Расторжение договора социального найма в связи с приобретением жилья на материнский капитал
Анализ ситуации
Вы являетесь нанимателем по договору социального найма муниципальной квартиры. Три года назад вы приобрели в собственность жилой дом, полностью использовав средства материнского (семейного) капитала. Муниципальный наймодатель (жилищный отдел) намерен расторгнуть договор социального найма и выселить вас и вашу семью на том основании, что у вас появилась другая жилая недвижимость в собственности. В спорной квартире зарегистрированы и проживают вы и трое ваших несовершеннолетних детей.
Применимые нормы права и их анализ
1. Основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя
Согласно Жилищному кодексу, договор социального найма является бессрочным. Перечень оснований для его расторжения по требованию наймодателя является исчерпывающим и не включает факт приобретения нанимателем иного жилого помещения в собственность.
"Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 83, пункт 4)
Как видно из цитаты, приобретение вами в собственность жилого дома не входит в перечень законных оснований для одностороннего расторжения договора наймодателем. Сами представители жилищного отдела не вправе расторгнуть договор, это возможно только по решению суда и только по указанным выше основаниям.
2. Значение изменения статуса нуждаемости
Первоначальное предоставление жилья по договору социального найма было связано с признанием вас нуждающейся в жилом помещении. Однако закон прямо устанавливает, что последующее изменение этого статуса не является основанием для расторжения уже заключенного договора.
"Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 60, пункт 3)
Это означает, что даже если с момента получения квартиры ваше материальное положение улучшилось и вы перестали формально соответствовать критериям нуждаемости (например, в связи с приобретением жилья), это само по себе не позволяет наймодателю расторгнуть действующий договор.
3. Порядок и условия выселения
Выселение из жилья, предоставленного по договору социального найма, возможно исключительно в судебном порядке. В зависимости от оснований, выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без такового.
"Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
- без предоставления других жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 84)
Выселение без предоставления другого жилья допускается в строго ограниченных случаях, связанных с виновным поведением нанимателя (например, разрушение жилья, систематические нарушения прав соседей). Эти случаи перечислены в статье 91 ЖК РФ и к вашей ситуации не относятся.
4. Правовой статус несовершеннолетних членов семьи
Ваши несовершеннолетние дети являются полноправными членами семьи нанимателя с равными правами по пользованию жилым помещением. Их интересы являются приоритетными при рассмотрении любых жилищных споров.
"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69, пункт 2)
Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения, в котором они зарегистрированы и проживают, без предоставления им равноценного альтернативного жилья крайне затруднительно и противоречит принципу приоритетной защиты их прав. Суд будет обязан учесть интересы детей при принятии решения.
5. Целевой характер использования материнского капитала
В предоставленном контексте отсутствуют прямые нормы, которые бы связывали факт использования материнского капитала с правом на сохранение договора социального найма. Однако сам по себе материнский капитал является целевой мерой государственной поддержки для улучшения жилищных условий семей с детьми.
"Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:
- улучшение жилищных условий;" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Статья 7, пункт 3)
Приобретение дома с использованием этих средств направлено на улучшение жилищных условий вашей многодетной семьи, что является реализацией цели закона. Данный аргумент может быть использован для подтверждения добросовестности ваших действий и отсутствия злоупотребления правом.
Выводы и рекомендации
-
Действия жилищного отдела неправомерны. Приобретение вами в собственность жилого дома, в том числе с использованием материнского капитала, не является законным основанием для расторжения договора социального найма муниципальной квартиры по инициативе наймодателя. Предоставленный ими мотив отсутствует в исчерпывающем перечне оснований, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ.
-
Расторжение договора возможно только через суд. Даже если наймодатель решит обратиться в суд, ему придется доказать наличие одного из оснований, указанных в законе (например, невнесение платы, порча имущества и т.д.). Факт наличия у вас иной собственности к таким основаниям не относится.
-
Защищайте свои права письменно. В ответ на претензии жилищного отдела подготовьте письменное возражение. Сошлитесь на статью 83 ЖК РФ, указав, что их требования не основаны на законе. Потребуйте предоставить официальное, мотивированное решение с указанием конкретной нормы права, на которой они основываются. Все общение ведите в письменной форме, сохраняйте копии документов.
-
Подготовьтесь к возможному судебному разбирательству. Если наймодатель подаст иск в суд, обязательно примите в нем участие. В суде следует акцентировать внимание на следующем:
- Отсутствие в ваших действиях нарушений, перечисленных в статье 83 ЖК РФ.
- Принцип бессрочности договора социального найма и норму статьи 60 ЖК РФ, согласно которой изменение статуса нуждаемости не ведет к расторжению договора.
- Наличие в квартире троих несовершеннолетних детей, чьи права на жилище подлежат особой защите.
- Целевой характер использования материнского капитала для улучшения жилищных условий семьи.
-
Обратитесь к адвокату. Учитывая сложность ситуации и наличие несовершеннолетних детей, настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах. Он поможет грамотно составить необходимые документы и выстроить линию защиты в суде.
