Как разделить СНТ на две территории и присоединить одну из них к городу, если земли общего пользования сняты с кадастрового учёта

Какими способами СНТ может юридически разделиться на два самостоятельных объединения

Разделение товарищества на два — это реорганизация юридического лица, возможная в двух легальных формах: «разделение» (старое товарищество прекращается, создаются два новых) или «выделение» (старое товарищество продолжает существовать, из него выделяется новое — то владение, которое намерено уйти).

1. Реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Допускается реорганизация юридического лица с одновременным сочетанием различных ее форм, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Допускается реорганизация с участием двух и более юридических лиц, в том числе созданных в разных организационно-правовых формах, если настоящим Кодексом или другим законом предусмотрена возможность преобразования юридического лица одной из таких организационно-правовых форм в юридическое лицо другой из таких организационно-правовых форм. Ограничения реорганизации юридических лиц могут быть установлены законом.
   — п. 1 ст. 57 ГК РФ

Реорганизация прямо отнесена к исключительной компетенции общего собрания членов — ни председатель, ни правление такое решение принять не вправе.

1. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении промежуточного ликвидационного баланса и ликвидационного баланса;
   — п. 23 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Для вашего случая это ключевая норма: именно общее собрание (а не вы лично) принимает решение о разделении/выделении и определяет форму реорганизации. Поскольку обе территории обслуживаются одним юридическим лицом и одним уставом, а фактически автономны (отдельные въезды, отдельные подстанции, отсутствие общих сетей), наиболее чистая форма — разделение, при которой прежнее СНТ прекращается, а права и обязанности распределяются между двумя вновь созданными товариществами по передаточному акту.

1. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 4. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 5. При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. К отношениям, возникающим при реорганизации юридического лица в форме преобразования, правила статьи 60 настоящего Кодекса не применяются. (Пункт в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) Статья 59. Передаточный акт 1.
   — п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ

Правопреемство при разделении происходит только через передаточный акт: в нём нужно расписать, какие права, обязанности, активы (в т.ч. снятые с учёта земли и подстанции) и долги к какому из двух новых товариществ переходят. Отсутствие в акте положений о правопреемстве — прямое основание для отказа в регистрации.

1. Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт. 2. Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации, или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц. Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта, отсутствие в нем положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица влекут отказ в государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.
   — п. 1, 2 ст. 59 ГК РФ

Процедура сопровождается гарантиями кредиторов: в трёхдневный срок — уведомление в регистрирующий орган, затем двукратная публикация, а кредиторы вправе требовать досрочного исполнения.

1. В течение трех рабочих дней после даты принятия решения о реорганизации юридического лица оно обязано уведомить в письменной форме уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, о начале процедуры реорганизации с указанием формы реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц такое уведомление направляется юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации или определенным решением о реорганизации. На основании такого уведомления уполномоченный государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что юридические лица находятся в процессе реорганизации. Реорганизуемое юридическое лицо после внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о начале процедуры реорганизации дважды с периодичностью один раз в месяц опубликовывает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридических лиц, уведомление о своей реорганизации. В случае участия в реорганизации двух и более юридических лиц уведомление о реорганизации опубликовывается от имени всех участвующих в реорганизации юридических лиц юридическим лицом, последним принявшим решение о реорганизации или определенным решением о реорганизации. В уведомлении о реорганизации указываются сведения о каждом участвующем в реорганизации, создаваемом или продолжающем деятельность в результате реорганизации юридическом лице, форма реорганизации, описание порядка и условий заявления кредиторами своих требований, иные сведения, предусмотренные законом. Законом может быть предусмотрена обязанность реорганизуемого юридического лица уведомить в письменной форме кредиторов о своей реорганизации. 2. Кредитор юридического лица, если его права требования возникли до опубликования первого уведомления о реорганизации юридического лица, вправе потребовать в судебном порядке досрочного исполнения соответствующего обязательства должником, а при невозможности досрочного исполнения - прекращения обязательства и возмещения связанных с этим убытков, за исключением случаев, установленных законом или соглашением кредитора с реорганизуемым юридическим лицом. Требования о досрочном исполнении обязательства или прекращении обязательства и возмещении убытков могут быть предъявлены кредиторами не позднее чем в течение тридцати дней после даты опубликования последнего уведомления о реорганизации юридического лица.
   — п. 1, 2 ст. 60 ГК РФ

Важный вывод для нового председателя: решение о реорганизации принимается не вами, а общим собранием с соблюдением требований о кворуме и большинстве, установленных уставом. Ваша задача — созвать собрание, корректно сформулировать повестку и оформить протокол, который подписывает председательствующий (ст. 21 ФЗ № 217-ФЗ). Если устав не описывает порядок реорганизации, в него предварительно вносят изменения (п. 13 ч. 1 ст. 8 ФЗ № 217-ФЗ предусматривает такой раздел устава), что также делается решением собрания.

