Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
К Вашим фактам это применяется так: если дом был Вашим личным имуществом, отказ от наследства в пользу сына и его ещё не завершённое оформление на второй дом никак не затрагивают Ваше право собственности. Вы можете продать свой дом в любое время без согласия сына и независимо от его наследственных процедур. Генеральная доверенность от сына в этом случае не нужна и не имеет значения — Вы распоряжаетесь своим, а не его имуществом.
Если же дом был приобретён в период брака на общие средства, то в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ он является совместной собственностью супругов.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
В этой ситуации после смерти мужа его доля (1/2) в этом доме стала наследственным имуществом. Вы, как наследница первой очереди, могли наследовать эту долю, но отказались от неё в пользу сына — это прямо предусмотрено статьёй 1158 ГК РФ.
Статья 1158 ГК РФ регулирует отказ от наследства в пользу других лиц. В данной ситуации жена отказалась от наследства в пользу сына, что допускается пунктом 1. Отказ от части наследства не допускается (пункт 3), но отказ от наследства по одному основанию возможен. Статья не регулирует вопросы распоряжения собственным имуществом жены, но устанавливает правовые последствия отказа.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1158
Из этого следует: Ваш отказ от наследства не меняет Вашего права на Вашу половину дома (она остаётся Вашей собственностью, не входящей в наследство). Но доля мужа теперь принадлежит сыну, и пока он не оформит свои права, эта доля не может быть продана без его участия. При этом свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК РФ) лишь подтверждает уже возникшее право — наследник считается принявшим наследство с момента его открытия (п. 4 ст. 1152 ГК РФ) и может распоряжаться им, но для регистрации перехода права в ЕГРН свидетельство необходимо.
Статья 1162. Свидетельство о праве на наследство 1. Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1162
Применительно к Вашим фактам: если дом совместный, Вы не можете продать его целиком прямо сейчас, поскольку не вправе распоряжаться долей сына без его волеизъявления. Генеральная доверенность от сына даёт Вам право продать его долю, но для этого необходимо, чтобы сын сначала получил свидетельство о праве на наследство на долю мужа в этом доме (ведь именно эту долю он унаследовал) и зарегистрировал своё право. После этого Вы сможете по доверенности продать дом полностью — как свою половину, так и половину сына. До получения свидетельства сделка купли-продажи дома целиком будет невозможна из-за отсутствия у Вас прав на долю сына и невозможности зарегистрировать переход права на неё.
Риски оспаривания сделки
Если Вы продадите свой дом, который является Вашей личной собственностью, то риск признания сделки недействительной из-за наследства сына отсутствует — наследственное имущество сына (второй дом и, возможно, доля в Вашем доме, если он совместный) никак не связано с Вашим личным имуществом. Даже если наследство будет оспорено (например, другими наследниками по закону), это не затронет сделку по отчуждению Вашей личной вещи.
Если же дом совместный, и Вы продадите его без учёта прав сына (например, оформив договор только на себя), сделка может быть признана недействительной в части, нарушающей права сособственника (соискана) — по ст. 168 или 173.1 ГК РФ. Но при наличии у Вас доверенности от сына с полномочиями на продажу, после получения сыном свидетельства на его долю Вы сможете легализовать продажу. Однако до этого момента Росреестр откажет в регистрации перехода права на долю сына, так как у него ещё нет зарегистрированного права, а доверенность без зарегистрированного права не позволяет распоряжаться тем, что формально не оформлено.
Что необходимо для продажи Вашего дома
Если дом — Ваша личная собственность, никаких согласий сына или доверенности не требуется. Вы вправе продавать его независимо от оформления наследства сыном на любой другой объект.
Если дом — совместная собственность, для продажи всей недвижимости Вам нужно дождаться, пока сын получит свидетельство о праве на наследство на долю отца и зарегистрирует своё право в ЕГРН. После этого Вы сможете продать дом целиком как Ваша доля (Ваша собственность), так и доля сына (на основании генеральной доверенности).
Влияние отказа от наследства на право распоряжаться своим имуществом
Отказ от наследства в пользу сына (ст. 1158 ГК РФ) никак не влияет на Ваше право собственности на имущество, которое Вам принадлежало до смерти мужа или было приобретено Вами без участия супруга. Вы сохраняете полный объём правомочий собственника в отношении своего дома, включая право продажи, и не обязаны согласовывать такие действия с кем-либо.
