Покупка квартиры при наличии доверенности от второго собственника: риски и необходимые документы

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры, если ранее была долевая собственность, а сейчас зарегистрирован один собственник, действовавший по доверенности от второго

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести квартиру. Согласно предварительному договору задатка, объект находится в общей долевой собственности двух лиц (по 1/2 доле у каждого). При этом продавцом выступает один из них, предъявивший нотариальную доверенность от второго сособственника сроком на 10 лет с правом распоряжаться в своих интересах. Параллельно из информации Росреестра следует, что право собственности на всю квартиру зарегистрировано только за этим продавцом.

Такое расхождение может означать, что переход доли от второго собственника уже состоялся – продавец приобрёл её (возможно, по той самой доверенности) и зарегистрировал право единоличной собственности. Однако нельзя исключать, что регистрация произведена с нарушениями либо доверенность не давала полномочий на отчуждение в пользу самого поверенного, что создаёт риск последующего оспаривания и истребования квартиры у вас как у покупателя.

Ниже разберём правовые нормы и дадим конкретные рекомендации, что запросить и как себя обезопасить.

Применимые правовые нормы

1. Доверенность и пределы полномочий представителя

Доверенность на распоряжение недвижимостью должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 ГК РФ). Она может быть выдана на срок до 10 лет (ст. 186 ГК РФ). Однако ключевой момент: представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, за исключением случаев, когда это прямо разрешено в доверенности или допускается законом.

»Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы.»
(Источник: ГК РФ, статья 182, пункт 3)

Таким образом, если в доверенности нет явно выраженного права продать долю (или всю квартиру) лично поверенному (т.е. в его пользу), сделка по отчуждению доли может быть признана оспоримой. На это следует обратить самое пристальное внимание.

2. Значение записи в ЕГРН

Запись в Едином государственном реестре недвижимости имеет правоустанавливающее значение.

»Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 1, пункт 5)

»Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.»
(Источник: ГК РФ, статья 8.1, пункт 6)

Если в ЕГРН правообладателем всей квартиры значится только продавец, это означает, что на момент регистрации его право собственности на весь объект было подтверждено, а долевая собственность прекратилась. Однако это не снимает риска, если регистрация была произведена на основании порочной сделки (например, с превышением полномочий по доверенности).

3. Защита добросовестного приобретателя и сроки исковой давности

В случае, если выяснится, что продавец незаконно завладел долей второго собственника, последний может попытаться истребовать квартиру у вас как у конечного покупателя. Здесь действуют правила о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения) и о добросовестном приобретателе.

»Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.»
(Источник: ГК РФ, статья 302, пункт 1)

Поскольку второй собственник сам выдал доверенность, выбытие доли из его владения нельзя признать помимо его воли (если только доверенность не была подделана или получена обманом). Это резко ограничивает возможность виндикации у добросовестного приобретателя.

Особое правило для жилых помещений:

»Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.»
(Источник: ГК РФ, статья 302, пункт 4)

Если с момента регистрации права продавца (как первого добросовестного приобретателя доли) прошло более трёх лет, иск второго собственника об истребовании квартиры от вас (последующего приобретателя) не будет удовлетворён. Это мощный защитный механизм.

Сроки исковой давности по оспариванию самой сделки:

»Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы… либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.»
(Источник: ГК РФ, статья 181, пункт 2)

Если сделка ничтожна, срок – три года с начала исполнения (пункт 1 той же статьи). Но на практике превышение полномочий представителя чаще квалифицируют как оспоримость.

Также закон предоставляет гарантии компенсации добросовестному приобретателю, у которого жильё всё же истребовали:

»Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.»
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 68.1, часть 1)

4. Проверка действительности доверенности

Сведения о нотариально удостоверенных доверенностях доступны публично:

»Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» ежедневно и круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям…: 1) сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий… дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена).»
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 34.4)

Это позволяет любому лицу быстро проверить, не отменена ли доверенность.

