Как снять с кадастрового учета несуществующие постройки (хозблок и навес) для одобрения ипотеки
Анализ ситуации
Ситуация, в которой вы оказались, является достаточно распространенной. Банк, выступающий залогодержателем, заинтересован в «юридической чистоте» предмета ипотеки. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи об обременении или о части участка, выделенной под постройки, создает правовую неопределенность.
Согласно закону об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на нем здания или сооружения залогодателя. Банк рассматривает потенциальный риск: если в реестре есть сведения о выделенной части участка под постройки, то, с точки зрения закона, эти постройки могут существовать и на них также должно распространяться право залога. Их «юридическое» наличие, даже при фактическом отсутствии, создает неопределенность в предмете ипотеки, что недопустимо для банка.
Ваша задача — устранить из ЕГРН сведения о части земельного участка и, если на кадастровом учете стоят сами постройки (хозблок и навес), то и сведения о них. Поскольку продавец утверждает, что построек нет, мы имеем дело с реестровой ошибкой.
Применимые нормы и порядок действий
Существует два основных пути решения проблемы: внесудебный (административный) и судебный. Начинать всегда следует с внесудебного, так как он быстрее и дешевле, но ваш случай может потребовать судебного разбирательства из-за специфики записи.
1. Внесудебный (административный) порядок
Этот путь предполагает обращение в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением об исправлении реестровой ошибки или о снятии с учета несуществующих объектов.
-
Первый шаг — привлечение кадастрового инженера. Это ключевое действие для любого из путей. Вам необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Основанием для этого является статья 35 Федерального закона «О кадастровой деятельности»:
"1. Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ...".
-
Второй шаг — подготовка документа-основания. Кадастровый инженер проведет осмотр участка. Если построек нет, он сможет подготовить акт обследования, если сами постройки как объекты недвижимости стоят на кадастровом учете. В акте он подтвердит факт их отсутствия. Это прямо следует из закона:
"Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения... подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 23).
Акт обследования является основанием для снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета:
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения...)" (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 14).
Если же построек нет и никогда не было, а в ЕГРН внесена просто запись об обременении (части участка) без самих объектов недвижимости на кадастровом учете, кадастровый инженер может подготовить заключение о наличии реестровой ошибки. Это заключение будет приложением к вашему заявлению в Росреестр. Закон дает следующее определение:
"Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане... или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы... подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав..." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 61).
-
Третий шаг — обращение в Росреестр. Собственник участка (продавец) должен подать заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений (для снятия части участка) или о снятии с учета объектов недвижимости, приложив подготовленный кадастровым инженером акт обследования (если объекты стояли на учете) или межевой план и заключение (если исправляется реестровая ошибка в части участка без самих объектов).
Орган регистрации прав проводит правовую экспертизу и принимает решение. Если ошибка очевидна и не нарушает чьих-либо прав, ее исправят в административном порядке.
2. Судебный порядок
Если Росреестр приостановит или откажет в учете изменений (например, посчитав, что исправление записи об обременении может нарушить чьи-то интересы или что нет оснований), единственным выходом остается суд.
Закон устанавливает прямое основание для обращения в суд:
"В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 61).
В вашем случае судебный иск будет об исправлении реестровой ошибки (если постройки изначально были учтены ошибочно) или о признании обременения отсутствующим (если в ЕГРН есть запись об обременении, но нет основания для него в виде зарегистрированного права на постройки).
Более того, закон предусматривает упрощенный механизм для случаев, когда судом установлено, что объекта недвижимости не существует или он не является таковым:
"В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).
"В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него... При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется." (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).
Это означает, что если суд признает, что хозблок и навес не являются объектами недвижимости (например, это легкие конструкции без фундамента) или их не существует, решение суда станет безусловным основанием для Росреестра аннулировать спорные записи без предоставления акта обследования.
Выводы и рекомендации
Проблема решаема, но требует последовательных действий. Вот пошаговый план:
-
Начните с кадастрового инженера. Дождитесь его вердикта. Он точно скажет, что именно числится в ЕГРН (сами объекты недвижимости или просто обременение части участка). Запросите у него письменное заключение. Фактически это и есть та справка, которую просит банк, но ее одной для Росреестра будет недостаточно.
-
Попытайтесь решить вопрос в Росреестре. Пусть продавец подаст заявление об исправлении реестровой ошибки или о снятии с учета объектов, приложив документы от кадастрового инженера. Если вы получите положительное решение Росреестра и обновленную выписку из ЕГРН, вопрос с банком будет закрыт. Учитывая, что продавец заинтересован в сделке, эти расходы логично возложить на него.
-
Обратитесь в суд, если Росреестр откажет. Если административный путь не даст результата, подавайте исковое заявление. Ответчиком будет продавец (как текущий собственник) или лицо, в чью пользу установлено обременение, если оно указано в выписке. Третьим лицом — Росреестр. Скорее всего, суд назначит экспертизу для подтверждения факта отсутствия строений.
-
Взаимодействие с банком. Обсудите с банком возможность временного одобрения ипотеки под условием, что запись будет исключена до сделки. Предоставьте им заключение кадастрового инженера как промежуточное доказательство отсутствия реальной проблемы. Банк сможет убедиться, что процесс запущен и вы движетесь по правильному пути.
Если самостоятельно разобраться в ситуации и подготовить документы для суда будет сложно, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и регистрации недвижимости.
