Отказ управляющей компании в вызове сантехника из-за того, что старый дом не числится на балансе

Отказ управляющей компании в обслуживании старого многоквартирного дома

Анализ ситуации и статус дома "не на балансе"

Фраза управляющей компании (УК) о том, что дом "не состоит на ее балансе", означает, что между собственниками помещений в вашем многоквартирном доме (МКД) и данной УК отсутствует договор управления. Управляющая организация не несет перед вами никаких обязательств по содержанию и ремонту общего имущества, так как правовых отношений между вами нет.

"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, п.2)

УК не обязана заключать договор с каждым обратившимся собственником в отдельности. Обязанность по выбору способа управления и заключению договора лежит на всех собственниках помещений в доме совместно, путем принятия решения на общем собрании.

Права и обязанности собственника в таком доме

1. Бремя содержания общего имущества. Независимо от наличия договора с УК, собственник квартиры несет ответственность за содержание общего имущества дома.

   "Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, п.3)
   "Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39, п.1)

2. Право на участие в управлении домом. Ключевым органом, принимающим решения по вопросам управления, содержания и ремонта, является общее собрание собственников помещений (ОСС).

   "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44, п.1)
   К его компетенции относится, в частности, "выбор способа управления многоквартирным домом" и "принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме". (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44, п.2)

Кто отвечает за ремонт и обслуживание, если УК отказалась?

Ответственность за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества полностью лежит на самих собственниках помещений в доме. Если способ управления не выбран или УК отказывается заключить договор, это не снимает с собственников обязанности обеспечивать надлежащее состояние дома.

В такой ситуации возможно несколько законных вариантов:

1. Непосредственное управление. Собственники самостоятельно заключают договоры с подрядными организациями на выполнение конкретных работ (вызов сантехника, ремонт подъезда и т.д.).

   "При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 164, п.1)

2. Создание ТСЖ. Собственники могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое от их имени будет заниматься вопросами управления.

   "Собственники помещений в многоквартирном доме... могут создавать товарищества собственников жилья." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 291, п.1)

3. Обращение в орган местного самоуправления. Если собственники не выбрали способ управления, местная администрация обязана провести открытый конкурс по выбору УК.

   "Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях... если в течение шести месяцев... собственниками помещений... не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, п.4)

Особенности ветхого или аварийного дома

Если дом находится в неудовлетворительном (ветхом) состоянии:

• Ответственность за безопасность по-прежнему лежит на собственниках. Они обязаны принимать меры по устранению угроз.

  "Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение." (Источник: Правила и норм технической эксплуатации жилищного фонда, п. 2.5.2)

• Объем ремонта может быть ограничен. Для домов, подлежащих сносу или не подлежащих восстановлению, ремонтные работы производятся только в объеме, обеспечивающем безопасные условия проживания.

  "Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок." (Источник: Правила и норм технической эксплуатации жилищного фонда, п. 2.4.3)

Выводы и рекомендации

1. Отказ УК законен, так как с ней отсутствует договор. Ваша задача – инициировать организацию управления домом.
2. Соберите инициативную группу из собственников квартир вашего дома. Ваша цель – провести общее собрание собственников (ОСС) для решения ключевых вопросов:
   • Выбор способа управления домом (непосредственное управление, ТСЖ, выбор УК).
   • Принятие решений о текущем ремонте, включая вызов сантехника для устранения конкретных неисправностей.
   • При необходимости – решение о проведении обследования технического состояния дома.
3. Для решения сиюминутной проблемы (вызов сантехника) вы можете на общем собрании принять решение о найме подрядной организации для конкретной работы. Финансирование будет осуществляться за счет средств собственников.
4. Если организовать собрание не получается, обратитесь с письменным заявлением в орган местного самоуправления (администрацию района/города). На основании части 4 статьи 161 ЖК РФ они обязаны провести открытый конкурс по выбору УК для вашего дома.
5. При наличии угрозы безопасности (аварийное состояние конструкций, инженерных систем) необходимо незамедлительно обратиться в:
   • Государственную жилищную инспекцию вашего субъекта РФ. Они осуществляют надзор за содержанием общего имущества МКД.

     "Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение... требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе... использования и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 20, п.1)

   • Администрацию района/города с требованием провести оценку соответствия дома требованиям безопасности.
6. В случае споров и необходимости принудить к исполнению обязанностей (например, обязать орган местного самоуправления провести конкурс) защита прав осуществляется в судебном порядке.

   "Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 11, п.1)
   "Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 11, п.1)

Рекомендуемый план действий:

1. Срочно: Обсудите ситуацию с соседями-собственниками.
2. Краткосрочно: Организуйте и проведите общее собрание собственников для выбора способа управления и решения текущих вопросов.
3. При необходимости: Обратитесь в местную администрацию для принудительного выбора УК через конкурс.
4. В случае угрозы: Подайте жалобу в государственную жилищную инспекцию.
5. Для сложных правовых вопросов: Рассмотрите возможность обращения к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.