Действует ли обратная сила нового закона при утверждении мирового соглашения о выделе доли из земельного участка, если дело рассматривается после изменения правил застройки и землепользования?

Имеет ли закон, изменивший минимальный размер участка (с 26.03.2025), обратную силу применительно к спору о выделе доли

Общее правило о действии закона во времени установлено статьёй 4 ГК РФ:

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса. Статья 5. Обычаи (Наименование в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 1. Обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Обычаи, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии 1.
— п. 1 ст. 4 ГК РФ

Из этого правила следует, что новый градостроительный регламент (ПЗЗ), введённый с 26.03.2025, не имеет обратной силы и не отменяет сам по себе прав, возникших до его принятия. Однако решающее значение здесь имеет не момент возникновения права общей долевой собственности, а природа того действия, которое стороны хотят оформить мировым соглашением, — образование нового земельного участка. Выдел доли в натуре из земельного участка, находящегося в долевой собственности, — это юридический факт образования земельного участка, который происходит не в момент подачи иска и не в момент составления схемы раздела, а в момент, когда образуемый участок фактически формируется и ставится на кадастровый учёт:

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). 2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" . Статья 11 6 . Объединение земельных участков 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. 2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. 3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки. 4.
— п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ

Предельный минимальный размер при этом определяется не «старыми» правилами, действовавшими на момент подачи иска, а градостроительным регламентом, действующим применительно к территориальной зоне на момент образования участка:

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6.
— ст. 11.9 ЗК РФ, п. 1

Иными словами, проверка допустимости выдела привязывается не к 2023 году (подача иска) и не к старой схеме раздела, а к действующему на момент фактического образования участка регламенту. Правовые последствия, на которые направлено мировое соглашение (образование участка и регистрация права), возникнут после 26.03.2025, поэтому к ним применяется новый закон. Ссылка на «отношения, возникшие до принятия закона», ситуацию не спасает: длящееся до 2025 года право требовать выдела — это одно, а само действие по образованию участка, совершаемое сейчас, — другое.

Вывод: новый закон обратной силы не имеет, но это не помогает сторонам, поскольку применяется он к юридическому факту образования участка, которое состоится после вступления закона в силу. Выдел в натуре по «старой» схеме, размер которой не отвечает новому минимуму, законом в текущий момент не допускается.

Применяются ли новые предельные минимальные размеры к участку, образуемому при выделе (а не к уже существующему)

Защита «сложившихся» (уже существующих) участков, на которую нередко ссылаются в подобных спорах, распространяется только на участки, уже поставленные на учёт и используемые, но не отвечающие регламенту по размерам или виду разрешённого использования:

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. 9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 10.
— ч. 8 ст. 36 ГрК РФ

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ) Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 215-ФЗ) 5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам. 6.
— п. 4 ст. 85 ЗК РФ

Эта норма спасает уже существующий участок — например, «маленький» участок, который был образован и зарегистрирован до введения нового минимума, продолжает свободно использоваться, его можно продавать, и регистратор не вправе требовать приведения его к новым размерам. Но к выделу доли в натуре, то есть к созданию нового участка с иными границами, эта льгота неприменима: выделяемый в 2025 году участок не является «существующим» и был образован впервые лишь теперь.

Прямое подтверждение тому, что несоответствие нового участка предельному минимуму является препятствием, — основания приостановления кадастрового учёта:

размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 478-ФЗ , от 30.01.2026 № 12-ФЗ ) 29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев; 30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов; 31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;
— п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями; 36) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество (для случая осуществления государственной регистрации ипотеки) ; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации , за исключением случаев, установленных федеральными законами ;
— п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Вывод: новый минимальный размер применяется именно к образуемому при выделе участку, а не к исходному участку. Ссылка на то, что «по рынку участок давно существует», здесь не работает, поскольку выдел порождает юридически новый объект с новым кадастровым номером, и его размер проверяется по действующему регламенту.

Утвердит ли суд мировое соглашение, условия которого противоречат действующему закону

Ключевая норма — полномочия суда при утверждении мирового соглашения. Суд обязан проверить соглашение на соответствие закону и отказ в утверждении обязателен, если оно закону противоречит:

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 3. При изменении основания или предмета иска, увеличении размера исковых требований течение срока рассмотрения дела, предусмотренного настоящим Кодексом, начинается со дня совершения соответствующего процессуального действия. Статья 40. Участие в деле нескольких истцов или ответчиков 1. Иск может быть предъявлен в суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие). 2. Процессуальное соучастие допускается, если: 1) предметом спора являются общие права или обязанности нескольких истцов или ответчиков; 2) права и обязанности нескольких истцов или ответчиков имеют одно основание; 3) предметом спора являются однородные права и обязанности. 3. Каждый из истцов или ответчиков по отношению к другой стороне выступает в процессе самостоятельно. Соучастники могут поручить ведение дела одному или нескольким из соучастников. В случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала. Статья 41. Замена ненадлежащего ответчика 1.
— п. 2 ст. 39 ГПК РФ

Мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону. 3. Мировое соглашение утверждается судом. Статья 153 9 . Форма и содержание мирового соглашения 1. Мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающем полномочия представителя. 2. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. В мировом соглашении могут содержаться условия об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств ответчиком, об уступке прав требования, о полном или частичном прощении либо признании долга, санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и иные условия, не противоречащие федеральному закону. 3. Мировое соглашение заключается в отношении предъявленных в суд исковых требований. Допускается включение в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства. 4. Мировое соглашение может быть заключено по вопросу распределения судебных расходов. 5. Если в мировом соглашении отсутствует условие о распределении судебных расходов, суд разрешает этот вопрос при утверждении мирового соглашения в общем порядке, установленном настоящим Кодексом. 6.
— п. 2 ст. 153.8 ГПК РФ

Суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 7. При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения суд исследует фактические обстоятельства спора и представленные лицами, участвующими в деле, доводы и доказательства, дает им оценку лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия мирового соглашения требованиям закона и отсутствия нарушений прав и законных интересов других лиц. При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения в случае обжалования судебного акта или его исполнения законность и обоснованность соответствующего судебного акта не проверяются. 8. Суд не вправе утверждать мировое соглашение в части, изменять или исключать из него какие-либо условия, согласованные сторонами. При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения суд вправе предложить сторонам исключить из мирового соглашения отдельные условия, противоречащие закону или нарушающие права и законные интересы других лиц. 9. В определении суда об утверждении мирового соглашения указываются: 1) утверждение мирового соглашения или отказ в утверждении мирового соглашения; 2) условия мирового соглашения; 3) возвращение истцу из соответствующего бюджета части уплаченной им государственной пошлины в размерах, установленных федеральными законами о налогах и сборах; 4) распределение судебных расходов. 10.
— п. 6 ст. 153.10 ГПК РФ

Важно, что суд именно обязан отказать (не «вправе по своему усмотрению») и не вправе «подправить» соглашение, сохранив незаконное условие:

Суд не вправе утверждать мировое соглашение в части, изменять или исключать из него какие-либо условия, согласованные сторонами. При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения суд вправе предложить сторонам исключить из мирового соглашения отдельные условия, противоречащие закону или нарушающие права и законные интересы других лиц. 9. В определении суда об утверждении мирового соглашения указываются: 1) утверждение мирового соглашения или отказ в утверждении мирового соглашения; 2) условия мирового соглашения; 3) возвращение истцу из соответствующего бюджета части уплаченной им государственной пошлины в размерах, установленных федеральными законами о налогах и сборах; 4) распределение судебных расходов. 10. В определении об утверждении мирового соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта, должно быть также указано, что этот судебный акт не подлежит исполнению. 11. Определение об утверждении мирового соглашения подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение одного месяца со дня вынесения такого определения. 12. Определение об отказе в утверждении мирового соглашения может быть обжаловано. 13. Утверждение мирового соглашения в суде первой инстанции влечет за собой прекращение производства по делу полностью или в части.
— п. 8 ст. 153.10 ГПК РФ

Мировое соглашение, которое фиксирует выдел доли в натуре с образованием участка, не отвечающего предельному минимуму, направлено на сделку, нарушающую императивное требование закона (ст. 11.9 ЗК РФ). Такая сделка посягает на публичные интересы (градостроительное зонирование) и потому ничтожна:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— ст. 168 ГК РФ, п. 1

Наконец, даже если бы суд утвердил такое соглашение, оно не было бы исполнимо в реестре: регистратор обязан приостановить кадастровый учёт образуемого участка, размер которого не соответствует предельному минимуму (> размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 478-ФЗ , от 30.01.2026 № 12-ФЗ ) 29) земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев; 30) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов; 31) изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ;

— п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ), что делает мировое соглашение фактически неисполнимым.

Вывод: суд не утвердит мировое соглашение, условие которого — выдел доли в натуре с образованием участка размером ниже нового минимального. Ссылка на то, что правоотношения возникли до 26.03.2025, от обязанности отказать не освобождает: суд проверяет соглашение на соответствие закону, действующему на момент его утверждения, а не на момент возникновения спора.

Чем законно заменить выдел в натуре, если старые документы больше не дают минимума

Когда выдел доли в натуре невозможен (в том числе из-за несоответствия образуемого участка предельному минимуму), закон даёт участнику долевой собственности иной способ урегулирования — денежную компенсацию стоимости доли:

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Порядок выплаты компенсации прямо урегулирован:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Это означает, что мировое соглашение не обязательно должно содержать раздел в натуре. Стороны вправе договориться о вариантах, которые закону не противоречат: о выплате выделяющемуся собственнику компенсации стоимости его доли с его согласия (тогда он утрачивает право на долю), о продаже общего участка и разделе выручки, либо об ином урегулировании, не связанном с образованием участка. Такое соглашение суд утвердит.

Вывод: при невозможности выдела в натуре по новому минимуму стороны сохраняют законные варианты — денежная компенсация вместо выдела (с согласия выделяющегося либо по правилам п. 3–4 ст. 252 ГК РФ при незначительности доли), продажа участка с разделом выручки или определение порядка пользования. Мировое соглашение об этом законно и будет утверждено.