Какие документы запросить и что проверить

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах

Закажите актуальную выписку на квартиру. Убедитесь, что правообладателем значится только продавец без отметок об иных сособственниках. Обратите внимание на наличие обременений, правопритязаний, записей о судебных спорах.

2. Выписка о переходе прав (история объекта)

Этот документ покажет, когда и на каком основании к продавцу перешла доля второго собственника (договор купли-продажи, дарения и т.п.). Сравните даты с датой выдачи доверенности и датой её возможной отмены.

3. Заверенная копия нотариальной доверенности

Проверьте текст:

• Наличие чётко выраженного права продать долю (или всю квартиру) именно в пользу поверенного («в своих интересах», «в том числе ему самому», «в пользу поверенного» и т.п.). Если такой оговорки нет – сделка по консолидации долей находится под угрозой оспаривания.
• Срок действия: 10 лет с даты удостоверения. Дата удостоверения должна быть ранее даты перехода права.
• Отсутствие признаков подчисток, несоответствия подписей.

4. Проверка доверенности через онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты

По реквизитам доверенности (нотариус, номер, дата) можно бесплатно в интернете установить её статус – действительна, отменена или нет. Если доверенность отменена до даты сделки по отчуждению доли – право продавца получено незаконно.

5. Документ-основание права продавца (договор, по которому он приобрёл долю)

Потребуйте у продавца договор купли-продажи (дарения) доли или иной документ, на основании которого была погашена запись о втором собственнике. Проверьте, соблюдён ли установленный порядок:

• Если продавец и второй сособственник не состояли в браке, то отчуждение доли одним другому возможно без соблюдения преимущественного права покупки (так как оно действует только при продаже постороннему лицу – ст. 250 ГК РФ, но сам сособственник не является посторонним). Однако согласие всех участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом не требуется, если распоряжается только своей долей.
• Если же продавец приобретал долю как постороннее лицо (не будучи изначально сособственником), необходимо удостовериться, что другие сособственники (в данном случае – он сам, если уже владел долей) надлежащим образом уведомлялись. Но покупка доли самим сособственником у второго сособственника не подпадает под действие ст. 250 ГК РФ, поэтому нарушений нет.

6. Сопутствующие обстоятельства

• Выясните, не было ли на момент регистрации перехода доли заявлений о невозможности государственной регистрации без личного участия второго собственника (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ). Эта информация видна в выписке ЕГРН.
• Оцените «возраст» регистрации права продавца. Если с даты его регистрации прошло более трёх лет, риск истребования у вас практически отсутствует в силу п.4 ст. 302 ГК РФ. Если менее – риск сохраняется, но всё равно требует доказывания вашей недобросовестности.

Выводы и рекомендации

1. Первоочередной шаг – получить на руки две выписки из ЕГРН: актуальную и о переходе прав. Убедиться, что продавец – единственный собственник, и переход доли от второго лица произошёл на основании конкретной сделки.

2. Критически важно – изучить саму доверенность. Если в ней нет прямого разрешения на отчуждение доли в пользу поверенного, сделка, по которой продавец консолидировал доли, является оспоримой. Это основной риск. Даже если вы будете считаться добросовестным приобретателем, судебный спор способен затянуться и создать массу неудобств.

3. Если доверенность корректна, не отменена и содержит нужное полномочие, а также прошёл разумный срок (более 1 года с момента, когда второй собственник мог узнать о нарушении), риск значительно снижается. Для полной уверенности можно запросить у продавца нотариально заверенное заявление второго собственника об отсутствии претензий – но это редкость.

4. При малейших сомнениях (непонятный текст доверенности, нежелание продавца предоставить документы) – не вносите задаток и проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Лучше временно отказаться от сделки, чем потом годами участвовать в судах.

5. Дополнительная страховка – проводить расчёты через банковскую ячейку или аккредитив с условием предоставления всех необходимых документов, а также нотариально удостоверить сам договор купли-продажи квартиры. Нотариус при удостоверении сделки проверит дееспособность, полномочия и основания права продавца, что добавит вам защиты.

При соблюдении этих мер предосторожности вы сможете минимизировать риск последующего выселения и материальных потерь.