Квартира куплена по ДДУ до брака, оформлена после смерти супруга: нужно ли согласие наследников на продажу и риски титульного страхования

В центре ситуации – приобретение квартиры на вторичном рынке, право собственности на которую у продавца возникло в 2022 году на основании ДДУ, заключенного в 2019 году. Ключевой юридический факт – смерть супруга продавца в 2021 году, то есть между заключением договора долевого участия и государственной регистрацией права собственности.

Юридически значимым является вопрос о правовом режиме имущественных прав на квартиру, возникших у продавца в период брака. Поскольку ДДУ был заключен во время брака, а обязательства по его оплате, скорее всего, исполнялись за счет общих средств супругов, возникает презумпция, что имущественное право требования к застройщику (право на получение квартиры в будущем) являлось совместно нажитым имуществом супругов. Следовательно, после смерти супруга его доля в этом имущественном праве (как правило, 1/2) входит в состав наследства и подлежит разделу между наследниками (включая супругу-продавца, а также, возможно, детей, родителей умершего).

Факт регистрации права собственности на квартиру после смерти супруга (в 2022 году) не меняет правовой природы этого актива. Регистрация лишь формально завершает процесс реализации уже существовавшего обязательственного права. Сама квартира, полученная в результате исполнения ДДУ, по сути, является тем же самым имуществом (transformatio rei), только в новой, вещной форме. Поэтому момент регистрации права собственности не «отсекает» наследственные права на долю в обязательстве, из которого эта квартира возникла.

Таким образом, утверждение риелтора о том, что раз собственность оформлена после смерти супруга, то квартира не может делиться с наследниками, является юридически необоснованным и противоречит практике рассмотрения наследственных споров. Напротив, с высокой долей вероятности у наследников умершего супруга есть преимущественное право на признание за ними доли в этой квартире (или, как минимум, денежной компенсации стоимости этой доли). Именно этот потенциальный спор и создает риск для покупателя: наследники могут в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи, потребовав признания ее недействительной в части своей доли и истребования этой доли у добросовестного приобретателя. Отказ страховой компании от титульного страхования является косвенным, но сильным подтверждением реальности этого риска.

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью. В рассматриваемой ситуации договор участия в долевом строительстве был заключен продавцом (пережившим супругом) в 2019 году, то есть в период брака с умершим супругом. Следовательно, возникшее из этого договора право требования к застройщику — передать квартиру после завершения строительства — было приобретено за счет общих доходов супругов и в силу прямого указания закона стало их совместной собственностью. То обстоятельство, что право собственности на квартиру как на объект недвижимости было зарегистрировано за продавцом только в 2022 году (уже после смерти супруга), не меняет правовой природы возникшего ранее обязательственного права. Именно это право, являвшееся совместно нажитым, послужило основанием для последующей регистрации, поэтому и сама квартира, полученная в его исполнение, сохраняет режим совместной собственности супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Аналогичное правило закреплено в статье 256 Гражданского кодекса РФ, которая также определяет совместную собственность супругов на имущество, нажитое в браке. Применительно к фактам дела это означает, что право требования по ДДУ, оплаченное из общего бюджета супругов, поступило в их общую совместную собственность независимо от того, на имя кого из них был оформлен договор. После смерти одного из супругов его доля в этом общем имуществе не прекращается, а трансформируется в наследственную массу. Соответственно, утверждение риелтора о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом только из-за даты регистрации права, противоречит как букве закона, так и существу отношений — юридически значимым моментом является возникновение обязательства (заключение ДДУ), а не момент регистрации вещного права.

Риелтор не прав. Право требования по ДДУ, оплаченному в браке, являлось совместно нажитым имуществом, поэтому доля умершего супруга вошла в наследство независимо от даты регистрации права собственности на квартиру. Страховая компания обоснованно отказывает в титульном страховании, поскольку сделка с продавцом, не урегулировавшим наследственный вопрос, несет высокий риск признания ее недействительной в части ½ доли или истребования этой доли у покупателя наследниками.

Рекомендуемые действия

• Приостановить внесение полной суммы по сделке с продавцом до полного разрешения ситуации с наследством.
• Запросить у продавца и проверить документы, подтверждающие принятие им наследства (свидетельство о праве на наследство) либо нотариально удостоверенные отказы иных наследников от наследства.
• Убедиться через нотариуса по последнему месту жительства умершего супруга продавца, что шестимесячный срок для принятия наследства истек и в наследственном деле отсутствуют иные наследники, заявившие свои права, но чьи доли не выделены в натуре.
• В случае отсутствия отказов потребовать получения от всех наследников (детей, родителей умершего) нотариально удостоверенного согласия на продажу квартиры именно в том виде, в котором она существует сейчас (целый объект), либо их участия в сделке на стороне продавцов.
• Рассмотреть возможность включения в договор купли-продажи условия о том, что расчет с продавцом осуществляется только после предоставления вступившего в законную силу решения суда об отказе наследникам в правах на долю в квартире, либо хранить деньги на аккредитиве до предоставления полного пакета документов о наследниках.

Сроки и риски

• Если шестимесячный срок для принятия наследства истек, но наследники не обращались к нотариусу и не совершали действий по фактическому принятию наследства, риск сохраняется на протяжении всего срока исковой давности (3 года) для предъявления иска о признании права на долю.
• Даже добросовестность покупателя не гарантирует защиту от истребования доли, так как наследники не отчуждали свою долю и могут доказать ее выбытие из владения помимо их воли.
• При выявлении наследников, права которых нарушены, они вправе потребовать признания договора купли-продажи недействительным в части отчуждения их доли и ее истребования из чужого незаконного владения; взыскание уплаченных денег обратно с продавца может стать отдельной и длительной проблемой.
• В сложившейся ситуации для минимизации рисков рекомендуется получить письменное заключение адвоката, специализирующегося на наследственных спорах, и рассмотреть вариант приобретения иного объекта недвижимости с «чистой историей», если продавец и наследники не могут оперативно представить все необходимые документы.