Кто уполномочен дать согласие на перераспределение: председатель или общее собрание
Ключевой момент: в законе нет института «согласия председателя СНТ» на перераспределение участка. То, что Росреестр требует согласие, вытекает не из подписи председателя как таковой, а из того, что присоединяемая полоса частично затрагивает земли общего пользования, то есть имущество, которым единолично председатель распоряжаться не вправе. По предмету уполномочен именно коллегиальный орган.
Высшим органом товарищества является общее собрание:
- Высшим органом товарищества является общее собрание членов товарищества. 2. Количество членов товарищества не может быть менее семи. 3. В товариществе создаются единоличный исполнительный орган (председатель товарищества) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление товарищества). 4. Наряду с исполнительными органами, указанными в части 3 настоящей статьи, в порядке и для целей, которые предусмотрены уставом товарищества, должна быть образована ревизионная комиссия (ревизор). 5. Председатель товарищества, члены правления товарищества, ревизионная комиссия (ревизор) избираются на общем собрании членов товарищества
— ч. 1, 5, 7 ст. 16 ФЗ № 217-ФЗ
Вопрос о распоряжении имуществом общего пользования и порядке его использования отнесён к исключительной компетенции общего собрания:
- принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования;
— подп. 5 п. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ
Председатель — лишь исполнительный орган, который по имуществу общего пользования лишь «обеспечивает создание и использование», то есть исполняет волю собрания, а не формирует её:
- обеспечение создания и использования имущества общего пользования товарищества, а также создание необходимых условий для совместного владения, пользования и распоряжения гражданами таким имуществом;
— подп. 8 п. 7 ст. 18 ФЗ № 217-ФЗ
Вывод: единоличная подпись председателя правовым основанием для распоряжения частью земель общего пользования (проездом) не является; решение вправе принять только общее собрание членов товарищества. Соответственно, отказ председателя «подписывать согласие» юридически не блокирует сделку — нужен протокол общего собрания.
Можно ли заменить подпись председателя протоколом общего собрания
Да, и это единственный юридически корректный путь, если присоединяемая полоса затрагивает имущество общего пользования. Решение о приобретении/создании и порядке использования имущества общего пользования принимает общее собрание:
- принятие решения о создании или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования;
— подп. 5 п. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ
Вопросы подготовки межевания территории, одобрения проектов, а также распределения образуемых по проекту межевания участков — тоже компетенция собрания:
- принятие решения о подготовке проекта межевания территории и (или) проекта планировки территории применительно к территории садоводства или огородничества либо о подготовке изменений в такую документацию, об одобрении таких проектов или изменений в них;
— подп. 9 п. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ
- распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации ; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 11) утверждение отчетов ревизионной комиссии (ревизора); 12) утверждение положения об оплате труда работников и членов органов товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), заключивших трудовые договоры с товариществом; 13) принятие решений о создании ассоциаций (союзов) товариществ, вступлении в них или выходе из них; 14) заключение договора с аудиторской организацией или индивидуальным аудитором товарищества; 15) утверждение порядка ведения общего собрания членов товарищества, деятельности председателя и правления товарищества, деятельности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 16) рассмотрение жалоб членов товарищества на решения и действия (бездействие) членов правления, председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 17) утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении; 18) утверждение отчетов правления товарищества, отчетов председателя товарищества; 19) определение порядка рассмотрения органами товарищества заявлений (обращений, жалоб) членов товарищества; 20) принятие решения об избрании председательствующего на общем собрании членов товарищества;
— подп. 10 п. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ
Вывод: вместо подписи председателя к документам на перераспределение прикладывается протокол общего собрания членов СНТ с решением о даче согласия на перераспределение (присоединение) конкретной полосы к вашему участку. Этот протокол и есть надлежащий документ, подтверждающий согласие органа, управомоченного распоряжаться имуществом общего пользования.
Как созвать общее собрание при противодействии председателя
Председатель не вправе «заблокировать» собрание. Правление обязано принимать решение о проведении внеочередного общего собрания; кроме того, члены товарищества вправе созвать внеочередное собрание самостоятельно при отказе правления. Председатель как член правления подотчётен собранию:
- Высшим органом товарищества является общее собрание членов товарищества. 2. Количество членов товарищества не может быть менее семи. 3. В товариществе создаются единоличный исполнительный орган (председатель товарищества) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление товарищества). 4. Наряду с исполнительными органами, указанными в части 3 настоящей статьи, в порядке и для целей, которые предусмотрены уставом товарищества, должна быть образована ревизионная комиссия (ревизор). 5. Председатель товарищества, члены правления товарищества, ревизионная комиссия (ревизор) избираются на общем собрании членов товарищества
— ч. 1, 5, 7 ст. 16 ФЗ № 217-ФЗ
Право принять решение о проведении внеочередного собрания закреплено за правлением:
- обеспечение создания и использования имущества общего пользования товарищества, а также создание необходимых условий для совместного владения, пользования и распоряжения гражданами таким имуществом;
— подп. 8 п. 7 ст. 18 ФЗ № 217-ФЗ
Вывод: при отказе председателя созывать собрание вы (и инициативная группа членов) вправе инициировать внеочередное общее собрание в порядке, предусмотренном уставом, а при отказе правления — созвать его самостоятельно (число инициаторов и порядок уведомления — по уставу и гл. 4 ФЗ № 217-ФЗ). Решение собрания, принятое в пределах его компетенции, обязательно для исполнения всеми членами товарищества, включая председателя.
