Передача дома, приобретенного с материнским капиталом, третьему лицу
Анализ ситуации
Вы планируете передать право собственности на жилой дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала, своей сестре. При этом в доме проживают двое несовершеннолетних детей, а имущество имеет специальное обременение, связанное с использованием государственной поддержки.
Правовые ограничения при использовании материнского капитала
Ключевое ограничение содержится в Федеральном законе "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Это означает, что дом, приобретенный с материнским капиталом, не может находиться в единоличной собственности - он должен быть оформлен в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.
Требования органов опеки и попечительства
При отчуждении имущества, в котором проживают несовершеннолетние, применяются строгие правила:
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292, пункт 4)
Даже если дети не являются собственниками, но зарегистрированы или фактически проживают в доме, органы опеки будут контролировать сделку, поскольку она затрагивает жилищные права несовершеннолетних.
Ограничения распоряжения имуществом с обременением
Сделки с имуществом, имеющим специальное обременение, могут быть признаны недействительными:
"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 174.1, пункт 1)
Налоговые последствия
При дарении имущества близким родственникам налог не применяется:
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общими отца или мать) братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 18.1)
Поскольку сестра является близким родственником, налог на дарение применяться не будет.
Выводы и рекомендации
-
Отчуждение дома до снятия обременения невозможно - сначала необходимо выполнить обязательство по оформлению дома в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей.
-
После оформления долей потребуется согласие органов опеки на отчуждение детских долей. Органы опеки дадут разрешение только при условии, что права детей не будут ущемлены (будет предоставлено равноценное жилье).
-
Без согласия органов опеки сделка будет недействительной и может быть оспорена.
-
Налоговые последствия для сестры отсутствуют, поскольку она является близким родственником.
-
Порядок действий:
- Оформить дом в общую долевую собственность всех членов семьи
- Получить разрешение органов опеки на отчуждение детских долей
- Оформить договор дарения/купли-продажи
- Зарегистрировать переход права собственности
-
Альтернативные варианты:
- Рассмотреть возможность оформления договора безвозмездного пользования
- Оформить завещание на сестру
- Дождаться совершеннолетия детей для упрощения процедуры
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных правоотношениях, для детальной проработки вашей ситуации и подготовки необходимых документов.
