В свидетельстве о праве собственности на квартиру указан неверный адрес (микрорайон 12 вместо Заречного) — как исправить и нужно ли переделывать свидетельство?

Нужно ли менять свидетельство и чем теперь подтверждается право

Принципиальный момент: исправлять нужно не бумажное свидетельство, а запись в ЕГРН. С 15.07.2016 свидетельства о государственной регистрации права в бумажной форме более не выдаются — регистрацию права удостоверяет выписка из ЕГРН:

1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
   — ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это означает: ваше старое свидетельство — лишь исторический документ, подтверждающий, что на момент его выдачи право было зарегистрировано. Актуальным и юридически значимым документом о праве и об адресе объекта является сейчас выписка из ЕГРН. Поэтому «переделывать свидетельство» в Росреестре не нужно и невозможно — вместо этого нужно добиться, чтобы в ЕГРН содержался правильный адрес (мкр «Заречный»), и далее использовать выписку из ЕГРН.

При этом если ваше право возникло давно, важно понимать: даже отсутствие актуальной записи не лишает вас права собственности.

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
   — ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Само по себе старое свидетельство с ошибкой в адресе не делает право недействительным и не требует обязательного «переоформления»: право у вас возникло и сохраняется, вопрос лишь в актуализации сведений об объекте в реестре.

Вывод: само свидетельство переделывать/менять не нужно — оно уже не является правоустанавливающим документом. Действующим подтверждением права служит выписка из ЕГРН; задача сводится к исправлению адреса в записи ЕГРН (технической ошибки), после чего вы будете пользоваться выпиской с верным адресом.

Как исправить ошибку в адресе: техническая ошибка в ЕГРН

Ошибка в адресе объекта, когда в реестр перенесено не то, что указано в исходных документах (в вашем случае в техпаспорте и договоре адрес «мкр Заречный», а в реестре/свидетельстве «мкр 12»), квалифицируется как техническая ошибка (описка, опечатка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации при внесении сведений.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
   — ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ключевое для вашей ситуации: техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора в течение трёх рабочих дней со дня получения от любого заинтересованного лица (в том числе собственника) заявления об исправлении — то есть, если несоответствие вызвано тем, что регистратор внёс не те данные (а не тем, что исходные документы содержали ошибку), достаточно заявления, и суд не требуется. При этом орган регистрации обязан уведомить заинтересованных лиц об исправлении.

Однако есть развилка, которую нужно проверить до подачи заявления. Если ошибка не была допущена регистратором при переносе данных, а «пришла» из первоисточника (например, из технического плана, кадастровых документов либо документов, представленных органами в порядке межведомственного взаимодействия), то это реестровая ошибка — она исправляется по иным правилам, в том числе на основании документов, содержащих правильные сведения («подтверждающих» правильный адрес):

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

И ещё одно ограничение, важное при несовпадении адресов: если исправление может затронуть интересы третьих лиц, которые полагались на запись в реестре, оно допустимо только через суд.

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Применительно к вам это значит: если верный адрес «мкр Заречный» подтверждается техпаспортом и договором (т.е. правильные сведения есть в исходных документах, а неверный «мкр 12» появился именно в реестре/свидетельстве по вине регистратора), заявление о исправлении технической ошибки — достаточный и быстрый способ. Если же ошибочный элемент адреса содержится в самих исходных правоустанавливающих документах, потребуется приводить в соответствие и их (в т.ч. через орган местного самоуправления — см. следующий блок) и исправлять уже как реестровую ошибку с представлением подтверждающих документов.

Вывод: механизм исправления — «заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН», поданное в Росреестр (срок регистратора 3 рабочих дня). Квалификация (техническая или реестровая) зависит от того, где находится первоисточник ошибки: если в реестр внесено не то, что в техпаспорте/договоре — это техническая ошибка и заявления достаточно; если ошибочен сам исходный документ — нужны подтверждающие документы и порядок для реестровой ошибки.

Куда обращаться и как подаётся заявление

Заявление об исправлении технической ошибки подаётся туда, куда подаются любые заявления о госрегистрации — лично через МФЦ или в орган регистрации прав (Росреестр, его территориальные органы):

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
   — п. 1 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Форма и порядок заявления об исправлении технической ошибки устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (Росреестром), причём это заявление можно подать и электронно через «личный кабинет» на сайте Росреестра без усиленной квалифицированной электронной подписи:

1. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2 1 . Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
   — ч. 2, 2.1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практически: к заявлению приложите документы, подтверждающие правильный адрес, — копию техпаспорта (технического паспорта/плана) и договора, где адрес указан верно, а также (если есть) справку/постановление администрации о присвоении адреса. Госпошлина за исправление технической ошибки в записях ЕГРН не уплачивается (исправление производится без взимания платы). Если регистратор откажет в исправлении, он обязан направить вам письменное уведомление с причинами (ч. 1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).

Вывод: порядок — заявление об исправлении технической ошибки через МФЦ или напрямую в Росреестр (либо электронно через личный кабинет Росреестра), с приложением документов с верным адресом; срок исправления — 3 рабочих дня; госпошлина не уплачивается.