Вывод: юридически разделение двух владений возможно и должно идти через реорганизацию в форме разделения (реже — выделения), решение о которой принимает общее собрание членов с утверждением передаточного акта; без решения собрания и передаточного акта регистрация невозможна.

Судьба земель общего пользования и имущества (подстанций) при разделении товарищества

Земли общего пользования и находящиеся на них объекты — это «имущество общего пользования», обслуживающее конкретную территорию садоводства.

1. имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории; (В редакции федеральных законов от 14.04.2023 № 123-ФЗ , от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 6) земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования; 7) взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия (членства) в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 8) территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория садоводства или огородничества) - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.
   — п. 5, 6 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Ключевое ограничение для вашего замысла: управление имуществом общего пользования в границах одной территории садоводства может осуществлять только одно товарищество.

1. Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом.
   — ч. 2 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Это означает: чтобы «развести» два владения юридически правильно, мало одного решения о реорганизации — нужно, чтобы каждая часть стала самостоятельной «территорией садоводства» (отдельным элементом планировочной структуры) со своим имуществом общего пользования. Пока обе части находятся в границах одной территории, по закону не может сосуществовать два товарищества на одном и том же имуществе общего пользования. Поэтому юридическое разделение неразрывно связано с подготовкой документации по планировке территории (проект межевания), которая зафиксирует две самостоятельные территории и разделит земли общего назначения.

Судьба самих участков общего назначения решается собранием: их можно передать в общую долевую собственность собственников садовых участков либо в муниципальную, либо организациям (ресурсоснабжающим).

1. принятие решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, либо в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества;
   — п. 6 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Обращение за государственной регистрацией прав и кадастровым учётом объектов общего пользования (что напрямую касается восстановления снятых с учёта земель) — тоже вопрос исключительной компетенции собрания.

6 1 ) принятие решения об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости;
— п. 6.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

Для вашей ситуации: подстанции у каждого владения свои и находятся на «своих» территориях, поэтому при разделении их судьба решается передаточным актом без конфликта о совместном использовании; общих сетей, которые нужно было бы «делить», нет. Земли общего пользования, снятые с кадастрового учёта, сначала нужно восстановить в ЕГРН: «разделить» и передать по акту можно только индивидуализированный объект, и до восстановления сведений передаточный акт в отношении этих земель будет неисполним.

Вывод: разделение имущества возможно, но требует одновременного оформления двух самостоятельных территорий (проект межевания) и восстановления в ЕГРН сведений о снятых с учёта землях; судьба подстанций и земель общего назначения фиксируется решением собрания и передаточным актом.

Восстановление сведений ЕГРН о снятых с кадастрового учёта земельных участках

Снятие земельных участков общего пользования с кадастрового учёта не означает утрату прав на саму землю: объект перестал существовать как индивидуализированный в реестре. ЕГРН ведётся как свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а государственный кадастровый учёт — внесение в ЕГРН сведений, подтверждающих существование объекта с характеристиками, позволяющими определить его как индивидуально-определённую вещь (ч. 2, 7 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).

Регистрация права в ЕГРН — единственное доказательство существования права, а спор о праве разрешается только в суде.

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Восстановление возможно двумя путями. Первый — административный: если участки были «ранее учтёнными» и сняты ошибочно либо в связи с истечением временного характера сведений, подаётся заявление о кадастровом учёте с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером. Второй — судебный (при споре или отказе Росреестра): обжалование решения/действия органа регистрации прав и (или) исправление реестровой ошибки с внесением сведений по решению суда. Если снятие произошло потому, что «вовремя не оформили» права (участки имели временный статус), то при истечении срока временного характера сведения аннулируются — и потребуется заново пройти образование/учёт участка через проект межевания территории.

Последовательность для председателя: (1) получить выписки ЕГРН и определить основание снятия; (2) провести общее собрание с решением о подготовке проекта межевания (п. 9 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ) и об обращении с заявлением о кадастровом учёте земель общего пользования (п. 6.1 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ); (3) поручить кадастровому инженеру подготовить межевой план; (4) подать заявление в Росреестр; (5) при отказе — обжаловать, вплоть до суда.

Вывод: снятые с учёта земли общего пользования подлежат восстановлению путём нового кадастрового учёта на основании проекта межевания и межевого плана; инициатива оформляется решением общего собрания; при отказе Росреестра решение оспаривается в суде. Без восстановления этих объектов в ЕГРН разделить их между двумя новыми товариществами невозможно.

Присоединение одного владения к городу (изменение границ муниципального образования)

«Присоединение к городу» — это не корпоративное решение СНТ и не сделка с землёй, а изменение границ (либо статуса) публично-правового образования, которое осуществляется в порядке, установленном ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и законодательством субъекта РФ.

Изменение границ муниципального образования, при котором территория переходит из одного муниципалитета в другой, производится законом субъекта РФ с учётом мнения населения, а в случаях преобразования — с согласия населения, выраженного на сходе/референдуме (положения гл. 2 ФЗ № 131-ФЗ). Решение принимает не собрание членов СНТ и не орган местного самоуправления единолично, а законодательный (представительный) орган субъекта РФ путём принятия регионального закона об изменении границ, инициируемого с участием органов местного самоуправления и с учётом мнения жителей.

