Надо сначала межевать свои 5 соток, а потом выкупать 2 сотки и снова оформлять?

Выдел и продажа части земельного участка с домом

Проанализировав описанную ситуацию, я вижу два логически разных этапа: выкуп доли у совладельца (изменение соотношения долей) и выдел части участка в натуре для продажи. Предложенные вами варианты не совсем точны с юридической точки зрения, поэтому давайте разберем правильную последовательность шагов и сопутствующие требования закона.

1. Анализ исходной ситуации и ключевых ограничений

Главная сложность — отсутствие установленных границ исходного участка. По закону земельный участок считается недвижимой вещью только тогда, когда его границы определены. Продать можно только участок, прошедший кадастровый учёт, а для этого нужно межевание.

"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет." (Источник: ЗК РФ, Статья 37)

"Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом." (Источник: ГК РФ, Статья 141.2)

Кроме того, на участке стоит дом, и отмежёвывать новый участок нужно так, чтобы не нарушить возможность его использования.

"Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости." (Источник: ЗК РФ, Статья 11.9)

В вашей ситуации вы не можете просто «отмежевать 5 соток», потому что ваша доля в праве (1/4 у вас и 1/4 у дочери) не дает вам права на конкретный физический кусок земли. Право долевой собственности — это право на идеальную долю во всем имуществе, а не на его часть. Чтобы получить конкретный участок, нужно произвести выдел в натуре, что возможно только по соглашению всех совладельцев или по решению суда.

2. Правовая последовательность действий

Ваш план должен состоять из следующих этапов:

Этап 1. Межевание исходного участка
Это неизбежный первый шаг. Поскольку границы не установлены, никакие дальнейшие действия (ни выдел, ни продажа) невозможны. Необходимо провести межевание всего участка в 15 соток. Это делается по соглашению всех совладельцев.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников..." (Источник: ГК РФ, Статья 247)

"Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности..." (Источник: ЗК РФ, Статья 11.2)

Этап 2. Соглашение о выделе земельного участка
После того как границы исходного участка определены, вы можете реализовать свое право на выдел доли в натуре. Для этого потребуется соглашение всех участников долевой собственности (вас, вашей дочери и третьего совладельца с долей 2/4). Выдел участка предполагает, что вы с дочерью объедините свои доли и по соглашению со вторым собственником выделите себе в натуре участок площадью примерно 7 соток (ваши 5 + выкупленные 2). Оставшийся участок в 8 соток (под домом и возле него) останется в долевой собственности.

Важно понимать: выдел не обязан строго соответствовать размеру доли. Об этом прямо говорит закон, допуская денежную компенсацию за несоразмерность.

"При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок." (Источник: ЗК РФ, Статья 11.5)

"Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией." (Источник: ГК РФ, Статья 252)

Таким образом, вы можете договориться, что вам выделяется 7 соток, а второму совладельцу вы компенсируете разницу в площади деньгами. Это и есть по сути «выкуп 2 соток», который оформляется не как купля-продажа доли, а как условие соглашения о выделе с компенсацией.

Этап 3. Кадастровый учет и регистрация прав
После подписания соглашения о выделе вы заказываете межевой план на образуемые участки (ваш новый участок и измененный исходный участок) и подаете документы в Росреестр для одновременного кадастрового учета и регистрации вашего права собственности на выделенный участок. Только с этого момента он становится самостоятельным объектом недвижимости, который можно продать.

"Государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре ... осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 41)

Этап 4. Продажа выделенного участка
Имея на руках зарегистрированное право на сформированный участок площадью 7 соток, вы можете продать его как обычный объект недвижимости по договору купли-продажи в простой письменной форме (нотариус не требуется). Преимущественное право покупки у других бывших совладельцев на этот новый участок не возникает, так как это не доля в общем имуществе, а самостоятельная вещь.

3. Рекомендации и важные нюансы

1. Необходимость согласия всех собственников.
   Ваша ситуация требует соглашения между всеми тремя участниками долевой собственности для образования нового участка. Если второй совладелец не согласится на предложенный вариант выдела, вам придется обращаться в суд.

2. Доступ к образуемому участку.
   Обязательно проверьте, чтобы у выделяемого участка был доступ к землям общего пользования.

   "Выдел земельного участка допускается, если ... образуемые земельные участки имеют доступ к землям общего пользования... за исключением случаев, когда доступ к земельному участку может быть обеспечен путем установления сервитута." (Источник: ЗК РФ, Статья 11.4)

3. Форма сделки (нотариус).
   Если вы будете оформлять именно соглашение о выделе, а не договор купли-продажи доли, то нотариальное удостоверение не является обязательным в силу закона. Соглашение составляется в простой письменной форме и является основанием для регистрации прав. Однако, учитывая сложность расчетов и формулировок, я настоятельно рекомендую обратиться к адвокату или кадастровому инженеру для его составления, чтобы избежать приостановок и отказов Росреестра.

4. Дом на участке.
   Дом остается на измененном участке. В соглашении о выделе вам необходимо прямо определить судьбу дома и земли под ним. Поскольку дом остается в долевой собственности, важно, чтобы у всех собственников дома сохранялся доступ к нему и площадь, необходимая для его использования. Убедитесь, что конфигурация оставшегося участка это позволяет.

5. Альтернативный путь через раздел участка.
   Технически также возможно сначала разделить исходный участок на два (например, 7 и 8 соток) по соглашению всех совладельцев, а затем перераспределить доли так, чтобы один участок полностью перешел к вам, а другой — ко второму совладельцу. Но предложенный путь через выдел с компенсацией является более прямым и соответствует вашему описанию «выкупа 2 соток».

В заключение: правильной последовательностью будет сначала провести межевание всего исходного участка, а затем, путем заключения соглашения о выделе с выплатой компенсации, сформировать в счет ваших объединенных долей и приобретаемой «излишней» площади новый земельный участок, право на который уже можно будет продать.