Соседи просят мои документы для оформления своей квартиры: безопасно ли это и как отразится на продаже моего жилья?

Нужно ли предоставлять соседям выписку из ЕГРН и копию паспорта для оформления их квартиры, и возникнут ли проблемы с продажей собственной квартиры

Проанализирую вашу ситуацию с точки зрения действующего законодательства. Ваши опасения совершенно оправданны, и я постараюсь развеять ваши сомнения, основываясь на нормах права.

1. Обязанность предоставлять личные документы и данные соседям

Начну с главного: вы не обязаны предоставлять соседке или её юристу ни выписку из ЕГРН на вашу квартиру, ни копию вашего паспорта.

Закон «О персональных данных» (152-ФЗ) устанавливает, что вы как субъект персональных данных принимаете решение о предоставлении ваших данных и даете согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. > «Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе» (Источник: Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных», статья 9, часть 1).

Ваш паспорт и даже выписка из ЕГРН, содержащая ваши персональные данные, — это информация, которая охраняется законом. Обработка ваших персональных данных без вашего согласия возможна лишь в строго определенных законом случаях, перечисленных в статье 6 этого же закона (например, для суда, правоохранительных органов, исполнения договора и т.д.). Оформление соседкой права собственности на её половину дома к таким случаям не относится.

Что касается выписки из ЕГРН, то в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) указано, что сведения из реестра, являющиеся персональными данными, предоставляются третьим лицам только с вашего согласия или определенному в законе кругу лиц. > «Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости... относятся к сведениям, доступным с согласия... правообладателя... третьим лицам...» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 62, части 1.3, 13). Соседка не входит в перечень лиц, которым такие данные предоставляются без вашего согласия.

Требование юриста соседки о предоставлении ваших документов для её регистрации не основано на законе. Скорее всего, это попытка упростить процесс сбора информации об объекте недвижимости в обход установленных процедур. Для постановки своей квартиры на кадастровый учет соседке нужен технический план, подготовленный кадастровым инженером, а не ваши правоустанавливающие документы.

2. Риски передачи документов

Передача ксерокопии паспорта и выписки из ЕГРН постороннему лицу, даже если это соседка или её юрист, действительно создает риски. Паспортные данные могут быть использованы для мошеннических действий (например, оформления микрозаймов, регистрации фирм-однодневок и т.п.), а содержащаяся в выписке информация о вашей собственности делает вас потенциальной целью для более изощренных схем мошенничества с недвижимостью.

Закон «О персональных данных» закрепляет принцип конфиденциальности: > «Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом» (Источник: Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ «О персональных данных», статья 7). Однако на практике проконтролировать дальнейшее использование копий ваших документов будет крайне сложно.

3. Возможность продажи вашей квартиры

Ваши опасения по поводу продажи собственной половины дома из-за того, что дом не стоит на кадастровом учете как единый объект, и у соседей не завершено оформление, не имеют под собой законных оснований.

Право собственности на вашу квартиру уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Закон прямо устанавливает, что кадастровый учет и регистрация прав на помещение в здании осуществляются независимо от учета самого здания: > «При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на помещение, машино-место, находящиеся в здании, сооружении, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие помещение, машино-место осуществляются независимо от государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на здание, сооружение, в которых такие помещение, машино-место расположены» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 48, часть 1).

Это означает, что ваша квартира — это самостоятельный объект недвижимости со своим уникальным кадастровым номером, который уже учтен в ЕГРН. Отсутствие кадастрового учета дома в целом не является препятствием для сделок с вашей квартирой. То, что соседи еще не оформили свою половину, также никак не ограничивает ваше право распоряжаться своей собственностью. Основанием для продажи вашей квартиры будет договор купли-продажи и ваше зарегистрированное право собственности.

Выводы и рекомендации

1. Не передавайте документы. Вы не обязаны предоставлять соседке или её представителю ни выписку из ЕГРН, ни копию паспорта. Это ваш выбор и ваше право, гарантированное законом о персональных данных. Риски от передачи этих сведений значительно перевешивают сомнительную пользу для чужих регистрационных действий.
2. Вашей продаже ничего не угрожает. Отсутствие кадастрового учета всего дома и незавершенное оформление прав соседей не являются юридическим препятствием для продажи вашей квартиры. Вы имеете на руках официально зарегистрированное право собственности на изолированное помещение, и это главное.
3. Проясните ситуацию для себя и соседей. Вы можете спокойно объяснить соседке, что по закону предоставление ваших личных данных — это ваше право, а не обязанность. Решение её вопроса с регистрацией лежит в плоскости подготовки технического плана на её часть дома, что является задачей кадастрового инженера.
4. Если давление со стороны соседей или их юриста продолжится, вы можете рекомендовать им обратиться к кадастровому инженеру для подготовки необходимой технической документации или за независимой консультацией к адвокату. Вам же для собственного спокойствия можно заказать выписку из ЕГРН на свою квартиру через МФЦ или портал «Госуслуги», чтобы лишний раз убедиться в чистоте своих документов.