Может ли мать выделить доли в ипотечной квартире на внуков с учетом использования материнского капитала

Выделение долей в ипотечной квартире на несовершеннолетних внуков

Анализ ситуации

Рассматривается ситуация, когда бабушка хочет выделить доли в ипотечной квартире на своих несовершеннолетних внуков, используя средства от продажи дома, который ранее был приобретен с материнским капиталом.

Требуется ли согласие банка?

Да, согласие банка обязательно требуется.

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)

"Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53)

Использование средств от продажи жилья, приобретенного с маткапиталом

В данном случае особых ограничений для использования средств от продажи дома, приобретенного с материнским капиталом, не установлено, поскольку:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)

Требование закона выполнено - доли были выделены детям при покупке дома. После продажи такого жилья полученные средства могут использоваться свободно.

Ограничения, связанные с возрастом внуков

Особых возрастных ограничений для получения долей нет, но действуют общие правила о дееспособности несовершеннолетних:

"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки... могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 28)

"Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки... с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 26)

Общий порядок выделения долей

1. Согласие банка - первоочередное условие
2. Нотариальное удостоверение сделки обязательно:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

1. Участие законных представителей несовершеннолетних
2. Согласие органов опеки может потребоваться, если внуки проживают в этой квартире:

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника... допускается с согласия органа опеки и попечительства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292)

Выводы и рекомендации

1. Получите письменное согласие банка на выделение долей внукам - это обязательное условие
2. Обратитесь к нотариусу для оформления договора дарения долей
3. Привлеките родителей внуков как законных представителей для совершения сделки
4. Уточните в органах опеки, требуется ли их согласие, особенно если внуки прописаны в квартире
5. Имейте в виду, что после выделения долей внуки становятся созалогодателями по ипотечному кредиту

Рекомендую обратиться к адвокату для подготовки полного пакета документов и консультации по конкретным условиям вашего ипотечного договора.