Оформление договора дарения жилого дома в посёлке
Анализ ситуации
Вам необходимо юридически грамотно оформить договор дарения жилого дома. Для этого следует последовательно рассмотреть следующие аспекты: место и форму заключения договора, порядок государственной регистрации перехода права собственности, налоговые последствия и особенности дарения доли в общем имуществе.
1. Место оформления и обязательная нотариальная форма договора
Договор дарения недвижимости между гражданами должен быть оформлен у нотариуса. Это прямо предусмотрено законом.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 574, пункт 3)
Что касается места удостоверения договора, нотариус должен действовать в пределах субъекта РФ, на территории которого находится дом.
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56)
При этом, для совершения самого нотариального действия строго определённое местонахождение нотариуса требуется не всегда.
"Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных... статьей 56... и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 40)
Таким образом, нотариус должен находиться в том же субъекте РФ, где расположен дом (например, в той же области, крае или республике). Место прописки (регистрации) собственника в данном случае не является определяющим.
2. Регистрация перехода права собственности в Росреестре
Право собственности на недвижимость возникает у нового владельца только после государственной регистрации. Дарение дома подлежит обязательной государственной регистрации.
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 551, пункт 1)
Аналогичное правило применяется к договору дарения, так как он также является сделкой по отчуждению недвижимости. В законе о регистрации прямо указано, что регистрация осуществляется по заявлению сторон договора.
"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: ... сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, пункт 3)
На практике, при нотариальном удостоверении договора дарения, нотариус часто сам подаёт заявление на регистрацию перехода права в электронном виде. Это значительно ускоряет процесс.
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)
Если регистрация проводится на основании нотариально удостоверенного договора, срок её сокращается.
"три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 9)
3. Налоги при дарении между родственниками
Доходы, полученные в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника, освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
Таким образом, если вы дарите дом супругу, детям, родителям, братьям, сёстрам, бабушкам, дедушкам или внукам, одаряемый не должен платить 13% НДФЛ со стоимости подаренного дома. Для более дальних родственников (дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры) или посторонних лиц налоговая обязанность возникает.
В случае необходимости уплаты налога, его базой является кадастровая стоимость дома.
"...при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Налоговый кодекс РФ (часть вторая), статья 214.10, пункт 6)
4. Дарение доли в праве общей собственности на дом
Если дом находится в общей собственности (совместной или долевой), для его дарения необходимо учитывать вид собственности.
-
Совместная собственность (без определения долей, часто возникает у супругов): распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию всех участников.
"Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 253, пункт 2)
Однако, дарение имущества, находящегося в совместной собственности, прямо требует согласия всех её участников.
"Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), статья 576, пункт 2)
-
Долевая собственность (с определением долей): участник вправе подарить свою долю. Однако, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, пункт 1.1)
В отличие от продажи доли, при дарении не применяется правило о преимущественном праве покупки других участников долевой собственности.
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть первая), статья 246, пункт 2)
Норма о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ) действует только для возмездного отчуждения (продажи), а дарение является безвозмездной сделкой. Таким образом, согласия других сособственников на дарение доли не требуется, но договор дарения доли обязательно должен быть нотариально удостоверен.
Выводы и рекомендации
-
Обязательное нотариальное удостоверение: Договор дарения жилого дома между гражданами, включая дарение доли в праве общей собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Обратиться нужно к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в субъекте Российской Федерации, где расположен дом.
-
Порядок действий:
- Шаг 1: Подготовить документы для нотариуса: паспорта сторон, документы на дом (выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности), документы на земельный участок, свидетельство о браке (если дарение касается имущества супругов).
- Шаг 2: Обратиться к нотариусу в соответствующем субъекте РФ для удостоверения договора дарения.
- Шаг 3: Нотариус удостоверит договор и, как правило, сам направит заявление на государственную регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде.
- Шаг 4: После регистрации (срок – 3 рабочих дня при нотариальном удостоверении) одаряемый становится полноправным собственником. Подтверждением будет новая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
-
Налоги: Если одаряемый является вашим близким родственником (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры), он освобождается от уплаты НДФЛ. В иных случаях одаряемый обязан самостоятельно исчислить, задекларировать и уплатить налог (13% от кадастровой стоимости дома) в бюджет.
-
Если дом в совместной или долевой собственности:
- При совместной собственности (например, у супругов) для дарения всего дома требуется согласие второго супруга.
- При долевой собственности для дарения своей доли не требуется согласия других сособственников и не нужно предлагать им купить долю. Однако договор дарения доли обязательно удостоверяется нотариусом.
Рекомендация: Учитывая обязательность нотариальной формы и особенности, связанные с долями, для подготовки документов и правильного оформления всей процедуры целесообрано обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, или сразу к нотариусу для консультации.
