Прежде всего, необходимо установить, что вы являетесь законным собственником квартиры в Подмосковье, поскольку право собственности на недвижимость возникло на основании договора купли-продажи, заключенного вашим представителем по доверенности. В силу статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Таким образом, после государственной регистрации перехода права собственности (которая, судя по обстоятельствам, состоялась) вы стали полноправным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Бабушка, отказываясь передать ключи и утверждая, что квартира вам не принадлежит, фактически препятствует осуществлению вашего права владения и пользования. Это нарушение, не связанное с лишением владения (поскольку ключи удерживаются, а квартира остается вашей собственностью). Поэтому наиболее подходящим способом защиты будет негаторный иск.
- Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Вы можете требовать устранения этих нарушений в судебном порядке. Статья 304 ГК РФ прямо предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Вам не нужно доказывать, что бабушка незаконно владеет квартирой — достаточно факта, что она чинит препятствия в доступе. Это иск об устранении препятствий в пользовании (негаторный иск). Также, если бы бабушка фактически завладела квартирой (например, вселилась и удерживает её), вы могли бы воспользоваться статьей 301 ГК РФ и истребовать имущество из чужого незаконного владения, но по описанию она лишь удерживает ключи и отказывается их передавать, что подпадает под статью 304.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Что касается доверенности, которую вы выдали бабушке на совершение сделок. Поскольку доверенность, скорее всего, была нотариальной (для сделок с недвижимостью это обычно требуется), её отмена возможна дистанционно. Согласно пункту 2 статьи 188 ГК РФ, лицо, выдавшее доверенность, может отменить её в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме. То есть вы можете отменить доверенность, обратившись к любому нотариусу (в том числе за границей — к нотариусу, уполномоченному совершать такие действия, или через консульское учреждение РФ). Важно: статья 189 ГК РФ обязывает вас уведомить бабушку об отмене, а также внести сведения об отмене в реестр распоряжений об отмене доверенностей. Это особенно важно, чтобы бабушка не могла злоупотребить доверенностью после её отмены. Нотариус, удостоверивший отмену, внесет запись в реестр. Вы можете удаленно получить выписку из этого реестра, что предусмотрено статьей 103.14 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
- Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. ... Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме... Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 189
Статья 103.14 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате регулирует выдачу выписки из реестра распоряжений об отмене доверенностей. В частности, предусмотрено, что выписка может быть получена удаленно, личная явка заявителя не обязана, оплата регионального тарифа не осуществляется. Заявление о выдаче выписки может быть направлено нотариусу в электронной форме, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 103.14
Учитывая сложность взаимоотношений с бабушкой, рекомендуется также зафиксировать её отказ передать ключи и угрозы для последующего доказывания. Статья 102 Основ законодательства о нотариате позволяет нотариусу обеспечить доказательства, если есть основания полагать, что представление их впоследствии станет невозможным или затруднительным. Вы или ваши родственники в России могут обратиться к нотариусу для составления протокола осмотра доказательств (например, переписки, аудиозаписи разговора с бабушкой) или для фиксации факта отказа в доступе к квартире.
По просьбе заинтересованных лиц нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, если имеются основания полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 102
Обращение в полицию. Отказ бабушки передать ключи, если она не является законным владельцем и не имеет никаких прав на квартиру, может быть квалифицирован как самоуправство по статье 19.1 КоАП РФ. Однако эта норма применяется, если самовольные действия не причинили существенного вреда. Удержание ключей может быть расценено как самоуправное осуществление права (бабушка считает, что имеет право не отдавать ключи, но это право у неё отсутствует). Вы можете написать заявление в полицию из-за границы дистанционно — через интернет-приемную МВД России (портал госуслуг) или направить почтой. Также можете поручить это родственникам по доверенности (но учтите, что вы отменяете старую доверенность; новую можно выдать на представление интересов). В заявлении укажите, что бабушка препятствует пользованию вашей собственностью, отказывается передать ключи, и просите привлечь её к ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ и обязать не чинить препятствия. Однако полиция может отказать в возбуждении дела, так как усмотрит гражданско-правовой спор, и рекомендовать обратиться в суд.
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 19.1
Вскрытие замков без участия участкового. Как собственник, вы вправе в любое время получить доступ в свою квартиру. Однако если вы вскроете замки без присутствия представителей власти, бабушка может подать на вас заявление в полицию, утверждая, что вы проникли в её жилье (если она там проживает) или повредили замки. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется:
- Пригласить участкового уполномоченного полиции для фиксации факта препятствия (например, составить акт о том, что бабушка отказывается открыть дверь и передать ключи). Участковый может просто присутствовать как свидетель.
- В его присутствии вызвать мастера и вскрыть замки. Само вскрытие не является самоуправством, так как вы осуществляете свое право собственности. Риск — если в квартире находятся вещи бабушки, и она заявит, что вы похитили их или повредили имущество. Поэтому желательно описать все вещи при свидетелях.
Угрозы бабушки признать вас недееспособным. Для признания гражданина недееспособным необходимы веские основания. Согласно статье 281 ГПК РФ, заявление может подать член семьи (бабушка является близким родственником). Однако одного факта, что вы когда-то состояли на учете у психиатра, недостаточно. Статья 282 ГПК РФ требует указать обстоятельства, свидетельствующие о психическом расстройстве, вследствие чего гражданин не может понимать значение своих действий или руководить ими. Судья, при наличии достаточных данных, назначает судебно-психиатрическую экспертизу (ст. 283 ГПК РФ). Вы находитесь за границей, и у суда не будет возможности провести экспертизу с вашим участием без вашего согласия. Принудительное направление на экспертизу возможно только при явном уклонении (ст. 283). Если вы не будете уклоняться, но и не сможете явиться по объективным причинам, суд может прекратить производство или отказать в иске за недоказанностью. Кроме того, сам по себе факт учета у психиатра не означает неспособности понимать свои действия — нужно доказать, что на момент сделок и в настоящее время вы не могли осознавать их значение. Ваше успешное самостоятельное проживание за границей и совершение крупных сделок (продажа квартиры, покупка новой) свидетельствуют о дееспособности. Угрозы бабушки практически необоснованны и являются способом давления.
Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 281
В заявлении о признании гражданина недееспособным должны быть изложены обстоятельства, свидетельствующие о наличии у гражданина психического расстройства, вследствие чего он не может понимать значение своих действий или руководить ими.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 282
Судья в порядке подготовки к судебному разбирательству дела о признании гражданина недееспособным при наличии достаточных данных о психическом расстройстве гражданина назначает для определения его психического состояния судебно-психиатрическую экспертизу. При явном уклонении гражданина, в отношении которого возбуждено дело, от прохождения экспертизы суд в судебном заседании с участием прокурора и психиатра может вынести определение о принудительном направлении гражданина на судебно-психиатрическую экспертизу.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 283
Решение суда, которым гражданин ограничен в дееспособности, является основанием для назначения ему попечителя органом опеки и попечительства. Решение суда, которым гражданин признан недееспособным, является основанием для назначения ему опекуна органом опеки и попечительства.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 285
Таким образом, ваше право собственности защищено законом; вы можете отменить доверенность дистанционно и обратиться в суд с негаторным иском; вскрытие замков желательно проводить с участием сотрудника полиции или нотариуса для фиксации препятствий; угрозы признания недееспособным маловероятны к реализации, особенно с учетом вашего местонахождения за границей.
