Продажа или дарение дома, приобретенного с использованием материнского капитала, с участием несовершеннолетнего собственника
Анализ ситуации
Вы являетесь сособственником жилого дома с земельным участком вместе с несовершеннолетней дочерью. Данное имущество было приобретено с использованием средств материнского капитала, что накладывает определенные правовые ограничения на его отчуждение. Дополнительно у вас имеется второй жилой дом, оформленный на ваше имя.
Правовые ограничения при отчуждении имущества, приобретенного с материнским капиталом
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10 часть 4)
Это означает, что при приобретении недвижимости с использованием материнского капитала возникает обязательство по оформлению имущества в общую собственность всех членов семьи, включая детей.
Требования к сделкам с участием несовершеннолетних
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного." (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ, статья 20 часть 1)
"Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства" (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ, статья 20 часть 2)
Возможность перераспределения долей
"Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 60 часть 3)
Переоформление доли несовершеннолетней дочери из первого дома во второй объект возможно при условии, что это не ухудшает ее имущественное положение и осуществляется с соблюдением всех требований закона.
Рекомендации и порядок действий
-
Получение разрешения органа опеки и попечительства - обязательно для любой сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего. Вам необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением и документами, подтверждающими, что сделка не нарушает права ребенка.
-
Оценка имущественного положения ребенка - при рассмотрении вопроса о перераспределении долей необходимо обеспечить, чтобы новая доля в другом доме была равноценной или большей по стоимости.
-
Оформление сделки - при продаже или дарении дома необходимо:
- Заключить договор в письменной форме
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре
- Для договора дарения недвижимости между гражданами требуется нотариальное удостоверение: >"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574 часть 3)
-
Особенности продажи жилого помещения:
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 558 часть 1)
Выводы
-
Отчуждение доли несовершеннолетней дочери в доме возможно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
-
Перераспределение долей между объектами недвижимости допустимо при условии сохранения или улучшения имущественного положения ребенка.
-
Сделка по продаже или дарению дома должна быть оформлена нотариально и зарегистрирована в установленном порядке.
-
Рекомендуется обратиться к адвокату для подготовки всех необходимых документов и сопровождения процесса получения разрешения от органа опеки.
Учитывая сложность процедуры и необходимость соблюдения многочисленных формальностей для защиты прав несовершеннолетнего, настоятельно рекомендую обратиться к квалифицированному адвокату по семейному и жилищному праву.