Важно различать две разные цели, которые часто путают:

1. Перевод земель в земли населённых пунктов (если участки сейчас в другой категории — например, земли сельскохозяйственного назначения). Решается по ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель… из одной категории в другую» и по правилам включения участков в границы населённого пункта через изменение генерального плана (ст. 24 ГрК РФ). Такое «присоединение» возможно и без смены муниципальной принадлежности.

2. Собственно смена муниципального образования — переход территории из одного муниципалитета в другой, что делается законом субъекта РФ об изменении границ.

Поскольку регион и текущий статус земель вами не указаны, привожу обе ветви. В любом случае это публично-правовые процедуры, где товарищество и его председатель выступают лишь инициаторами: подготовить обоснование, провести собрание собственников, подать обращение в администрацию города и в представительный орган субъекта. Конкретный региональный порядок определяется законом субъекта РФ и муниципальными актами и уточняется по месту нахождения владения.

Вывод: «присоединение к городу» осуществляется не распоряжением СНТ, а через процедуру изменения границ населённого пункта/муниципального образования (перевод земель в земли населённых пунктов с изменением генплана либо закон субъекта РФ об изменении границ); инициатива оформляется собранием собственников и обращением в органы местного самоуправления и в представительный орган субъекта РФ.

Порядок действий и риски для нового председателя (итоговая последовательность)

Из приведённых норм складывается последовательность, которую председателю следует выдерживать, чтобы не получить оспаривание решений собрания:

1. Зафиксировать фактическое обособление. Ревизия: выписки ЕГРН на земли общего пользования (статус «снят/аннулирован»), выписки на подстанции, реестр членов по каждому владению. Это нужно для корректной повестки собрания и будущего передаточного акта.

2. Провести общее собрание с вопросами: подготовка проекта межевания с выделением двух самостоятельных территорий; восстановление кадастрового учёта земель общего пользования; реорганизация в форме разделения (или выделения); утверждение передаточного акта. Все эти вопросы — исключительная компетенция собрания (п. 1, 6, 6.1, 9, 23 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ).

3. Оформить две самостоятельные территории через проект межевания — иначе при разделении возникнет коллизия с ч. 2 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ (одно имущество общего пользования — одно товарищество).

4. Провести реорганизацию в регистрирующем органе: для некоммерческих организаций регистрацию осуществляет Минюст России и его территориальные органы во взаимодействии с ФНС. Решения органов товарищества, принятые в пределах их компетенции, обязательны для всех членов — это дисциплинирует процедуру и подтверждает, что надлежаще оформленное решение собрания порождает правовые последствия для всех.

1. Председатель товарищества, члены правления товарищества, ревизионная комиссия (ревизор) избираются на общем собрании членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на пять лет из числа членов товарищества тайным или открытым голосованием. Решение о порядке голосования (тайное или открытое) по вопросам, указанным в настоящей части, принимается общим собранием членов товарищества простым большинством голосов от общего числа членов товарищества, принявших участие в таком собрании . Одно и то же лицо может переизбираться неограниченное количество раз на должности в органах товарищества. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 211-ФЗ ) 6. Лица, избранные в исполнительные органы товарищества, продолжают осуществлять свои полномочия до избрания новых исполнительных органов товарищества. 7. Решения органов товарищества, принятые в пределах компетенции таких органов, являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества. Статья 17. Компетенция общего собрания членов товарищества 1. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся: 1) изменение устава товарищества; 2) избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
   — ч. 7 ст. 16 ФЗ № 217-ФЗ

1. Параллельно/после — «присоединение к городу»: обращение инициативной группы и товарищества в администрацию города и в орган власти субъекта РФ в порядке, установленном региональным законодательством.

Риски для председателя: (а) решение собрания о реорганизации, принятое с нарушением кворума или порядка, может быть оспорено и признано недействительным (ст. 181.4, 181.5 ГК РФ) — поэтому критично соблюдать процедуру созыва и оформления протокола (ст. 21 ФЗ № 217-ФЗ); (б) если передаточный акт не распределит долги и обязанности, наступает солидарная ответственность нового и прежнего товариществ (п. 5 ст. 60 ГК РФ), а при выделении — солидарно и само реорганизованное товарищество; (в) до восстановления снятых с учёта земель раздел имущества в этой части неисполним, поэтому земельный блок решают до или одновременно с реорганизацией.

Вывод: легитимный путь — «привести в порядок ЕГРН → оформить две территории проектом межевания → решением собрания провести разделение с передаточным актом → зарегистрировать два товарищества через орган Минюста», а «присоединение к городу» ведётся отдельным публично-правовым маршрутом через органы субъекта РФ; при нарушении процедуры собрания или неполном передаточном акте решения оспоримы, а долги могут лечь солидарно.