Продажа доли в земельном участке сельхозназначения, находящемся в аренде: порядок и особенности
Ваша ситуация регулируется специальным законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которое имеет приоритет перед общими нормами Гражданского кодекса. Вы можете продать свою долю, не выделяя ее в отдельный участок и не расторгая договор аренды, но при строгом соблюдении установленной процедуры.
Анализ преимущественного права покупки
В вашем случае круг потенциальных покупателей и правила извещения определяются иначе, чем при обычной продаже доли в недвижимости. Основным документом здесь является Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Поскольку число участников долевой собственности (пятеро) не превышает пяти, применяются правила Гражданского кодекса РФ, но с ключевой особенностью. Вы можете продать свою долю без выделения земельного участка только определенному кругу лиц.
"Участник долевой собственности по своему усмотрению вправе... продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности." (Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 12)
Если покупатель, как вы указали, является фермером и в дальнейшем будет использовать этот участок, то такая продажа прямо разрешена законом. В этом случае преимущественное право покупки других участников долевой собственности не применяется, и извещать их не требуется.
"В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли... гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется." (Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 12)
Однако, если покупатель на момент сделки еще не является лицом, использующим этот участок, правила меняются. Тогда применяется общее правило о преимущественном праве покупки.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (ГК РФ, статья 250)
Также может возникнуть преимущественное право субъекта РФ или муниципального образования. В таком случае потребуется известить через нотариуса остальных участников долевой собственности и уполномоченный орган власти.
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее." (ГК РФ, статья 250)
Рекомендация: перед сделкой крайне важно получить документальное подтверждение, что покупатель действительно является лицом, использующим этот конкретный земельный участок. Например, это может быть сам арендатор, либо член его фермерского хозяйства.
Судьба договора аренды: продажа с обременением
Расторгать договор аренды не нужно и более того — это не в вашей власти в рамках данной сделки. Продажа доли происходит с сохранением обременения в виде аренды. Новый собственник доли "вступает" в уже существующие арендные отношения на стороне арендодателей.
"Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды." (ГК РФ, статья 617)
Для земель сельхозназначения это правило прямо закреплено и дополнительно упрощено: никаких изменений в договор аренды вносить не требуется.
"В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется." (Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 12)
Более того, наличие зарегистрированной аренды не является препятствием для регистрации перехода права на долю. Это прямо подтверждено законодательством о регистрации недвижимости.
"Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка." (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 47)
Таким образом, вы продаете долю с обременением, а покупатель должен быть уведомлен об этом. Условие в договоре купли-продажи о наличии обременения — ваша обязанность как продавца.
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (ГК РФ, статья 460)
Форма сделки и документы для регистрации
1. Форма договора
Договор купли-продажи доли в праве на земельный участок из земель сельхозназначения заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения.
"Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: ...сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"." (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Вы можете составить договор в простой письменной форме. В нем обязательно нужно указать, что доля обременена арендой в пользу конкретного лица.
2. Документы на регистрацию
Для государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр потребуется представить:
- Заявление о государственной регистрации перехода права.
- Договор купли-продажи доли (в трех экземплярах).
- Документ, подтверждающий право покупателя на использование этого участка. Это ключевой документ в вашей ситуации. Им может быть:
- Если покупатель — сам арендатор: копия договора аренды.
- Если покупатель — член КФХ, которое арендует участок: выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на КФХ и документ, подтверждающий членство покупателя в этом хозяйстве.
- В противном случае, это будет документ о праве собственности на другую долю в этом же участке.
"Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля." (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 47)
- Правоустанавливающий документ продавца (свидетельство о праве на наследство).
- Паспорта сторон (для предъявления).
3. Важное условие о регистрации
Право собственности у покупателя возникнет только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН, а не с момента подписания договора.
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (ГК РФ, статья 223)
Выводы и практические рекомендации
- Продажа без выдела доли и без расторжения аренды возможна. Ваша ситуация прямо урегулирована законом. Обременение в виде аренды сохраняется, и изменять договор аренды не нужно.
- Определите статус покупателя. Это самый важный шаг. Если он докажет, что является лицом, использующим участок (арендатор, член КФХ-арендатора), то процедура извещения других пайщиков о продаже не требуется.
- Подготовьте документы. Особое внимание уделите документу для Росреестра, который подтвердит право покупателя на приобретение доли без соблюдения преимущественного права. Это либо договор аренды, либо документы на КФХ и членство в нем покупателя.
- Составьте письменный договор. Четко пропишите в нем предмет (1/5 доля в праве), кадастровый номер участка, цену и обязательно укажите, что доля обременена долгосрочной арендой, а покупатель уведомлен и согласен на это.
- Проверьте статус участка. Убедитесь, что на участок не наложены ограничения, например, связанные с неиспользованием земли. Наличие таких записей в ЕГРН может временно заблокировать регистрацию перехода права.
Учитывая нюансы с правом на использование земли покупателем, для подготовки безупречного пакета документов и минимизации рисков приостановки регистрации, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и обороте земель сельхозназначения.
