В выписке из ЕГРН остались все предыдущие собственники после перехода права на квартиру: как исправить ошибку регистрации

В данной ситуации произошло оформление перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного между покупателем (пользователем) и последним (третьим по счету) собственником. Государственная регистрация права собственности за покупателем была проведена, то есть запись о новом правообладателе внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что подтверждается полученной выпиской. Однако в той же выписке, наряду с данными покупателя, в качестве правообладателей также значатся все предыдущие собственники — первый, второй и третий (продавец), чьи записи существовали в реестре с 2005 года. Это означает, что в ЕГРН, помимо актуальной записи о праве покупателя, остались «непогашенные» (незакрытые) записи о правах прежних владельцев, что противоречит принципу внесения записи о праве в реестр: при регистрации перехода права запись о праве предыдущего собственника должна быть погашена (прекращена), а запись о новом собственнике — внесена.

Юридически значимым является то, что в ЕГРН содержится неактуальная и избыточная информация, которая создает видимость множественности правообладателей одного и того же объекта недвижимости. С точки зрения правовой квалификации, такая ситуация не является технической ошибкой в строгом смысле (как опечатка, арифметическая или грамматическая ошибка), а скорее относится к реестровой (или кадастровой) ошибке — воспроизведению в реестре неверных сведений о правах, возникшему в результате неправомерных действий регистратора при проведении процедуры регистрации перехода права. Фактически, регистрирующий орган при внесении записи о новом собственнике не совершил необходимого действия по погашению записей о правах предыдущих владельцев из цепочки (начиная с 2005 года), что свидетельствует о нарушении порядка ведения реестра (отсутствии актуализации данных).

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а именно — с внесением записей в ЕГРН и их поддержанием в актуальном и достоверном состоянии. Наличие в выписке сведений о предыдущих собственниках не аннулирует зарегистрированное право покупателя, но может создать препятствия в обороте квартиры: при последующих сделках потенциальные приобретатели, банки (при ипотеке) или нотариусы могут усомниться в чистоте титула, потребовать дополнительных документов или признать сделку недействительной из-за кажущегося нарушения непрерывности цепочки прав. Также это может повлиять на налоговые обязательства или порядок начисления имущественного налога.

Обнаруженная в выписке из ЕГРН ситуация — указание всех предыдущих собственников квартиры, начиная с 2005 года, при том что право собственности зарегистрировано за новым покупателем на основании договора купли-продажи только с последним собственником, — подпадает под понятие технической ошибки. Согласно части 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технической ошибкой признаётся описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН, которая привела к несоответствию сведений, содержащихся в реестре, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились записи. В вашем случае документом-основанием являлся договор купли-продажи, по которому право собственности переходит от последнего собственника к вам. Если в реестре остались непогашенные записи о правах предыдущих лиц (2005, 2010 и иных годов), то эти записи не соответствуют договору и возникшему у вас праву — налицо несоответствие, вызванное действиями регистратора при внесении данных. Такое несоответствие является технической ошибкой.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61

Наличие в выписке из ЕГРН записей о предыдущих собственниках при зарегистрированном праве покупателя является технической ошибкой, допущенной регистрирующим органом при переходе права. Вы вправе требовать её исправления, подав заявление об исправлении технической ошибки. Сама по себе ошибка не прекращает ваше право собственности, но создаёт риски при будущих сделках — титул будет выглядеть «нечистым», что может осложнить продажу, ипотеку или иное распоряжение квартирой.

Рекомендуемые действия

• Подготовьте заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН. Используйте форму, доступную в МФЦ, или составьте письменное заявление в свободной форме с описанием ошибки и ссылкой на ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ.
• Приложите к заявлению копию договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано ваше право, и копию выписки из ЕГРН, содержащей ошибочные записи о предыдущих собственниках.
• Подайте заявление с приложениями через ближайший МФЦ, указав способ получения результата — исправленную выписку из ЕГРН. Сохраните опись принятых документов.
• Отследите исполнение: в течение трёх рабочих дней с момента получения заявления регистрирующий орган обязан принять решение об исправлении и внести изменения в реестр, после чего вы можете запросить новую выписку, чтобы убедиться, что посторонние записи погашены.
• Если в установленный срок реестр не исправлен или получен отказ, подайте жалобу в вышестоящий орган (Управление Росреестра по региону) или обжалуйте бездействие в суде.

Сроки и риски

• Регистрирующий орган по закону обязан исправить техническую ошибку в течение трёх рабочих дней после получения заявления или самостоятельного обнаружения ошибки.
• Пока записи о предыдущих собственниках сохраняются, существует риск отказа контрагентов (покупателей, банков) от сделки из‑за сомнений в «чистоте» титула, а также риск неверного исчисления налога на имущество.
• В случае длительного бездействия органа регистрации вы вправе требовать возмещения убытков, если докажете, что наличие ошибки повлекло для вас негативные последствия (например, срыв предстоящей сделки).

Когда нужен адвокат

• Обратитесь к адвокату, если регистрирующий орган выдал письменный отказ в исправлении технической ошибки без законных оснований.
• Юридическое сопровождение потребуется, если потребуется судебное обжалование бездействия или отказа — для подготовки административного иска в порядке, установленном КАС РФ, и сбора доказательств.
• Адвокат поможет также в случае, если из‑за ошибки возник судебный спор с третьими лицами (например, банком, отказавшим в ипотеке), и потребуется взыскание убытков с регистрирующего органа.