Подтверждение правильного наименования адреса (орган местного самоуправления)

Правильность самого адреса («микрорайон Заречный» как элемент планировочной структуры) и его присвоение объекту — вопрос компетенции органа местного самоуправления (уполномоченного органа), а не Росреестра. Адреса присваиваются, изменяются и аннулируются по Правилам, утверждённым Правительством РФ:

1. Настоящие Правила устанавливают порядок присвоения, изменения и аннулирования адресов, включая требования к структуре адреса , и перечень объектов адресации . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 ) 10. В случае, если зданию (строению) или сооружению не присвоен адрес, присвоение адреса помещению , машино-месту , расположенному в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременного присвоения адреса такому зданию (строению) или сооружению. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 ) 11. В случае присвоения уполномоченным органом адреса многоквартирному дому при условии полученного разрешения на его строительство осуществляется одновременное присвоение адресов всем расположенным в нем помещениям и машино-местам. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 ) 11 1 . Присвоенный уполномоченным органом адрес объекта адресации, являющегося образуемым объектом недвижимости, используется участниками гражданского оборота со дня осуществления государственного кадастрового учета образуемого объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 ) 12.
   — п. 1 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221

Присвоение адреса подтверждается решением уполномоченного органа, а заявление о присвоении адреса подаётся собственником объекта по собственной инициативе:

1. Присвоение объекту адресации адреса или аннулирование его адреса подтверждается решением уполномоченного органа о присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса. 21. Решение уполномоченного органа о присвоении объекту адресации адреса принимается одновременно: а) с утверждением уполномоченным органом схемы расположения земельного участка, являющегося объектом адресации, на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории; б) с заключением уполномоченным органом соглашения о перераспределении земельных участков, являющихся объектами адресации, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ; в) с заключением уполномоченным органом договора о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2022 № 1371 ) г) с утверждением проекта планировки территории; д) с принятием решения о строительстве объекта адресации; е) с выполнением комплексных кадастровых работ в отношении объектов недвижимости, являющихся объектом адресации, которым не присвоен адрес, в том числе земельных участков, сведения о местоположении границ которых уточняются, образуемых земельных участков, а также объекты недвижимости, местоположение которых на земельном участке устанавливается или уточняется. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 04.09.2020 № 1355 ) 22.
   — п. 20 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221

1. Заявление о присвоении объекту адресации адреса или об аннулировании его адреса (далее - заявление) подается собственником объекта адресации по собственной инициативе либо лицом, обладающим одним из следующих вещных прав на объект адресации: а) право хозяйственного ведения; б) право оперативного управления; в) право пожизненно наследуемого владения; г) право постоянного (бессрочного) пользования.
   — п. 27 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221

Микрорайон прямо отнесён к «элементам планировочной структуры» (наряду с кварталом, районом и пр.), то есть является адресообразующим элементом. Практический смысл для вас: если нужно официальное подтверждение правильного написания адреса («мкр Заречный», а не «мкр 12»), следует обратиться в местную администрацию (уполномоченный орган — отдел архитектуры/адресного реестра) за справкой или решением о присвоении/подтверждении адреса; этот документ затем послужит основанием и для Росреестра при исправлении записи, и для иных ведомств.

Вывод: авторитетное подтверждение правильного адреса даёт орган местного самоуправления (решение/справка о присвоении адреса по Правилам № 1221); получить такой документ стоит до или одновременно с подачей заявления в Росреестр, особенно если ошибочный элемент адреса содержится в исходных документах.

Что делать при отказе Росреестра исправить адрес

Отказ в исправлении технической ошибки оформляется уведомлением и может быть обжалован. Закон прямо допускает обжалование такого уведомления в судебном порядке, а если исправление способно затронуть интересы третьих лиц — только через суд:

1. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
   — ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Срок обращения в суд — общий для дел об оспаривании действий (решений) органа регистрации прав (рассматриваются в порядке административного судопроизводства по КАС РФ):

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

То есть административное исковое заявление о признании незаконным отказа (уведомления об отказе) в исправлении технической ошибки подаётся в районный суд по месту нахождения органа регистрации прав (или по вашему месту жительства) в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе. В иске одновременно заявляется требование обязать Росреестр внести исправление.

Вывод: при отказе Росреестра исправить адрес вы вправе в течение 3 месяцев оспорить уведомление об отказе в районный суд в порядке КАС РФ (требование о признании отказа незаконным и обязании внести исправление). В случаях, когда исправление может нарушить интересы третьих лиц, исправление производится исключительно по решению суда.

Последствия ошибки и ответственность: риски и возмещение

Несовпадение адреса между реестром и фактическим/документальным адресом несёт практические риски: отказ нотариуса, банка или регистратора при совершении сделки, расхождения при государственной регистрации по месту жительства, сложности с почтовой корреспонденцией и налоговыми уведомлениями. Поэтому ошибку лучше устранить до планируемых сделок.

Если ошибка (внесение неверных сведений в ЕГРН) допущена по вине органа регистрации прав и причинила вам убытки, орган несёт за это ответственность, а убытки возмещаются из казны РФ:

1. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: 1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 4) за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу; 5) за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения; 6) за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости; 8) за несоответствие сведений публичной кадастровой карты сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 9) за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.
   — ч. 1, 2 ст. 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Именно поэтому верные сведения в исходных документах (техпаспорт, договор) — главное доказательство и в заявительном порядке, и при взыскании убытков, если из-за ошибки сорвалась сделка или возникли расходы.

Вывод: ошибку целесообразно исправить до совершения сделок во избежание отказов; если неверные сведения внесены по вине Росреестра и причинили убытки, они подлежат возмещению за счёт казны РФ (ст. 66 Закона № 218-ФЗ) — при условии доказанности вины органа регистрации.