Продажа дома, полученного из маневренного жилищного фонда: правовой анализ
Анализ ситуации
Вы получили от местной администрации частный дом для временного проживания в качестве жилья маневренного фонда в связи с признанием вашего прежнего жилья аварийным. Теперь вы хотите этот дом продать. Для ответа на ваш вопрос необходимо последовательно проанализировать правовой статус такого жилья, ваши права на него и установленные законом ограничения.
1. Правовой статус жилого помещения маневренного фонда и ваши права
Жилые помещения маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду. Согласно Жилищному кодексу:
"К жилым помещениям специализированного жилищного фонда ... относятся: ... жилые помещения маневренного фонда" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 92, пункт 1).
Эти помещения предоставляются гражданам для временного проживания в определенных законом случаях, в том числе:
"граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 95, пункт 3.1).
Ваше право на это жилье возникает не на праве собственности, а на основании договора найма специализированного жилого помещения:
"По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения ... или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 100, пункт 1).
Таким образом, вы являетесь нанимателем, а не собственником. Право собственности на это жилье сохраняется за муниципальным образованием. Это подтверждается нормами о муниципальной собственности:
"Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 215, пункт 1).
2. Прямые законодательные ограничения на отчуждение
Для специализированных жилых помещений, к которым относится и маневренный фонд, установлен прямой запрет на отчуждение:
"Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 92, пункт 3).
Это означает, что жилые помещения маневренного фонда нельзя продавать, дарить, менять и т.д. Они могут предоставляться только по договорам найма специализированного жилого помещения для достижения целей, ради которых этот фонд создан.
Кроме того, как наниматель вы не вправе распоряжаться этим имуществом:
"Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 100, пункт 4).
3. Последствия незаконной продажи
Сделка купли-продажи жилого помещения, относящегося к маневренному фонду, будет являться недействительной, так как нарушает прямой запрет закона.
Во-первых, такая сделка нарушает требования закона и посягает на публичные интересы (сохранность специализированного жилищного фонда для социальных нужд):
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 168, пункт 2).
Во-вторых, она совершается в отношении имущества, распоряжение которым ограничено:
"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона ... ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 174.1, пункт 1).
Последствия недействительности сделки:
"При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ... возместить его стоимость" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 167, пункт 2).
Муниципалитет (собственник) сможет через суд истребовать дом обратно даже у добросовестного покупателя, поскольку имущество выбыло из владения собственника не по его воле (в результате незаконной сделки).
4. Возможность изменения правового режима дома
Теоретически существует процедура исключения жилого помещения из специализированного жилищного фонда:
"Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд ... и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 92, пункт 2).
Однако для этого необходимо решение органа местного самоуправления. Маневренный фонд создается для выполнения социальных функций (предоставление временного жилья гражданам в особых ситуациях), поэтому муниципалитет вряд ли согласится вывести из него жилое помещение, особенно для последующей продажи частным лицом.
Кроме того, после исключения из специализированного фонда дом останется в муниципальной собственности. Чтобы он стал вашей собственностью и вы могли им распоряжаться, потребуется его приватизация (передача из муниципальной в частную собственность). Приватизация жилья из маневренного фонда жилищным законодательством не предусмотрена. Более того, Федеральный закон о приватизации прямо указывает, что его действие не распространяется на отчуждение государственного и муниципального жилищного фонда.
5. Договор найма специализированного жилого помещения
Ваши отношения с администрацией регулируются договором найма специализированного жилого помещения. Такой договор заключается на определенный период, который связан с основанием предоставления жилья (например, до предоставления нового постоянного жилья или завершения расчетов). Вы вправе расторгнуть этот договор:
"Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 101, пункт 2).
Однако расторжение договора лишь обяжет вас освободить жилое помещение, но не даст права его продать.
Выводы и рекомендации
-
Продать дом, находящийся в маневренном фонде, вы не можете. Вы не являетесь его собственником, а являетесь нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения. Закон прямо запрещает отчуждение таких помещений.
-
Любая попытка продажи приведет к признанию сделки недействительной. Сделка будет ничтожной, дом подлежит возврату муниципалитету, а вы и покупатель будете обязаны вернуть друг другу все полученное (деньги и дом). Вы также можете быть выселены из этого жилья.
-
Изменение статуса дома крайне маловероятно. Для этого необходимо сначала исключить дом из маневренного фонда решением администрации, а затем приватизировать его. Муниципалитет не заинтересован в сокращении маневренного фонда, созданного для социальных нужд, и действующее законодательство не предусматривает приватизацию такого жилья.
-
Рекомендуемые действия:
- Прекратите попытки продажи дома, чтобы избежать серьезных правовых последствий и финансовых потерь.
- Обратитесь в местную администрацию (орган, предоставивший вам дом) для уточнения условий договора найма, срока его действия и перспектив решения вашего жилищного вопроса (например, предоставления постоянного жилья если вы состоите на учете как нуждающийся).
- Если ваша жизненная ситуация изменилась и временное жилье из маневренного фонда вам больше не требуется, вы можете расторгнуть договор найма в установленном порядке.
- Для получения комплексной оценки вашей ситуации и возможных (хоть и маловероятных) путей изменения статуса жилья, рекомендуется обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
