Распределение долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала
Анализ ситуации
Вы с семьей приобрели квартиру с использованием средств материнского капитала. Согласно оформленному соглашению, право собственности зарегистрировано так: 1/2 доли принадлежит вам с супругом на праве совместной собственности, а по 1/4 доли выделено каждому из двух детей.
Ваш вопрос сводится к тому, соответствует ли такое распределение долей законным требованиям, связанным с использованием материнского капитала, и не возникнут ли в будущем проблемы.
Применимые нормы права
-
Требование о выделении долей всем членам семьи. Закон прямо обязывает лицо, получившее сертификат, и его супруга оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность всех членов семьи: лица, получившего сертификат, его супруга и детей.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10)
-
Режим совместной собственности супругов. Имущество, нажитое супругами во время брака, по умолчанию является их совместной собственностью, если иное не установлено брачным договором.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 256)
-
Выдел доли из совместной собственности. Закон допускает определение долей в имуществе, находящемся в совместной собственности, и последующий выдел из него долей.
"Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 254)
Выводы и рекомендации
-
Соответствие закону. Описанное вами распределение долей в целом соответствует требованию закона. Все члены семьи (оба супруга и оба ребенка) наделены долями в праве собственности на квартиру. Закон не устанавливает минимального или обязательного размера долей, оставляя их определение на усмотрение семьи по соглашению. Таким образом, выделение детям по 1/4 доли каждому, а супругам совместно 1/2 доли, формально выполняет обязанность, предусмотренную законом о материнском капитале.
-
Нюансы режима совместной собственности супругов. Однако, наличие 1/2 доли в совместной собственности супругов создает специфику. В рамках этой половины доли каждого из супругов не определены. Это означает, что:
- При разделе общего имущества супругов (например, в случае развода) их доля (1/2) будет делиться между ними поровну, если иное не предусмотрено соглашением или решением суда.
"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 39)
- Распоряжение этой 1/2 долей (например, продажа, сдача в залог) требует согласия обоих супругов.
"Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 253)
-
Правовые риски.
- Для детей: Их права защищены, они являются собственниками конкретных долей (по 1/4). Любая сделка по отчуждению их долей (даже в рамках будущей продажи всей квартиры) потребует получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, которое выдается только если права детей не нарушаются.
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению... имущества подопечного..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 37)
- Для супругов: Основной риск связан с неопределенностью долей внутри совместной 1/2. В случае конфликта между супругами (развод, споры с кредиторами одного из супругов) потребуется дополнительная процедура по определению и выделу долей каждого из супругов из этой совместной собственности.
- При продаже квартиры: Потребуется согласие всех четырех собственников. Для продажи долей детей необходимо разрешение органа опеки. Продажа доли, принадлежащей супругам на праве совместной собственности, потребует нотариально удостоверенного согласия второго супруга либо предварительного определения и выдела долей.
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35)
Итоговая рекомендация:
С точки зрения соблюдения требований закона о материнском капитале ваше соглашение действительно и не нарушает закон. Однако, для большей юридической четкости и устранения потенциальных сложностей в будущем (особенно при возможных спорах между супругами или сделках с недвижимостью), целесообразно рассмотреть вариант преобразования совместной собственности супругов в долевую.
Вы можете заключить дополнительное соглашение или новое соглашение об определении долей, в котором будет прямо указано, например: супругу А — 1/4, супруге Б — 1/4, ребенку 1 — 1/4, ребенку 2 — 1/4. Это сделает структуру собственности абсолютно прозрачной и избавит от необходимости в дальнейшем проводить процедуру выдела долей из совместной собственности. Перед внесением таких изменений рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном и семейном праве.
