Собственник третьего этажа пропал 30 лет назад, суд заставил нас ремонтировать крышу - кто может выкупить его долю?

Выкуп доли отсутствующего собственника в нежилом здании

Анализ ситуации

Вы являетесь участником долевой собственности на нежилое трехэтажное здание, где один из собственников (владелец третьего этажа) отсутствует более 30 лет, его местонахождение неизвестно. По решению суда вы были вынуждены провести капитальный ремонт крыши за свой счет в связи с угрозой безопасности.

Применимые правовые нормы

Признание собственника безвестно отсутствующим или объявление умершим

"Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 42)

"Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 45)

Учитывая, что собственник отсутствует более 30 лет, вы имеете право обратиться в суд с заявлением об объявлении его умершим.

Бремя содержания общего имущества

"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)

Отсутствующий собственник не исполнял свою обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества, что даёт вам право на компенсацию.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе

"Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 255)

Вы можете быть признаны кредиторами отсутствующего собственника в связи с понесенными расходами на капитальный ремонт.

Выдел доли и выплата компенсации

"В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 252)

Выводы и рекомендации

1. Признание собственника безвестно отсутствующим/умершим - подайте в суд заявление об объявлении собственника умершим, так как прошло более 5 лет с момента исчезновения.

2. Компенсация расходов на ремонт - вы имеете право на возмещение расходов от отсутствующего собственника, поскольку он не участвовал в содержании общего имущества.

3. Выкуп доли - после признания собственника умершим его доля перейдет к наследникам. Если наследников не будет найдено, имущество может быть признано выморочным и перейти в муниципальную собственность.

4. Альтернативный вариант - вы можете потребовать в судебном порядке выплаты компенсации за понесенные расходы с обращением взыскания на долю отсутствующего собственника.

Порядок действий:

• Соберите доказательства отсутствия собственника (справки из полиции, показания свидетелей)
• Подайте заявление в суд об объявлении собственника умершим
• Одновременно заявите требования о компенсации расходов на капитальный ремонт
• После вступления решения суда в силу обратитесь к нотариусу для открытия наследственного дела
• При отсутствии наследников истечет срок для принятия наследства (6 месяцев), после чего можно ставить вопрос о признании имущества выморочным

Рекомендую обратиться к адвокату для подготовки необходимых документов и представительства в суде, поскольку процедура имеет сложный правовой характер.