В данной ситуации произошло оформление перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного между покупателем (пользователем) и последним (третьим по счету) собственником. Государственная регистрация права собственности за покупателем была проведена, то есть запись о новом правообладателе внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что подтверждается полученной выпиской. Однако в той же выписке, наряду с данными покупателя, в качестве правообладателей также значатся все предыдущие собственники — первый, второй и третий (продавец), чьи записи существовали в реестре с 2005 года. Это означает, что в ЕГРН, помимо актуальной записи о праве покупателя, остались «непогашенные» (незакрытые) записи о правах прежних владельцев, что противоречит принципу внесения записи о праве в реестр: при регистрации перехода права запись о праве предыдущего собственника должна быть погашена (прекращена), а запись о новом собственнике — внесена.
Юридически значимым является то, что в ЕГРН содержится неактуальная и избыточная информация, которая создает видимость множественности правообладателей одного и того же объекта недвижимости. С точки зрения правовой квалификации, такая ситуация не является технической ошибкой в строгом смысле (как опечатка, арифметическая или грамматическая ошибка), а скорее относится к реестровой (или кадастровой) ошибке — воспроизведению в реестре неверных сведений о правах, возникшему в результате неправомерных действий регистратора при проведении процедуры регистрации перехода права. Фактически, регистрирующий орган при внесении записи о новом собственнике не совершил необходимого действия по погашению записей о правах предыдущих владельцев из цепочки (начиная с 2005 года), что свидетельствует о нарушении порядка ведения реестра (отсутствии актуализации данных).
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а именно — с внесением записей в ЕГРН и их поддержанием в актуальном и достоверном состоянии. Наличие в выписке сведений о предыдущих собственниках не аннулирует зарегистрированное право покупателя, но может создать препятствия в обороте квартиры: при последующих сделках потенциальные приобретатели, банки (при ипотеке) или нотариусы могут усомниться в чистоте титула, потребовать дополнительных документов или признать сделку недействительной из-за кажущегося нарушения непрерывности цепочки прав. Также это может повлиять на налоговые обязательства или порядок начисления имущественного налога.
Обнаруженная в выписке из ЕГРН ситуация — указание всех предыдущих собственников квартиры, начиная с 2005 года, при том что право собственности зарегистрировано за новым покупателем на основании договора купли-продажи только с последним собственником, — подпадает под понятие технической ошибки. Согласно части 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технической ошибкой признаётся описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН, которая привела к несоответствию сведений, содержащихся в реестре, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились записи. В вашем случае документом-основанием являлся договор купли-продажи, по которому право собственности переходит от последнего собственника к вам. Если в реестре остались непогашенные записи о правах предыдущих лиц (2005, 2010 и иных годов), то эти записи не соответствуют договору и возникшему у вас праву — налицо несоответствие, вызванное действиями регистратора при внесении данных. Такое несоответствие является технической ошибкой.
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Порядок исправления прямо установлен этой же статьёй: по решению государственного регистратора в течение трёх рабочих дней. Регистрирующий орган может исправить ошибку самостоятельно, если обнаружит её при ведении реестра, но на практике, как правило, это происходит по заявлению заинтересованного лица. Ваше заявление об исправлении технической ошибки, поданное через МФЦ, является достаточным основанием для начала процедуры. Закон не требует обязательного судебного порядка, хотя он допускается, если орган откажет. Таким образом, вам нужно подать такое заявление, приложив копию договора купли-продажи и выписку с ошибочными записями — это запустит процесс исправления реестра.
Наличие в ЕГРН непогашенных записей о предыдущих собственниках при уже зарегистрированном вашем праве не лишает вас статуса собственника, но создаёт неопределённость в публичной достоверности реестра. Выписка с такими данными может ввести в заблуждение третьих лиц (например, потенциальных покупателей, залогодержателей) и затруднить новые сделки. Кроме того, орган регистрации несёт ответственность за внесение в ЕГРН сведений, содержащих технические ошибки, если это повлекло нарушение прав правообладателей или третьих лиц, которые полагались на записи реестра. Это прямо закреплено в ст. 66 Закона № 218-ФЗ, что дополнительно подчёркивает обязанность регистратора исправить ошибку при её выявлении или по вашему заявлению.
Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе:
...
7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 66
Таким образом, ваша ситуация является технической ошибкой в ЕГРН. Её исправление не требует подачи заявления об отмене регистрации или судебного спора — достаточно обращения с заявлением об исправлении технической ошибки. Регистрирующий орган обязан исправить её самостоятельно при обнаружении, но для ускорения процесса вы можете подать такое заявление. Правовые последствия наличия старых записей для вас минимальны, пока вы не попытаетесь распорядиться квартирой — тогда может потребоваться предварительное исправление реестра. В ваших интересах сделать это как можно скорее, чтобы избежать проблем при будущих сделках.
