Налог при продаже квартиры после мирового соглашения: доли взрослого и младшего ребенка, единственное жилье и доля дома

Минимальный срок владения и льгота «единственное жильё»

Базовое правило освобождения от НДФЛ при продаже жилья установлено п. 2 ст. 217.1 НК РФ:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для продаваемой квартиры срок владения составляет 4 года, то есть меньше общего минимального срока в 5 лет. Значит, чтобы не платить налог, нужно подпасть под исключение — трёхлетний минимальный срок, предусмотренный п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Одно из таких исключений (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — когда на дату продажи налогоплательщик не имеет иного жилого помещения (доли в нём), кроме продаваемого.

Ключевой момент — льгота «единственное жильё» и срок владения определяются отдельно по каждому налогоплательщику-собственнику, а не по объекту в целом. Каждый из трёх сособственников продаёт именно свою долю и отчитывается за свой доход самостоятельно.

• 21-летний ребёнок. Если у него нет никого иного жилья в собственности (квартиры, дома, доли в них), то продаваемая квартира — его единственное жильё, и при сроке владения 4 года он попадает под трёхлетний минимальный срок: доход от продажи его доли НДФЛ не облагается вообще (декларацию подавать не обязан). Если же у него есть иное жильё (любая доля) — трёхлетний срок к нему не применяется, действует срок 5 лет, и налог наступит (с учётом вычета, см. блок 2). Наличие у вас (матери) дома в деревне на его льготу не влияет — учитывается только его собственное имущество.

• Вы (мать). Наличие 1/2 жилого дома в деревне означает, что продаваемая квартира не является вашим единственным жильём. Соответственно трёхлетний минимальный срок по этому основанию к вам не применяется; действует общий срок 5 лет. При сроке владения квартирой 4 года ваш доход от продажи доли подлежит налогообложению (расчёт — в блоке 2).

• 11-летний ребёнок. Льгота «единственное жильё» оценивается так же по его собственному имуществу. Если у него нет иного жилья — трёхлетний срок применяется и его доля от НДФЛ освобождена; если есть — 5 лет и налог.

Важное уточнение по сроку владения доли, полученной вами от бывшего супруга по мировому соглашению. Если квартира приобреталась в браке и являлась совместной собственностью супругов, то раздел общего имущества (в т.ч. мировым соглашением) не является новым основанием приобретения права — срок владения продолжает течь с даты первоначальной регистрации права на квартиру, а не с даты мирового соглашения. Поэтому 4 года считаются от первоначального приобретения квартиры, что и даёт вам 4-летний (а не более короткий) срок. Если же доля мужа реально была его личным имуществом и перешла к вам уже как самостоятельная сделка (раздел/передача), срок по этой конкретной доле может исчисляться с даты регистрации перехода права — этот факт нужно проверить по дате в ЕГРН.

Расчёт налоговой базы, вычет и ставка

Для тех собственников, чей доход облагается налогом (у вас — из-за дома в деревне; у детей — если у них есть иное жильё), налоговая база определяется с особой «защитой от занижения» цены:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это значит: если в договоре продажи указана цена ниже 0,7 × кадастровая стоимость квартиры (на 1 января года продажи), для налога доход будет принят равным 0,7 кадастровой стоимости.

Далее каждый налогоплательщик вправе применить имущественный вычет:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вычет 1 000 000 рублей предоставляется на весь объект в целом и распределяется между сособственниками пропорционально их долям при продаже квартиры как единого объекта. Каждый продавец заявляет вычет в размере своей доли (например, при доле 1/3 — 333 333 руб.). Как альтернативу вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение доли (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — для доли, полученной от мужа безвозмездно по разделу общего имущества, подтверждённых расходов на её «приобретение» обычно нет, поэтому практичнее применять вычет.

Ставка налога:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Для резидентов это 13% (с суммы базы до 2,4 млн руб.), свыше — прогрессивная шкала (15% и выше). Несовершеннолетние также являются налогоплательщиками; за них обязанность по уплате и подаче декларации исполняют законные представители.

Итог по расчёту: налог = (максимум из [цена продажи доли; 0,7 × кадастровая стоимость × доля] − имущественный вычет, пропорциональный доле) × ставка. При значительной кадастровой стоимости и сроке владения 5 лет налог может оказаться существенным — поэтому вопрос «единственное ли это жильё» у каждого из вас является решающим.

Обязанность декларирования и сроки

Каждый сособственник, получивший облагаемый доход, обязан заявить его самостоятельно:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1 и п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Таким образом: декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Кто подал декларацию, а кто нет, решается по каждому собственнику отдельно:

• если доля продавца от НДФЛ освобождена (21-летний ребёнок с единственным жильём, применившийся трёхлетний срок) — декларация не подаётся;
• если доход облагается налогом — декларацию подаёт каждый такой сособственник за свою долю.

За непредставление декларации в срок и за неуплату налога предусмотрены санкции — штраф по ст. 119 НК РФ (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.) и штраф по ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы, а при умысле — 40%), а также пени.

Отдельно по доле 11-летнего ребёнка действует гражданско-правовое требование: продажа квартиры, в которой ему принадлежит доля, возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 60 СК РФ), а сделка с долей в праве общей долевой собственности на квартиру подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Ответственность за непредставление декларации и неуплату

Если продавец, чей доход облагается налогом, не подаст декларацию или не уплатит налог, наступают санкции:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Это означает для вашего случая: если у вас (матери) при сроке владения 5 лет доход от продажи доли облагается налогом, а вы не подадите 3-НДФЛ до 30 апреля и не уплатите налог до 15 июля, налоговая вправе взыскать штраф за непредставление декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, не более 30% и не менее 1 000 руб.) и штраф за неуплату (20% от суммы налога, при умысле — 40%), плюс пени за каждый день просрочки. Для 21-летнего ребёнка с единственным жильём доход освобождён — обязанности декларировать и платить нет, следовательно, и санкции к нему неприменимы.

Отдельная ответственность грозит за нарушение правил отчуждения доли несовершеннолетнего:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Продажа квартиры с долей 11-летнего ребёнка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства влечёт недействительность сделки и её последствия (возврат имущества) — это гражданско-правовая защита интересов ребёнка, а не только налоговый вопрос.

Срок владения долей, перешедшей от бывшего супруга, и форма сделки

По сроку владения доли, полученной вами по мировому соглашению, решающее значение имеет, была ли квартира совместной собственностью супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1, 2 ст. 38 СК РФ

Если квартира приобреталась в браке и являлась общим имуществом супругов, то мировое соглашение о разделе этого имущества не является самостоятельным основанием приобретения права — оно лишь фиксирует переход уже принадлежавшей вам (в силу режима совместной собственности) доли. В этом случае срок владения считается с даты первоначальной регистрации права на квартиру, и ваши 4 года засчитываются полностью. Если же доля мужа была его личным имуществом (например, получена до брака или в дар) и перешла к вам уже как к третьему лицу по сделке, то по этой доле срок владения отсчитывается с даты регистрации перехода права по мировому соглашению — тогда по этой доле срок может оказаться меньше 5 лет независимо от «возраста» квартиры. Проверьте дату в выписке ЕГРН по вашей доле.

По форме дальнейшей сделки — продаже квартиры:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку трое сособственников продают квартиру с долями, в том числе долей несовершеннолетнего, сделка требует нотариального удостоверения кроме случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (тогда нотариат не обязателен). В любом случае для доли 11-летнего ребёнка обязательно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (см. блок 4).