Раздел участка и продажа части со старым домом до выделения долей детям по маткапиталу: риски и порядок действий
Здравствуйте! Я проанализировал вашу ситуацию. Вы находитесь в положении, когда потратили материнский капитал на строительство, но еще не исполнили встречную обязанность — не выделили доли детям. Ваше желание разделить участок и продать часть со старым домом наталкивается на серьезные юридические препятствия. Разберем все по порядку.
Анализ главного препятствия: неисполненное обязательство по маткапиталу
Ключевая проблема в том, что средства материнского капитала уже перечислены, а строительство нового дома не завершено и не оформлено в общую долевую собственность семьи. Закон устанавливает четкую обязанность:
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, пункт 4)
Пока это обязательство не будет исполнено, любые действия с землей, на которой строится этот дом, будут рассматриваться как потенциальное нарушение прав детей.
Применимые нормы и риски
1. Риск приостановки или отказа в регистрации раздела участка
Даже если технически разделить участок (например, по 10 соток) возможно с точки зрения градостроительных и земельных норм, сама процедура государственной регистрации права на новые участки будет под угрозой. Государственный регистратор обязан приостановить регистрацию, если:
"сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 13).
Ваше нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после завершения строительства — это обременение. Раздел исходного участка, частью которого является пятно застройки нового дома, напрямую затрагивает интересы детей. Регистратор может расценить раздел до исполнения этого обязательства как действие, противоречащее закону, что делает сделку ничтожной.
На практике, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) при регистрации права на исходный участок уже может быть отметка о том, что собственность обременена обязательством по выделению долей. В этом случае закон прямо указывает:
"В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: 1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 41, часть 12).
Это означает, что обременение перейдет на новый участок со строящимся домом, что и так должно произойти. Но попытка кадастрового учета и регистрации прав может быть приостановлена по другому основанию:
"объект недвижимости... образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 35).
Таким федеральным требованием и является обязанность сначала оформить дом в общую собственность семьи.
2. Риск при продаже части участка со старым домом
Даже если гипотетически предположить, что раздел будет зарегистрирован, при продаже участка со старым домом возникнут новые препятствия. По общему правилу:
"Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком... Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35, пункт 4).
Со старым домом проблем не будет — вы продадите его вместе с выделенной под ним землей. Однако для регистрации сделки купли-продажи этого участка потребуется нотариальное удостоверение, если она затрагивает права несовершеннолетних.
3. Требуется ли разрешение органов опеки?
Прямого требования получать разрешение опеки именно на раздел участка закон не устанавливает. Однако, поскольку раздел участка напрямую влияет на судьбу объекта, в котором у детей должно возникнуть право собственности, любое отчуждение части этого участка до исполнения обязательства будет считаться сделкой, направленной на уменьшение их потенциальной собственности.
Нотариус, не видя исполненного обязательства, скорее всего, откажется удостоверять сделку, а регистратор — регистрировать переход права. Более того, если бы вы продавали уже готовый дом с детскими долями, потребовалось бы разрешение опеки. В вашей ситуации, когда дом еще не достроен, а права детей только подразумеваются, совершение сделки по продаже земли под предлогом «раздела» может быть в будущем оспорено прокуратурой или самими органами опеки как нарушение прав детей.
Выводы и рекомендации
Ваш план продать часть участка со старым домом прямо сейчас, чтобы выручить деньги на отделку нового дома, юридически крайне рискован и с высокой вероятностью будет заблокирован на этапе государственной регистрации. Регистратор Росреестра просто приостановит или откажет в учете и регистрации прав на образуемые участки.
Как лучше поступить:
- Сконцентрируйтесь на завершении строительства и вводе нового дома в эксплуатацию. Это ваша первоочередная задача.
- Оформите новый дом в общую долевую собственность. Сразу после завершения строительства и постановки дома на кадастровый учет (как объекта индивидуального жилищного строительства) вы обязаны исполнить требование статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ и выделить доли супругу и всем детям. Размер долей определяется вашим соглашением.
- Только после этого приступайте к разделу участка. Когда новый дом с выделенными детскими долями будет официально зарегистрирован, вы сможете спокойно разделить участок. Старый дом и новый дом окажутся на разных, четко определенных участках. Никаких прав детей это нарушать уже не будет.
- Продавайте участок со старым домом без рисков. После раздела вы сможете продать его без каких-либо проблем с материнским капиталом.
Если достроить дом в ближайшее время невозможно, а деньги нужны срочно, единственный безопасный путь — получить официальное разрешение органа опеки и попечительства на сделку. Однако, как я уже пояснил, получить такое разрешение до того, как доли будут выделены в реальном объекте, а не «в обещании», практически нереально. Органы опеки исходят из защиты уже существующих имущественных прав детей. Пока дом не построен и доли не выделены, формально у государства нет предмета для защиты в лице опеки.
Ввиду сложности ситуации, я настоятельно рекомендую вам обратиться к опытному адвокату, специализирующемуся на земельном праве и сделках с материнским капиталом, для разработки безопасного плана действий.