Допустима ли сама прирезка земель общего пользования, и что говорит приостановка Росреестра
Важно различать две юридически разные схемы. Перераспределение в порядке гл. V.4 ЗК РФ касается земель и участков государственной/муниципальной собственности и частных участков:
- Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.
— п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ
Причём такое перераспределение для садового участка возможно только при условии неувеличения площади сверх предельных размеров:
- перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ
Если присоединяемая полоса — это земельный участок общего назначения, являющийся имуществом общего пользования СНТ (проезд), то перераспределение с ним как с «государственной землёй» неприменимо: это имущество, распоряжение которым регулируется ФЗ № 217-ФЗ и требует решения общего собрания, а не соглашения с органом власти. Согласие на образование участка требуется от лиц, чьи права обременены:
- не представлено в письменной форме согласие лиц, указанных в пункте 4 статьи 11 2 настоящего Кодекса, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц;
— подп. 2 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ
- Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
— п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ
Именно на это и опирается приостановка регистратора: подпись/согласие необходимо, но от надлежащего субъекта — общего собрания (когда затронуты земли общего пользования), а не от председателя лично.
Вывод: если полоса — земли общего пользования СНТ, законная схема — не «перераспределение с госсобственностью» по ст. 39.28 ЗК РФ, а решение общего собрания об изменении границ и (при необходимости) проект межевания территории, после чего следует образование участка в порядке ст. 11.7 ЗК РФ. Если же полоса — неразграниченная государственная/муниципальная земля, примыкающая к СНТ, применяется ст. 39.28 ЗК РФ и согласие председателя не требуется вовсе.
Право прохода — прирезка не нужна, и обжалование приостановки Росреестра
Отдельно зафиксируем: даже если присоединить полосу не удастся, сам проход/проезд к вашему участку через земли общего пользования вам гарантирован законом бесплатно и безотказно:
- Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков
— ч. 5 ст. 24 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ
Это отдельное право, которое не зависит от согласия председателя и не требует подписания им какого-либо согласия.
Что касается обжалования действий Росреестра. Приостановка/отказ регистратора оспаривается в административном порядке через апелляционную комиссию и в суде. Основания приостановления перечислены в ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ; приостановка по мотиву отсутствия документа правомерна, только если документ действительно требуется:
- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
- в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
Если в срок приостановления причины не устранены, регистратор отказывает:
- В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ
Если отказ/приостановку суд признает незаконными, действия совершаются без повторного заявления, по решению суда:
- Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета
— ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ
Вывод: если Росреестр приостановил регистрацию именно по мотиву отсутствия «согласия председателя», такое основание само по себе законом не предусмотрено — требуется согласие надлежащего субъекта (общего собрания либо уполномоченного органа по ст. 39.29 ЗК РФ). Приостановку можно обжаловать в апелляционную комиссию (в порядке ст. 31.1–31.2 ФЗ № 218-ФЗ и Положения, утв. Приказом Росреестра от 01.07.2025 № П/0237/25) и в суд (КАС РФ, гл. 22), либо в тот же срок представить протокол общего собрания как устраняющий претензию документ.
Ответственность и денежные последствия: чего нельзя делать и что можно взыскать
Самовольно прирезать полосу (занять часть проезда без решения собрания и без регистрации) нельзя — это самовольное занятие части имущества общего пользования, порождающее негаторные требования и административную ответственность (ст. 304 ГК РФ, ст. 60, 76 ЗК РФ, ст. 7.1 КоАП РФ). Поэтому до получения решения общего собрания либо завершения процедуры по ст. 39.28–39.29 ЗК РФ фактический захват полосы недопустим.
По денежным последствиям: ваши расходы (изготовление схемы расположения, межевого плана) понесены в связи с процедурой, которую блокирует не закон, а конфликт и, возможно, неверно избранная схема. При установлении незаконности отказа/приостановки Росреестра убытки и судебные издержки могут быть взысканы в общем порядке (ст. 15 ГК РФ, гл. 7 ГПК РФ). С председателя лично убытки взыскиваются по общим правилам ответственности органов юрлица (ст. 53.1, 15 ГК РФ), если доказаны его неправомерные действия и причинная связь.
Вывод: главное правовое требование здесь — не «обязать председателя подписать», а получить решение общего собрания и/или обжаловать неправомерную приостановку Росреестра. Обязать председателя судом подписать «согласие» нельзя и не нужно: его воля не требуется, если есть решение собрания — высшего органа товарищества.
