В центре ситуации – приобретение квартиры на вторичном рынке, право собственности на которую у продавца возникло в 2022 году на основании ДДУ, заключенного в 2019 году. Ключевой юридический факт – смерть супруга продавца в 2021 году, то есть между заключением договора долевого участия и государственной регистрацией права собственности.
Юридически значимым является вопрос о правовом режиме имущественных прав на квартиру, возникших у продавца в период брака. Поскольку ДДУ был заключен во время брака, а обязательства по его оплате, скорее всего, исполнялись за счет общих средств супругов, возникает презумпция, что имущественное право требования к застройщику (право на получение квартиры в будущем) являлось совместно нажитым имуществом супругов. Следовательно, после смерти супруга его доля в этом имущественном праве (как правило, 1/2) входит в состав наследства и подлежит разделу между наследниками (включая супругу-продавца, а также, возможно, детей, родителей умершего).
Факт регистрации права собственности на квартиру после смерти супруга (в 2022 году) не меняет правовой природы этого актива. Регистрация лишь формально завершает процесс реализации уже существовавшего обязательственного права. Сама квартира, полученная в результате исполнения ДДУ, по сути, является тем же самым имуществом (transformatio rei), только в новой, вещной форме. Поэтому момент регистрации права собственности не «отсекает» наследственные права на долю в обязательстве, из которого эта квартира возникла.
Таким образом, утверждение риелтора о том, что раз собственность оформлена после смерти супруга, то квартира не может делиться с наследниками, является юридически необоснованным и противоречит практике рассмотрения наследственных споров. Напротив, с высокой долей вероятности у наследников умершего супруга есть преимущественное право на признание за ними доли в этой квартире (или, как минимум, денежной компенсации стоимости этой доли). Именно этот потенциальный спор и создает риск для покупателя: наследники могут в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи, потребовав признания ее недействительной в части своей доли и истребования этой доли у добросовестного приобретателя. Отказ страховой компании от титульного страхования является косвенным, но сильным подтверждением реальности этого риска.
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью. В рассматриваемой ситуации договор участия в долевом строительстве был заключен продавцом (пережившим супругом) в 2019 году, то есть в период брака с умершим супругом. Следовательно, возникшее из этого договора право требования к застройщику — передать квартиру после завершения строительства — было приобретено за счет общих доходов супругов и в силу прямого указания закона стало их совместной собственностью. То обстоятельство, что право собственности на квартиру как на объект недвижимости было зарегистрировано за продавцом только в 2022 году (уже после смерти супруга), не меняет правовой природы возникшего ранее обязательственного права. Именно это право, являвшееся совместно нажитым, послужило основанием для последующей регистрации, поэтому и сама квартира, полученная в его исполнение, сохраняет режим совместной собственности супругов.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Аналогичное правило закреплено в статье 256 Гражданского кодекса РФ, которая также определяет совместную собственность супругов на имущество, нажитое в браке. Применительно к фактам дела это означает, что право требования по ДДУ, оплаченное из общего бюджета супругов, поступило в их общую совместную собственность независимо от того, на имя кого из них был оформлен договор. После смерти одного из супругов его доля в этом общем имуществе не прекращается, а трансформируется в наследственную массу. Соответственно, утверждение риелтора о том, что квартира не является совместно нажитым имуществом только из-за даты регистрации права, противоречит как букве закона, так и существу отношений — юридически значимым моментом является возникновение обязательства (заключение ДДУ), а не момент регистрации вещного права.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 256
Поскольку на день открытия наследства (дата смерти супруга в начале 2021 года) у умершего имелось имущественное право — требование к застройщику по ДДУ, — это право входит в состав наследства. Статья 1112 Гражданского кодекса РФ прямо включает в наследственную массу не только вещи, но и имущественные права, существовавшие на момент смерти наследодателя. Таким образом, наследники умершего супруга (в том числе его дети, родители или иные лица по закону или завещанию) приобрели право на долю в этом обязательственном праве. После того как в 2022 году квартира была передана застройщиком и зарегистрировано право собственности продавца, данное обязательственное право прекратилось, преобразовавшись в право собственности на квартиру. Однако это преобразование не аннулирует наследственных прав — вместо доли в праве требования наследники получают право требовать выдела доли в самой квартире как объекте недвижимости, поскольку их наследственное правопреемство распространяется на весь имущественный комплекс, заместивший первоначальное право.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Статья 1150 Гражданского кодекса РФ конкретизирует судьбу доли умершего супруга в совместной собственности. Она устанавливает, что право пережившего супруга наследовать после умершего не умаляет его права на часть имущества, нажитого в браке, а доля умершего супруга в этом имуществе входит в состав наследства и переходит к наследникам. В разбираемой ситуации продавец (переживший супруг) имеет право на выдел своей супружеской доли (1/2) из совместно нажитого права требования по ДДУ, а впоследствии — из квартиры. Оставшаяся 1/2 доля, принадлежавшая умершему супругу, образует наследственную массу, к которой призываются все наследники (включая самого пережившего супруга, если он является наследником, и других наследников). Следовательно, на момент продажи квартиры в 2022 году или позже продавец не мог быть единоличным собственником всей квартиры — как минимум 1/2 доля права собственности уже находилась в фактическом обладании наследников (до момента их отказа от наследства или принятия его в установленном порядке).
Статья 1150 ГК РФ: Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1150
Таким образом, риелтор не прав: квартира, приобретенная по ДДУ в браке, является совместно нажитым имуществом, и после смерти супруга его доля (1/2) входит в наследство независимо от даты регистрации права собственности. Для покупателя это означает прямой риск того, что наследники умершего супруга в любой момент могут заявить свои права на половину квартиры, оспорить сделку купли-продажи как совершенную без их согласия (если они не участвовали в ней и не давали одобрения), либо потребовать признания за ними права собственности на соответствующую долю. Даже если покупатель является добросовестным приобретателем, защита его прав в такой ситуации будет затруднена, поскольку наследники не отчуждали свое имущество и не совершали действий, порождающих доверие к продавцу как к единоличному собственнику. Наиболее безопасным решением для покупателя является получение от всех наследников умершего супруга нотариально удостоверенного отказа от наследства (если наследство еще не принято) либо их прямого согласия на продажу квартиры, а также проверка, не истек ли шестимесячный срок для принятия наследства и не подали ли наследники заявления нотариусу. При отсутствии таких мер титульное страхование обоснованно отклоняется страховой компанией, поскольку риск признания сделки недействительной или истребования доли из владения покупателя является высоким.
