Отчуждение дома, приобретенного с использованием материнского капитала, с долей несовершеннолетнего ребенка
Анализ ситуации
У вас имеется два дома:
- Дом, приобретенный с использованием средств материнского капитала, оформленный в долевую собственность на вас и вашу несовершеннолетнюю дочь
- Второй дом, полученный по договору дарения и оформленный на вас
Вы планируете продать или подарить первый дом дочери умершего родственника, а также рассматриваете возможность переоформления доли дочери из первого дома во второй дом.
Правовые ограничения при отчуждении имущества с долей несовершеннолетнего
Требование согласия органа опеки
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 37)
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20)
Вывод: Для отчуждения доли несовершеннолетней дочери в первом доме требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Особенности сделок с недвижимостью несовершеннолетних
"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину... подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 54)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Ограничения при отчуждении имущества, приобретенного с материнским капиталом
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)
Важно: Закон не содержит прямого запрета на отчуждение жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, после выделения долей всем членам семьи. Однако при отчуждении должны быть соблюдены имущественные права несовершеннолетних детей.
Возможность переоформления доли несовершеннолетнего
Перевод доли несовершеннолетнего из одного дома в другой возможен при соблюдении следующих условий:
- Получение разрешения органа опеки - необходимо доказать, что такая сделка соответствует интересам ребенка и не ухудшает его имущественное положение
- Соблюдение принципа равноценности - новая доля должна быть не меньше и не хуже по условиям предыдущей
- Нотариальное удостоверение сделки
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
Налоговые последствия
При дарении
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)
При дарении между близкими родственниками НДФЛ не уплачивается. Однако при дарении третьим лицам (дочери умершего родственника) может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ.
При продаже
"Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома... освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения... если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1)
Выводы и рекомендации
-
Для отчуждения доли несовершеннолетней дочери обязательно требуется разрешение органа опеки и попечительства
-
Все сделки с долями несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению
-
Процедура переоформления доли дочери во второй дом возможна при условии:
- Получения разрешения органа опеки
- Соблюдения принципа равноценности обмениваемых долей
- Нотариального удостоверения сделки
-
Рекомендуемая последовательность действий:
- Обратиться в орган опеки и попечительства для получения предварительного разрешения
- При необходимости - получить оценку имущества для доказательства равноценности долей
- Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки
- Подать документы на государственную регистрацию перехода прав
-
При продаже дома третьим лицам необходимо соблюсти преимущественное право покупки других участников долевой собственности
Учитывая сложность процедуры и необходимость защиты прав несовершеннолетнего ребенка, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных правоотношениях, для сопровождения всей процедуры отчуждения имущества.
