Оформление права собственности на дом, построенный с использованием материнского капитала, и выделение долей супругам и детям
Анализ вашей ситуации
Вы завершили строительство индивидуального жилого дома на собственном земельном участке с привлечением средств материнского капитала. Теперь вам необходимо:
- Поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него.
- Оформить право общей долевой собственности на всех членов семьи: вас, вашего супруга и двоих несовершеннолетних детей.
Использование материнского капитала налагает специальные обязательства по оформлению жилья в общую собственность.
Применимые правовые нормы и требования
1. Обязанность по выделению долей при использовании материнского капитала
Закон строго требует оформить жилье, приобретенное или построенное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность всех членов семьи.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)
Это означает, что доли должны быть выделены всем детям, в том числе тем, в связи с рождением которых право на капитал не возникало.
2. Порядок регистрации права на вновь созданный объект недвижимости
Право собственности на построенный дом возникает только с момента его государственной регистрации.
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 219)
Для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права необходимы, в частности, технический план и разрешение на ввод в эксплуатацию.
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение ... осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 10)
"Технический план ... необходим для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 24, часть 1)
3. Оформление долей и нотариальное удостоверение
Ключевой вопрос: Нужно ли нотариальное соглашение о распределении долей?
Ответ: Нет, если вы сразу регистрируете право общей долевой собственности на всех членов семьи.
Нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли требуется в последующих сделках (например, продаже доли одним из собственников). Однако при первичной регистрации права общей долевой собственности на несколько лиц одновременно, нотариальное соглашение не является обязательным. Размер долей можно определить простым соглашением, которое будет отражено в заявлении на государственную регистрацию.
"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 4.1)
4. Особенности оформления долей на несовершеннолетних детей
Родители являются законными представителями своих детей и действуют от их имени без специальных полномочий.
"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 64, часть 1)
При первоначальном оформлении права собственности на ребенка (в данном случае – выделении доли) предварительное согласие органов опеки и попечительства не требуется. Такое согласие необходимо только для последующих сделок по отчуждению имущества ребенка (продажа, дарение, залог).
Сделки по отчуждению долей несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению, но, как указано выше, первичная регистрация права такой сделкой не является.
Пошаговая процедура и рекомендации
Шаг 1: Подготовка технического плана
Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на построенный дом. Для этого ему потребуется ваше разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и документы на земельный участок. Технический план готовится в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
Шаг 2: Подготовка пакета документов для Росреестра
Для одновременного кадастрового учета дома и регистрации права общей долевой собственности вам понадобятся:
- Заявление по установленной форме. Заявление должны подписать все будущие собственники: вы, ваш супруг. За детей до 14 лет заявление подписывают родители (оба), указывая ФИО ребенка и действуя как его законные представители. Для детей старше 14 лет – они подписывают заявление сами, но с согласия родителей.
- Паспорта всех совершеннолетних заявителей и свидетельства о рождении детей.
- Свидетельство о браке (при наличии).
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН), подтверждающий, что участок находится в вашей собственности. Если право на землю уже зарегистрировано в ЕГРН, его представление может не требоваться.
- Технический план на дом (в электронном виде, кадастровый инженер может направить его в Росреестр самостоятельно).
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Пошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости для физических лиц составляет 2 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). При регистрации права общей долевой собственности пошлина уплачивается одним платежом в размере 2 000 рублей, независимо от количества собственников.
- Соглашение о распределении долей (в простой письменной форме). В нем вы указываете, что дом принадлежит вам, супругу и детям на праве общей долевой собственности, и определяете размер долей (например, по 1/4 каждому). Это соглашение прикладывается к заявлению. Нотариального удостоверения не требуется.
Шаг 3: Подача документов и регистрация
Подать документы можно:
- Через офис Росреестра или МФЦ.
- Онлайн, через портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра (для этого потребуются усиленные квалифицированные электронные подписи).
В заявлении вы указываете всех будущих собственников и размер их долей. Государственный регистратор проверит документы и, если все в порядке, внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этого момента дом будет считаться вашей общей долевой собственностью.
Срок регистрации: при подаче через МФЦ – до 12 рабочих дней, при подаче непосредственно в Росреестр – до 10 рабочих дней. При подаче на основании нотариального соглашения (если бы оно потребовалось) срок сокращается.
Шаг 4: Получение выписки из ЕГРН
По итогам регистрации вы получите выписку из ЕГРН, которая подтверждает право общей долевой собственности на дом с указанием долей каждого члена семьи.
Выводы и итоговые рекомендации
- Начинать нужно с кадастрового инженера для получения технического плана.
- Нотариальное соглашение о распределении долей при первичной регистрации не требуется. Достаточно простого письменного соглашения, которое вы подготовите сами.
- Доли детям должны быть выделены сразу, в момент первой регистрации права на дом. Откладывать это на потом нельзя, так как это прямое нарушение условий использования материнского капитала.
- Для регистрации долей на несовершеннолетних детей согласие органов опеки не нужно. Вы действуете от их имени как законные представители.
- Все будущие собственники (или их законные представители) должны подписать заявление на государственную регистрацию права.
- Рекомендуется заранее определиться с размером долей. По умолчанию, если в соглашении не указано иное, доли считаются равными.
- После получения выписки из ЕГРН ваше обязательство перед Пенсионным фондом по выделению долей будет считаться выполненным.
Важно: Если в представленных документах будут противоречия или ошибки, Росреестр может приостановить регистрацию. В случае возникновения сложностей или если вы не уверены в правильности составления документов, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и семейном праве.
