Анализ ситуации сводится к следующему. Пользователь, будучи несовершеннолетним, был зарегистрирован по месту жительства (получил «постоянную прописку») в квартире, собственниками которой являются посторонние для него люди, не состоящие с ним в родстве. Сейчас пользователь достиг возраста, когда может самостоятельно реализовывать свои права, и хочет стать собственником доли в этой квартире, однако собственники заявляют о своем отказе выделять ему какую-либо часть и не желают включать его в число сособственников.
Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что регистрация по месту жительства (штамп в паспорте) сама по себе не порождает вещных прав на жилое помещение. Она лишь удостоверяет факт проживания гражданина в определенном месте и является административным актом, а не основанием для возникновения права собственности. Таким образом, с момента регистрации в 14 лет у пользователя не возникло никакой доли в праве собственности на квартиру.
Затронутые правоотношения относятся к сфере гражданского права, а именно: к праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения, а также к обязательственным отношениям, связанным с пользованием жильем. Юридически значимо, что у пользователя отсутствует титул собственника, равно как и какие-либо письменные соглашения (договоры, завещания, дарственные) с собственниками, которые бы обязывали их передать ему долю. Кроме того, важно, что пользователь и собственники — чужие люди, то есть между ними нет семейных или родственных связей, которые могли бы повлиять на правовой режим имущества (например, при наследовании по закону или при разделе совместно нажитого имущества).
Ключевым моментом является вопрос о том, может ли пользователь принудительно, без согласия собственников, приобрести долю в праве на квартиру, и если да, то при каких условиях. Собственники в настоящее время реализуют свое правомочие распоряжения: они отказываются совершать сделки, направленные на отчуждение части квартиры в пользу пользователя. Поскольку право собственности является абсолютным и защищается законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда и только в случаях, прямо предусмотренных законом (например, выкуп доли в судебном порядке при невозможности совместного пользования, обращение взыскания на имущество по долгам и т.п.). В данной ситуации ни один из таких исключительных судебных механизмов, очевидно, не применим: у пользователя нет денежного долга перед собственниками, и он не является участником долевой собственности.
Таким образом, с правовой точки зрения ситуация представляет собой попытку лица, не имеющего вещных прав на объект недвижимости, получить их вопреки воле законных владельцев. Единственные законные пути для пользователя стать сособственником лежат в плоскости добровольных сделок (купля-продажа, дарение, мена) или универсального правопреемства (наследование). Все эти варианты требуют активных действий со стороны собственников или наступления юридических фактов, не связанных с волей пользователя. Принудительное наделение долей возможно только в строго определенных законом случаях, ни один из которых в описанных обстоятельствах не усматривается.
Постоянная регистрация (прописка) сама по себе не создает права собственности на жилое помещение. Это лишь административный учет места жительства. Согласно ст. 218 ГК РФ, перечень оснований для приобретения права собственности является исчерпывающим, и регистрация в их число не входит. Для того чтобы стать собственником доли, необходимо наличие одного из законных оснований, таких как сделка, наследование, приобретательная давность и т.д.
Статья 218 ГК РФ перечисляет основания приобретения права собственности: создание новой вещи (п.1), сделки (п.2), наследование (п.2), реорганизация (п.2), приобретение бесхозяйного имущества (п.3), внесение паевого взноса в кооперативе (п.4). Постоянная регистрация не является основанием для приобретения права собственности. Для приобретения доли необходима сделка (купля-продажа, дарение и т.п.) или иные основания, указанные в законе. Согласие собственников требуется для сделок, но суд может признать право собственности в исключительных случаях (например, приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 218
Таким образом, регистрация в квартире не дает права требовать долю — у пользователя нет правового титула, который бы автоматически трансформировался в собственность.
Основным способом приобретения доли для пользователя могла бы стать приобретательная давность, предусмотренная ст. 234 ГК РФ. Для этого необходимо добросовестно, открыто и непрерывно владеть недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет. Однако в описанной ситуации пользователь лишь зарегистрирован, а не владеет квартирой как своей — он не несет бремя содержания, не ремонтирует ее за свой счет, не платит налоги, а собственники (посторонние люди) фактически осуществляют свое право и отказываются выделять долю. Поэтому условия приобретательной давности не соблюдаются: владение не является добросовестным (пользователь знает, что он не собственник) и не осуществляется как собственное в смысле ст. 234.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234
Исходя из этого, применить приобретательную давность к данному случаю крайне маловероятно: простая регистрация без реального владения с чертами собственнического отношения не образует необходимого юридического состава.
Общая собственность (долевая или совместная) может возникнуть только при поступлении имущества в собственность двух или нескольких лиц по основаниям, предусмотренным законом или договором (ст. 244 ГК РФ). Поскольку пользователь не приобрел долю ни одним из законных способов, он не стал сособственником, и ст. 244 не может быть основанием для возникновения у него права. Сама по себе регистрация не порождает общей собственности.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Таким образом, без совершения сделки или иного юридического факта пользователь не становится участником общей собственности, и его регистрация не дает прав на имущество.
Согласие всех собственников необходимо для отчуждения доли по сделке: купли-продажи, дарения, мены. Поскольку собственники (посторонние лица) категорически против выделения доли, добровольное приобретение доли невозможно. Преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, принадлежит только участникам долевой собственности, а пользователь таковым не является, поэтому и это право ему недоступно.
Статья 250 ГК РФ регулирует преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Пользователь, не являющийся собственником, не имеет преимущественного права покупки, так как это право принадлежит только участникам долевой собственности. Статья не предоставляет зарегистрированному лицу прав на приобретение собственности, не устанавливает обязанности собственников выделить долю и не предусматривает судебного понуждения к выделению доли без согласия.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
Следовательно, без доброй воли собственников (например, если бы они захотели продать или подарить долю) пользователь не может стать сособственником через сделку.
Судебное решение может обязать собственников выделить долю только при наличии законного основания, например, если бы пользователь вложил средства в улучшение квартиры (капитальный ремонт) и мог бы требовать признания права на часть прироста стоимости, или если бы он владел квартирой по приобретательной давности. Однако в описанной ситуации таких обстоятельств нет: пользователь лишь зарегистрирован, не участвует в содержании имущества, собственники возражают. Суд не может принудить их подарить или продать долю помимо их воли. Таким образом, судебная перспектива признания права собственности без согласия собственников в данном случае отсутствует, поскольку нет ни одного из предусмотренных законом оснований для такого признания.
