до момента раздела регулируются соглашением участников:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Это означает: до завершения раздела владение и пользование общим участком (включая распределение «кому какая половина») оформляется письменным соглашением сособственников, а при споре — судом. Рекомендуется сразу зафиксировать письменное соглашение о порядке пользования (у кого какая часть) параллельно с договором, чтобы исключить спор при выделе.

Вывод: договор должен содержать точный предмет (по данным ЕГРН), цену, доли покупателей, заверения продавца об отсутствии обременений/предписаний и о соблюдении извещения субъекта РФ, порядок расчётов и соглашение о последующем разделе; отдельно оформляется письменное соглашение о порядке пользования участком до раздела.

Налоговые и иные последствия варианта «сначала один покупатель, потом переоформление»

Вариант «покупает один, затем переоформляет половину на второго» создаёт дополнительное налоговое событие для первого покупателя. При последующей возмездной передаче (продаже) половины участка у него возникает доход от продажи недвижимости, облагаемый НДФЛ; если с момента регистрации права прошло менее установленного минимального срока владения (по общему правилу для недвижимости — 3 или 5 лет в зависимости от основания возникновения права), налог не исключается, а имущественный вычет уменьшает базу. Безвозмездная передача (дарение) доли между лицами, не являющимися близкими родственниками, вообще образует у одаряемого доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% от стоимости доли.

При варианте же покупки сразу в общую долевую собственность двух лиц по одному договору вторая сделка отсутствует вовсе: каждый сразу становится собственником своей 1/2 доли, налоговое событие при разделе (выделе/разделе между сособственниками в границах принадлежащих им долей) не возникает, поскольку раздел общего имущества между сособственниками не является реализацией, порождающей доход.

Дополнительно: если покупатели состоят в браке, имущество, приобретённое ими на общие средства, по общему правилу поступает в совместную собственность супругов независимо от того, на чьё имя оформлено, — это влияет на последующий раздел и на режим долей. Данное обстоятельство следует учитывать при определении долей в договоре.

Ещё один платёжный аспект: при обращении за государственной регистрацией перехода права уплачивается госпошлина (за регистрацию права), а при разделе — за регистрацию вновь образуемых участков; при варианте «две сделки» госпошлина и (при необходимости) нотариальный тариф уплачиваются дважды.

Вывод: налогово и процедурно выгоднее вариант покупки сразу в общую долевую собственность по одному договору: он не порождает второго налогового события и второй регистрации; схема «переоформление половины» влечёт НДФЛ у первого покупателя (при продаже — с учётом минимального срока владения и вычета, при дарении постороннему лицу — НДФЛ у одаряемого) и двойные сборы.

Ограничения по субъектному составу покупателей и риск изъятия

Перед покупкой необходимо проверить, могут ли покупатели вообще приобретать земли сельхозназначения в собственность. Иностранные граждане, лица без гражданства и юрлица с иностранным участием свыше 50% вправе обладать такими участками только на праве аренды:

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

То есть если хотя бы один из покупателей — иностранный гражданин или лицо без гражданства, покупка им доли в собственность на участок сельхозназначения невозможна (такое лицо может лишь арендовать). Для граждан РФ ограничений по субъектному составу нет.

При этом надо иметь в виду режим ограничения сделок при выявленных нарушениях использования: собственник, которому выдано предписание, не вправе совершать сделки по отчуждению участка:

1. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок.
   — п. 5 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

И — предельный размер концентрации земель у одного гражданина (не менее 10% сельхозугодий района/округа), который региональный закон может ограничивать:

1. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района , муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
   — п. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Для участка 20 га эти пороги практически недостижимы, но проверить их стоит на стадии due diligence.

Вывод: покупатели должны быть гражданами РФ (или иные лица, вправе иметь сельхозземли в собственности); следует проверить отсутствие у продавца предписаний о неиспользовании земли (иначе сделка невозможна) и соблюдение региональных предельных размеров концентрации угодий. Раздел на два участка по 10 га при отсутствии регионального минимального ограничения, превышающего 10 га, проходит беспрепятственно.