Здравствуйте я могу переоформить свой участок в СНТ на внуков им 5 и 7 лет можно ли это сделать через дарственную или только через куплю-продажу и какие документы нужны участок 6 соток с недостроенным домом внуки живут в другом городе родители внуков мои дети есть ли какие-то ограничения по возрасту или нужно согласие органов опеки
НейроадвокатДарение — допустимо и является предпочтительным вариантом.
Закон не содержит запрета на дарение недвижимости малолетним детям. Напротив, Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает такую возможность. Согласно статье 28 ГК РФ: "За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны" (Источник: ГК РФ, статья 28, пункт 1).
Таким образом, от имени внуков (5 и 7 лет) договор дарения будут подписывать их родители (ваши дети) как законные представители. Статья 60 Семейного кодекса РФ закрепляет: "Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка" (Источник: СК РФ, статья 60, пункт 3).
Важное ограничение: Статья 575 ГК РФ запрещает дарение "от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями" (Источник: ГК РФ, статья 575, пункт 1, подпункт 1). Однако этот запрет касается ситуации, когда сам малолетний выступает дарителем (то есть дарит свое имущество), а не одаряемым. В вашем случае внуки являются одаряемыми, поэтому запрет не применяется.
Купля-продажа — формально возможна, но практически нецелесообразна.
Технически договор купли-продажи также может быть заключен с малолетними в лице их законных представителей. Однако возникают следующие сложности:
Рекомендация: Оформляйте дарение. Это законно, проще и без дополнительных рисков признания сделки недействительной.
Предварительное согласие органов опеки и попечительства НЕ ТРЕБУЕТСЯ.
Важно понимать разницу: согласие органов опеки необходимо, когда имущество отчуждается у ребенка (продается, дарится, меняется). В вашем случае имущество приобретается в собственность ребенка, что улучшает его имущественное положение.
Статья 37 ГК РФ регулирует распоряжение имуществом подопечного и требует: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного..." (Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 2).
Обратите внимание: речь идет об отчуждении, то есть уменьшении имущества ребенка. Приобретение имущества в дар, напротив, имущество ребенка увеличивает, поэтому разрешение опеки не нужно.
Дополнительно, Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" устанавливает: "Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством" (Источник: ФЗ №48-ФЗ, статья 17, пункт 2).
Возрастных ограничений для получения имущества в дар нет.
Статья 17 ГК РФ устанавливает: "Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью" (Источник: ГК РФ, статья 17, пункт 2). Правоспособность — это способность иметь права, в том числе право собственности. Она возникает с рождения.
Ограничения касаются дееспособности — способности своими действиями приобретать и осуществлять права. Для малолетних (до 14 лет) сделки совершают их законные представители (статья 28 ГК РФ), поэтому возраст внуков (5 и 7 лет) не препятствует получению имущества в дар.
Наличие объекта незавершенного строительства (недостроенного дома) влияет на сделку следующим образом:
Согласно статье 130 ГК РФ: "К недвижимым вещам относятся... объекты незавершенного строительства" (Источник: ГК РФ, статья 130, пункт 1). Право собственности на такой объект подлежит государственной регистрации.
Если недостроенный дом зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершенного строительства, то в договоре дарения необходимо указывать оба объекта — и земельный участок, и недостроенный дом. Согласно статье 552 ГК РФ: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования" (Источник: ГК РФ, статья 552, пункт 1). По аналогии применяется и к дарению.
Если недостроенный дом не зарегистрирован (не поставлен на кадастровый учет), то в договоре указывается только земельный участок. Однако следует учитывать риск признания такого дома самовольной постройкой. Статья 222 ГК РФ определяет: "Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений" (Источник: ГК РФ, статья 222, пункт 1).
Рекомендация: Проверьте, зарегистрирован ли недостроенный дом в ЕГРН. Если да — включайте его в договор дарения. Если нет — рекомендую сначала зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, либо оформить дарение только на участок, указав в договоре, что на нем находится недостроенный объект.
Так как внуки проживают в другом городе, сделка будет оформляться через их законных представителей (родителей — ваших детей).
А. Для договора дарения (нотариальная форма):
Б. Для регистрации перехода права собственности (подается нотариусом или самостоятельно):
Нотариус после удостоверения договора обязан направить документы на регистрацию в электронном виде. Согласно статье 15 Федерального закона №218-ФЗ: "При государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется" (Источник: ФЗ №218-ФЗ, статья 59, пункт 2).
Ваши дети (родители внуков) не обязаны лично присутствовать у нотариуса. Они могут выдать нотариальную доверенность на ваше имя или на другое лицо для подписания договора от их имени как законных представителей. Статья 185 ГК РФ допускает: "Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами" (Источник: ГК РФ, статья 185, пункт 1).
Либо ваши дети могут приехать к нотариусу по месту нахождения участка для подписания договора.
Дети (5 и 7 лет) лично присутствовать не обязаны, так как сделку от их имени совершают родители.
Оптимальный вариант — договор дарения. Это законно, освобождено от налога (дарение между близкими родственниками) и не требует согласия органов опеки.
Согласие органов опеки не требуется, так как сделка направлена на приобретение имущества ребенком, а не на его отчуждение.
Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Статья 574 ГК РФ устанавливает: "Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: ГК РФ, статья 574, пункт 3).
Для упрощения процедуры рекомендуйте вашим детям выдать нотариальную доверенность на ваше имя на представление их интересов при оформлении дарения. Это избавит их от необходимости приезжать.
Проверьте статус недостроенного дома. Если он зарегистрирован в ЕГРН — включайте в договор. Если нет — проконсультируйтесь с адвокатом о необходимости его регистрации перед дарением.
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для составления договора дарения и сопровождения сделки, особенно учитывая необходимость нотариального удостоверения и особенности с недостроенным объектом.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
