Это прямо подтверждается ст. 244 ГК РФ: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество, находящее в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Поскольку квартира является неделимой вещью (нельзя физически выделить комнату как отдельный объект недвижимости без изменения её назначения), возникает именно долевая собственность (п. 4 ст. 244). Следовательно, вы и ваш сын — участники долевой собственности на квартиру. Ваше право распоряжения теперь ограничено.
Для режима долевой собственности действует специальная норма — ст. 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Это означает, что вы не можете продать квартиру целиком (как единый объект) без согласия сына. Даже если вы попытаетесь заключить договор купли-продажи, такой договор будет оспоримым, поскольку нарушает права другого сособственника. Сын может потребовать признать сделку недействительной и вернуть всё в первоначальное положение — или, как минимум, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в части своей доли.
Если же вы намерены продать только свою долю в праве общей собственности (а не квартиру целиком), то вы вправе это сделать, но с соблюдением преимущественного права покупки, установленного ст. 250 ГК РФ.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 250
В вашей ситуации это означает: вы обязаны письменно уведомить сына о намерении продать свою долю, указав цену и условия. У него будет месяц, чтобы выкупить её на тех же условиях или отказаться. Только после этого вы сможете продать свою долю постороннему лицу. Отсутствие регистрации права сына в ЕГРН не отменяет этой обязанности — он уже является участником долевой собственности в силу принятия наследства.
Теперь к вашим вопросам.
Может ли единственный собственник продать квартиру, если наследник заявил права на долю, но право собственности ещё не зарегистрировано? — Нет, не может, поскольку формально собственник уже не единственный. Юридический факт принятия наследства приоритетен перед записью в реестре (ст. 1152 ГК РФ, не приведена, но обязательна к применению).
Обязан ли собственник получить согласие наследника на продажу до регистрации права наследника? — Да, обязан. Как указано выше, ст. 246 ГК РФ требует согласия всех участников долевой собственности. Согласие не поставлено в зависимость от факта регистрации права — достаточно юридического статуса сособственника.
Влияет ли неучастие сына в содержании квартиры на его право на долю? — Нет, не влияет на само право собственности. Он остаётся собственником доли независимо от того, живёт ли он в квартире и платит ли за коммунальные услуги. Однако эти обстоятельства могут иметь значение для взыскания с него ваших расходов на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ — эта норма не приведена, но действует: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, платежей за жильё, а также в издержках по его содержанию и сохранению). Вы вправе в судебном порядке требовать от сына возмещения понесённых вами расходов.
Риски для покупателя — они крайне высоки. Покупатель, приобретя квартиру по договору купли-продажи, подписанному только вами, не сможет зарегистрировать право собственности, так как в ЕГРП будет выявлено противоречие: наследственное дело открыто, права сына ещё не зарегистрированы, но юридически он уже сособственник. Регистратор приостановит регистрацию, а сын может подать иск о признании сделки недействительной.
Вывод: продать квартиру целиком без согласия сына, пока не завершено оформление наследства и не зарегистрировано его право, невозможно и крайне рискованно. Ваш единственный законный путь — либо договариваться с сыном о продаже всей квартиры и разделе денег, либо продавать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки, либо ждать, пока сын зарегистрирует своё право, после чего вы сможете продать квартиру как единый объект по обоюдному согласию.
